Adjustable Rate Mortgages ARM

Vanlig ARM är helt enkelt "rörlig ränta" på svenska.

Men jag undrar om det är option ARM's du undrar över? Det är en betydligt längre förklaring, så då får du säga till ;-)

Aldur

Det pratas och skrivs mycket om ARM´s när man läser om "housing".

Har oxå trott att det varit "vanlig" rörlig ränta men så verkar det inte vara.

Det pratas om "Each ARM is linked to a specific index". Vilka index?

Vad jag förstår så kan det även bli negativ amortering. Detta måste betyda att även om det är rörlig ränta så är månads betalning låst till en max summa. Om rörliga räntan ökar och överstiger max månads betalning så blir amorteringen negativ, lånet ökar.

Det skrivs oxå om Overall Caps. En gräns hur mycket räntan max kan öka till under lånets livstid. En lag sedan 87. Hur fungerar detta?

Lecce

På ARM och vilka index som styr (och andra svar) är svaret här Wikipedia 

Tror fortfarande du är inne på option ARM's som är just den form som kan leda till negativ amortization (förutom om du har tex en 3 mån justering av ARM, och underliggande index ändras månadsvis, då kan du ju få negativ armortering, fast då talar vi mindre summor) och det som folk "snackar" om i dag som kan ge större negativ armortering är just option ARM's.

En option ARM har vanligtvis 3 eller 4 betalningsalternativ var månad,

1. Minimipayment 1-2% i ränta
2. Hela rörliga räntan.
3. Hela rörlig ränta plus armortering 30år (och ibland även 15 år).

Betalar man bara minimibeloppet så läggs "räntebalansen" (Rörlig ränta - minimibeloppet) ovanpå lånet. Dev negativ armortering.

Minimibeloppet kan stiga med ett maxbelopp (7-8% tror jag) vart år, så diffen mellan minimibeloppet och den verkliga räntan kan öka kraftigt. Efter 5 år så kan (ska?) dock minimibeloppet justeras upp till gällande rörlig ränta, och i många fall tas helt enkelt minimibeloppet bort och man måste betala hela rörliga räntan.

Och vid det laget har ju lånebeloppet ökat en del del också.

Finns en miljon varianter och hybrider med där är grunden.

Helt vansinnig lånetyp som kan innebära att man dels "överköper sig" dels att ens månadsbetalning stiger från 1% till 5-6% efter 5 år, på ett 25% högre lånebelopp ;-) Väldigt poppis och en del låneinstitut hade 40% option ARM's förra året och där majoriteten bara betalar minimibelopp. "Idealiskt" för dom som köpt hus i rent spekulationssyfte (eftersom månadskostnaden är så låg i början).

Dom har ju tom haft rättsfall där kunderna inte fattade ätt räntan var högre än 1% ;-) , så dom har "sålt" den här varianten hårt.

Nästa år är det första som större mängder når 5 årsgränsen och tvingas upp i högre månadsbelopp, och antalet ökar sen vart år. Foreclosures har ju redan stigit med över 40% på ett år, och en stor andel anges vara just option arms där dom inte klarar den högre räntan, eller där det acculumerade lånebeloppet nu vida överstiger värderingen på huset (och banken då kräver in del av lånet). 

Overall caps är vad jag vet bara en "option" du kan välja på ARM's, dvs säkra att din ränta inte går över ett visst belopp, eller höjningstakt etc.. Om nån lag vet jag inte ;-)

Inlägget är redigerat av författaren.

Ett stort TACK Aldur,

Du nämner att en del låneinstitut ligger med 40% options ARM´s där majoriteten betalar min belopp (negativ amortering), vet du om det finns officiella uppgifter om fördelning gällande betalningsalternativen.

1. THE MINIMUM PAYMENT OPTION

2. INTEREST ONLY PAYMENT

3. 30-YEAR PAYMENT

4. 15-YEAR PAYMENT

Gällande den stora mängden som når 5 årsgränsen, det är väl bara för dom och be om lite högre lön eller för FED att sänka räntan, eller:)

Nej, vad jag vet finns det ingen officiell statistik. Fitch Ratings uppskattade att upp till 80% bara betalar minimum payment medan andra säger 60%.

Sen försvåras allt av att det finns tusen olika varianter av detta, en del har haft väldigt låg minimum payment, 1% medan en del andra haft högre 2%, en del höjer minimum payment redan efter 2 år, en del efter 5 år. En del har en Cap på totala lånebeloppet på 15% en del på 25% (när den negativa armorteringen innebär att cappen nås, tas minimum payment alternativet bort). Sen har du Hybrid Option Arm's, som innebär en ränte cap för ett visst antal år, och ofta har högre minimum payments (tex 3%).

Så jag tror knappt att det ens går att få några säkra siffror eftersom varianterna är oändliga. 

Inte heller hur stor andel dom har är riktigt säkert men att det är mycket och stigit kraftigt är klart :

They accounted for as little as 0.5% of all mortgages written in 2003, but that shot up to at least 12.3% through the first five months of this year, according to FirstAmerican LoanPerformance, an industry tracker. And while they made up at least 40% of mortgages in Salinas, Calif., and 26% in Naples, Fla., they're not just found in overheated coastal markets: Through Mar. 31 of this year, at least 51% of mortgages in West Virginia and 26% in Wyoming were option ARMs. Stock and bond analysts estimate that as many as 1.3 million borrowers took out as much as $389 billion in option ARMs in 2004 and 2005. And it's not letting up. Despite the housing slump, option ARMs totaling $77.2 billion were written in the second quarter of this year, according to investment bank Keefe, Bruyette & Woods Inc. (Businessweek).

Inte heller hur många som får "resetting" av räntan (upp till fulla räntan) dom kommande åren är klart. Standard är en recast efter 5 år (max 7-8% innan dess) men en del har 2 år, sen om du bara betalar minimipayments så lär du nå ditt "låne cap" efter 3-4 år, helt beroende på hur stor cappen är 115-25% (men här tror jag Ny State har en max cap på 110%, så dom når cappen tidigare). Sen har du hybrid Option Arms med en 3/1,5/1 7/1 etc dvs resetting av räntan efter 3,5 eller 7  år.

Så det troliga är inte att dom stora mängderna kommer nästa år, men nästa år är första året några större mängder får ökad ränta, och sen växer det här till sin peak nån gång 2008-2009. Men ingen vet riktigt säkert hur stort problemet är, när effekterna kommer, och hur stora dom blir.

Lite mer

Inlägget är redigerat av författaren.