Consumer spending

jaha

#1 Det här med huspriserna är helt missuppfattad,pris indexet är nämligen pris weighted med det menar jag att :det är de dyraste husen som har fått mest stryk och detta drar ner index men talar inte för hela marknaden .

Det är liksom en börs index som är cap weighted och dras ner av få stora bolag och nedgången har dålig breadth. okey ?

"The National Association of Realtors said that the median price of a home sold in October was $221,000" 

dvs inte något genomsnittspris som skulle påverkats mer av dyrare hus

Vad metod försöker säga är nog det som framgår av undersökningen, nämligen att mixen av hus som sålts förändrats lite på senare tid, då omsättningen för exklusiva hus minskat snabbare än omsättningen för normalvillor.

Därav är medianhuset som säljs idag ett hus med lägre standard än medianhuset som såldes för 12 månader sedan och därför är det svårt att säga något om hur priserna utvecklas totalt utifrån hur priset på medianhuset utvecklades.

I vilket fall som helst har antagligen den snabba prisstegringen avstannat och med tanke på omsättningsminskningen är nog chansen god att vi får se en viss korrektion av huspriserna i USA. På torsdag släpps OFHEOs HPI och de mäter huspriserna på ett sätt som är mindre utsatt för mixförändringar, så vi får se då hur det sett ur under början av hösten.

#4

Med det argumnetet skulle ju prisuppgången varit precis lika "missuppfattad"

nej, gripa efter halmstrån är vad det är, kan inte finna många strån kvar snart 

Här en graf på den stora missuppfattningen

http://www.economagic.com/gif/g8302500730183125111364117829182744.gif 

#5:

Samma kommentarer gavs till rapporten i oktober för ett år sedan, att mixförändringar gjorde prisuppgången på medianhuset icke-representativt för hela marknaden. Det är inget nytt för denna månad att mixförändringar gör medianpriset till en dålig indikator för hela husmarknaden och det har diskuterats rätt utförligt så länge jag kan minnas - i varje fall i över ett decennium.

Nu har dock helt plötsligt massa nya aktörer börjat följa månadssiffrorna, och dessa har inte erfarenhet av hur försiktigt de bör tolkas. I många år var prisförändringarna oftast mellan +5 och +15% och då spelar inte ett metodfel på +-5% lika stor roll så diskussionen om metodproblemen tog ett steg tillbaka, men de försvann aldrig. Nu när prisförändringarna är små måste man ha problemen i åtanke innan man uttalar sig säkert om riktningen.

grafen försvann visst, här kommer en igen på den stora missuppfattningen att priserna går ner 

http://www.economagic.com/em-cgi/charter.exe/cenc25/c25m01+1963+2006+3+1+0+500+800++0

existing home sales visar dessutom överenskommelser gjorda i augusti och sept så det är lite lagg på den datan

Mer om den stora missuppfattningen

"NEW YORK (CNNMoney.com) -- The price of existing homes sold in October fell for the third straight month and posted the biggest drop on record, an industry group said Tuesday, adding it expects weakness in pricing to drag on into next year.

The National Association of Realtors said that the median price of a home sold in October was $221,000, the same as in September, but down 3.5 percent from October 2005.

The previous record drop was a 2.1 percent decline in November 1990, the real estate group said. all four regions of the country posted a year-over-year decline in median prices."

Nu håller jag visserligen inte med metod om att prisnedgången på husmarknaden är en "missuppfattning", däremot anser jag att den än så länge är osäker så till vida att den inte är statistiskt säkerställd ännu. Som jag skrev så tror jag dock att vi kommer att få se att det verkligen sker en korrektion.

Men, jag antar att du vet MangeMan att diagrammet du la in gäller priserna för nybyggda hus. Att det finns en nedång i priset för nybyggda hus som hustillverkare säljer är känt sedan ett tag tillbaka.

Den husmarknad och statistik som diskuteras tidigare i tråden gäller existerande hus som säljs. Detta är en större marknad med större inflytande på personlig konsumtion eftersom det då i allmänhet är konsumenter som säljer och inte byggföretag. Byggföretag har byggt alldeles för många hus på spekulation och har nu stora lager som måste säljas ut. Detta bör givetvis spilla över på pris även för existerande hus ifall prisnedgången på nya hus blir stor.

