Housing Recovery
Starts för singel-family homes gick upp med 2,8% i april, är det varaktig ?
Svaret är ja, den är varaktig och fortsättningsvis kommer vi och se mycket starka siffror för housing, here is why:
Normal det startas 1,6 miljoner hus per år som beror på befolkningstillväxt och andra faktorer, 1,6 milj är så kallade longterm trend.
Just nu det strtas bara 511 tusen at annu rate alltså en tredje del av 1,6 milj som är normal siffran.
Självklart dett aberor på överskott av inventarier som varit som högst 4 milj, just nu överskottet är ca 2 milj inventarier.
Om normal det behövs 1,6 milj starts åer år och just nu siffran är bara 511 tuden det betyder att överskottet sjunker med hela 90000 hus per månad och inom 2 år överskottet är borta.
Problemet med den här räkningen är att efter 2 år som inventarier sjunkit till normal nivå och starts som har pågått med 511 tusen per år då uppstår ett stort underskott i tredje året när efterfrågan är 1,6 milj och det levereras bara 511 tusen.
För att undvika detta måste starts börja öka nu för att undvika underskott.
Om tex statrs ökade med 37% annu rate fom idag då om 4 år inventarier är tillbaks till normal nivå och starts oxå till normal nivå alltså 1,6 milj.
En sån tillväxt för starts bidrar via sina kanaler med ca 1% till GDP tillväxten under de kommande åren.
Hur kommer och priserna se ut ?
Jo, om man tittar på grafen som jag la ut då har P/R ration sjunkit nära normal nivå spm är 15, det finns fortfarande en del nedgångspotential för priserna men inte mycket.
Nedgången för huspriserna fortsätter ett år till men sen kommer det och stabliseras eller i bästa fall vända upp igen.
Men i Kalifornia och Florida har priserna redan nått botten.
Ops, hoppas inte bilden förstör din syn nu metod. Vilka ska köpa alla nya hus om vi nu ska återgå till det gamla vanliga?
edit:http://globaleconomicanalysis.blogspot.com/2008/04/closer-look-at-arms-reset-problem.html text för den som vill läsa. Tror jag misslyckades med länken
Mvh Jamenvisst
Inlägget är redigerat av författaren.
#2 Tack för en intressant artikel.
Men slutsatserna är väldigt långsökta.
Klistrar in en del av artikeln:
Looking ahead, and assuming rates stay low, those in 3-1 ARMs originated in 2006 are likely to see significant resets lower. This would be economically stimulative as long as other conditions are stable.
Unfortunately, other conditions will not be stable. I believe unemployment is going to soar, commercial real estate is going to plunge, and the stock market is likely to keep heading south. Given rampant overcapacity everywhere, I see no economic force to create jobs. All of this is going to further pressure housing prices and the economy in general.
Det finns inga belägg för de här slutsatserna.
Arbetslösheten brukar minska i USA efter 6 månader när tillväxten ökar (iofs så är inte fallet i Sverige), börsen är inte så säkert att keeping heading south ! och att vederbörande inte ser några ekonomiska krafter som skapar jobb är snarare hans personliga problem än US ekonomins, det finnns ett lag som heter Okuns som relaterar tillväxten och jobbskapandet som jag har tagit upp tillräckligt många gånger.
David Rosenberg visde lite siffror om Household debt-to-net worth.
I USA är det föga förvånande all time high nu, med fastighetspriser som fallit.
Det finns naturligtvis ingen naturlag som tvingar tillbaka skuldsättningen på till tidigare nivåer, men det är väl inte otroligt att den faller tillbaka en del. Kanske till där den var år 2000?
Vad skulle det innebära?
Ja faktiskt att hushållens skulder halveras.
Det kan ske dels genom kreditförluster och dels genom amorteringar. Så länge den processen pågår, och en halvering av skuldsättningen kan ju ta ett tag att amortera av, så lär knappast huspriserna dra iväg uppåt så mycket.
De som menar att vi får vänta länge på en högkonjunktur kommer nog att få rätt.
Kopierar in ett inlägg från min röda tråd Makroutsikter...
Mvh,
/Leif
Har bl.a. roat mig med att titta lite djupare på personal savings mot Debt Service Ratio (DSR) från FED. (jfr inlägg #66 och tidigare).
Def på DSR:
The household debt service ratio (DSR) is an estimate of the ratio of debt payments to disposable personal income. Debt payments consist of the estimated required payments on outstanding mortgage and consumer debt.
I statten på personal income/spending finns personal interest payments. I dessa ingår ej huslån. Detta betyder att räntor (och amorteringar?) på huslån ej syns i personal spending och alltså ska rymmas i sparkvoten.
Grovt sett bör DSR minus "personal interest payments" utgöra kostnader för huslån. Denna kostnad ska alltså rymmas i sparkvoten. Det gjorde den också med råge fram till mitten av 80-talet. Sedan dess har sparkvoten i allt lägre grad täckt kostnaderna för huslånen. Man kan anta att hushållen har täckt dessa kostnader med reavinster från aktiemarknaden, vilka inte heller syns i statten över personal income. Frågan är hur hållbart detta är framöver.
Om vi fokuserar på senaste året så ser vi att hushållen har dragit ner räntekostnaderna på icke-bolån (gul kurva). Dessa ligger nu i paritet med tidigare bottnar. Kostnaderna för huslånen ligger dock kvar på en hög nivå och har knappast sjunkit alls. Detta kan väl mycket bero på att en stor andel antagligen ligger bunden på olika perioder och även att man vid åtstramning i första hand fokuserar på att dra övriga krediter som ofta är dyrare. Vi kan också se att sparkvoten har stigit markant till knappt 6% i april. Detta motsvarar dock fortfarande endast cirka hälften av bolånedelen av DSR (blå kurva). För att täcka bolånekostnaderna skulle sparkvoten i dagens läge behöva komma upp till ca 12% (!).
Ser ju ut som räntan ska fortsätta upp. Bottnade på en lång trendlinje. Ingen bra timing.
Visa sida
Ogilla! 3
Gilla!
tack! då väntar jag bara på en updatering på hur långt ned guldet skall.