Att de byggföretag i USA som är inriktade på villabyggen har haft en tuff höst är solklart, där finns inget att missuppfatta.

Men det skulle inte skada om du när du lägger in diagram berättar att vi inte längre pratar om samma statistik eller samma marknad. Jag tycker dock att det är kul att du gräver ner dig lite i statistiken och inte bara spottar ur dig en åsikt, så du får ett plus på ditt inlägg ändå.

#OMXcc ,bättre kunde inte säga själv .

Antagligen mitt skriveri blev missuppfattad av mangeman vilket är missuppfattning ovan på missuppfattning !!

Jag tror eller snarare tycker att framtidens människor kommuniserar inte med språck och ors utan de gör det på helt annat sett så att ageraren och agerandet smällter ihop till en och samma sak då slipper man 10 inlägg eller snarare 100 föratt förklara en och samma sak .

hur som helst Mangeman ,du måste lita på mig om jag skriver nåt ,hur många gånger har du sett mig skriva strunt (handen på hjärtat).

Det som jag menar är att anta allt annat är konstant inkl hus priserna om antal dyrare hus som handlas ökar medan priserna står oförändrad då pris indexet (med nuvarande konstrunktion) går upp ,samma sak gäller när marknaden vänder ner och omsättningen för de dyra husen sjunker .

Så att säga pris indexet har överskattat pris uppgången och överskattar på samma sätt pris nedgången .

De som propagerade om hus bubblan och hänvisade till det kraftiga pris uppgången har missuppfattat hur indexet funkar .

En annan viktig sak som indexet missar är kvaliteten alltså indexet är icke kvalitet justerad  mer vid uppgång och mindre vid nedgång.

#11

hur som helst Mangeman ,du måste lita på mig om jag skriver nåt ,hur många gånger har du sett mig skriva strunt (handen på hjärtat).

Du har inte bara skrivit strunt, utan även falska/felaktiga påståenden som saknar bevis, insikt eller vetskap.

Inlägget är redigerat av författaren.

#9

Beklagar, det var faktist som du säger nya hem på den grafen, det står inte nånstans så jag hade faktist missat det men med tanke på grafens utseende måste det vara så även om det kom nya siffror idag

Att hitta en graf på existing homes var inte det lättaste men bifogar en som visar YoY % change i vart fall (texten över grafen står det new homes men det är ju fel)

Försiktig eller inte så måste man ju ändå notera att nedgången är onormalt häftig

Om sen både prisuppgångar och nedgångar förstärks pga det ni säger är det väl rimligt o anta att det fenomenet är relativt konstant så då får man väl justera en sån här graf efter detta men det förändrar ju inte bilden att nedgången är onormalt kraftig jämfört med i vart fall senaste 35 åren

#12:

"Beklagar, det var faktist som du säger"

Vadå faktiskt? Trodde du att jag skojade först? ;)

Angående den senaste charten du visar så har den ett problem, och det är att den inte är inflationsjusterad, vilket gör att det ser ut som att huspriserna i princip alltid stiger. De stillastående priserna i början av 80-talet och i början av 90-talet var i själva verket prisnedgångar i reala termer, och större nedgångar än dagens ca 3,5% (med stor felmarginal) y/y.

Jag tror dock att du håller med om att en prisnedgång på 3,5% (om vi antar att den siffran är korrekt) inte direkt är något enormt prisras och knappast ett tydligt tecken på att det funnits en bubbla som brustit. För du menar väl att hus varit mer än 3,5% överprissatta?

Med förhoppning om att det på AG kan få förekomma lite sansad diskussion kring ekonomin och inte bara åsikter som skriks ut med tilläggen om att den andre har fel i allt han säger...

Nej en prisnedgång på 3,5% är ju ganska obetydlig i sig, det är  mer trenden som är extrem, det har ju gått ganska fort från +16% till -3,5% hur man än vrider och vänder på det, plus att vi fortfarande är ganska tidigt i en ev längre nedgångscykel, frågan är ju vart det slutar, inventories har knappt minskat alls

"usually 6 to 8 months of inventory starts causing pricing problem - and over 8 months a significant problem. With current inventory levels at 7.4 months of supply, inventories are now well into the danger zone and prices are falling in most regions."

Inlägget är redigerat av författaren.

#14 Med tanke på den svarta grafen i charten i  inlägg #8

vi antar att priset på ett hus sjunkit från 2,5 M4 till 1,8 M$ ,huset är köpt för 800 T$ vad gör det för hus ägaren ,han ligger fortarande på plus .

Effekten av pris nedgången är kraftig överreklamerad om inte överpropagerad.

#11 vad har du fått det ifrån ?! 

#15

Det gör nog inte särskilt mycket för just den personen men problemen lär ju uppstå hos de som gjort sina husaffärer de senaste åren, inte hos de som gjorde sin affär för 20 år sen såvida de inte belånat huset till max på senare dar men bland de som ägt sitt hus i 20 år tror jag rent spontant inte andelen korkade belåningar är ett så stort problem  

#17 Okey ,men de som köpte på topen är inte hela marknaden och effekten av pris nedgången drabbar inte alla husägare på samma sätt.

vad tycker du om (OFHEO),s HPI index ? Länk  .

Jag tycker med tanke på att de mäter repeat sales ,deras index är mer pålitligt än national association of realtors eller Census byrån som jämför äpple med päron istället som HPI,s index jämföra äpple med äpple och päron med päron.

Vad sa jag nu!

Låt det vara sagt att enligt OFHEO,s index huspriserna har icke sjunkit men tillväxten förstås avtagit markant. 

För att förtydliga vad metod försöker säga:

Idag presenterades Husprisindex (HPI), som ställs samman av the "Office of Federal Housing Enterprise Oversight", för Q3. Denna visade på en uppgång sedan Q3 2005 på 7,73% och en uppgång sekventiellt sedan föregående kvartal på 0,86% (eller 3,45% uppräknat till årstakt).

0,86% är förstås en marginell ökning (dessutom finns som alltid felkällor, så kanske är det inte en ökning alls) och prisökningen har minskat snabbt. Det man dock kan säga är att den tecknar en klart mycket ljusare bild av läget än mäklarstatistikens medianprisutveckling och medelprisutveckling, och det ligger nära till hands att faktiskt i varje fall delvis skylla skillnaden på hur känsliga respektive undersökningar är för mixförändringar, dvs att hus med olika standard och att hus med olika läge säljs olika mycket under olika perioder.

Nackdelen med HPI är dock att den ligger efter i publiceringen jämfört med mäklarstatistiken. De senaste siffrorna från mäklarstatistiken är från oktober, medan dessa HPI-siffror alltså bara sträcker sig fram till september.

Mitt tips är fortfarande att vi får se en liten nedgång av huspriserna under Q4, men att det finns en möjlighet att det sedan vänder upp i Q1, men hur det än blir tror jag både Q4 och Q1 kommer att bjuda på ytterst små prisförändringar för existerande hus, upp eller ner (mätt enligt HPI)

en till sak att notera är att OFHEO har ett lånetak på $417.000 så de deltar inte i marknaden över det och det är väl troligt att de dyraste husen tappar mest, t ex missar de i stort sett hela Californien 

http://photos1.blogger.com/x/blogger/2825/754/1600/921622/OFHEOq32006.jpg

CME's housingfutures visar på en nedgång på 4-8% fram till nov 2007

Inlägget är redigerat av författaren.

#18

Försäljingen av existing homes under 2005 motsvarade nästan 10% av totala andelen bebodda hus, ca 40% av försäljningen av nya hus gick till spekulation eller second homes

Så även om de som ägt sina hus länge, 10-20 år, inte påverkas alls på samma sätt så är andelen som påverkas tillräckligt stor för att få effekter, sen är det ju mer än huspriserna det handlar om, minst en halv mijlon jobb lär försvinna och lånemarknaden blir intressant nästa år när 1 trillion lån resettas samtidigt som jobben försvinner, om huspriserna sen också faller blir det bara en extra krydda i soppan

#21:

Lånetaket innebär inte att HPI inte innehåller hus dyrare än $417,000, utan det innebär att den inte innehåller hustransaktioner där man lånat mer än $417,000. Många som köper hus för $417k och mer lånar inte till 100% av huspriset.

Dock är det förstås en svaghet ändå, men det är inte det största problemet med indexet. Huspriser är generellt svårt att mäta eftersom inte alla hus säljs varje månad.

#22: Det räcker för de flesta med att ha köpt sitt för två år sedan för att man ska klara ett ganska stort prisfall utan att få se sitt husvärde falla under inköpspriset. Dessutom har inte alla som köpt under de senaste 18 månaderna lånat 100% av priset och inte alla kommer att tvingas sälja på botten. Visst påverkas några ifall ett prisfall kommer, men så länge prisfallet stannar under 10% är det inte många års uppgång som raderas ut.

#23 andra kommentaren.

Såvida dom inte har MEW' at, för då har dom mindre marginal, och det har dom gjort ;-)
Och sen kommer MEW också att sjunka.

"Together, higher home values and financial innovations have enabled homeowners to more easily tap housing wealth. Mortgage equity withdrawals have risen sharply recently relative to income, whether measured using the comprehensive approach of Greenspan and Kennedy,[7] whose data extend back to 1990, or a cruder definition based on the flow of funds accounts. ??By this measure, MEW as a share of labor and transfer income has become more sensitive to swings in home-price appreciation, aided by the lower cost and greater ease of cashout mortgage refinancings. In 2005, MEW jumped to a record 5 percent of income, but it slowed sharply in the second quarter, when home-price appreciation decelerated .

As homeowners took money out of their homes, consumption rose as a share of GDP. Conventional theories of wealth and consumption, which tend to ignore credit and liquidity constraints, treat home-equity withdrawals merely as manifestations of a modest wealth effect. They cannot account for the unusually high consumption levels of the first half of this decade. This high consumption may not be sustainable if homeowners? wealth declines or increases less rapidly. Even if home-price appreciation slows to the low single digits, MEW is likely to fall sharply, perhaps by as much as 5 percentage points of income.

The limited U.S. econometric evidence indicates that the strong pace of MEW may have boosted annual consumption growth by 1 to 3 percentage points in the first half of the present decade.[8] This implies that a slowing of home-price appreciation into the low single digits might shave 1 to 2 percentage points off consumption growth and 0.75 to 1.5 percentage points from GDP growth for a few years. (John V. Duca, VP Research Department, Federal Reserve Bank of Dallas)

Och det är med low single digits, inte negativ utveckling.

#24

Att man gjort MEWs innebär ju inte att man belånat huset till 100%, så det är långt ifrån alla med MEWs som kommer råka illa ut med huslånen om de behöver sälja på botten.

Det fed hoppas på är att höjda räntor och en minskad husprisökning leder till lägre MEWs, vilket är rimligt. Det minskar inkomsttillväxten, vilket är behövligt för att kväva inflationen i sin linda. Så länge en nedgång av MEWs sker under ordnade former är det positivt. Skulle de snabbt falla till sådär -5% av BNP skulle det förstås märkas tydligt på konsumtionen (och på penningmängd/inflation och därmed också ge lägre räntor).

Klart svag construction spending. Tillsammans med svagt ISM ska nog dollarn och börsen ner en bit. Sålde OMXS3060L på 1076,25 på siffrorna, får se om jag blir lurad.

"Sinha said 45.5 percent of the home loans this year required ?low documentation? of borrower income and net worth, up from 44.5 percent in 2005 and 40.1 percent in 2004. The data reflect ?common methods of allowing first-time homebuyers to borrow more than they can afford,? Sinha said."

"Late payments are accelerating after lenders began to require less documentation for loans and financed more homes without down payments, Bear Stearns analyst Gyan Sinha said. About 38 percent of the most common sub-prime mortgages this year were for the full value of the home, up from 31 percent in 2005 and 21 percent in 2004, according to Bear Stearns." 

Så nästan hälften av lånen 2006 är sub-prime och 38% av dessa är helt utan handpenning, den största andelen riktigt korkade lån har alltså skett exakt på toppen 

#27  Tom om vi antar att den största andelen riktigt korkade lån har alltså skett exakt på toppen ,då är vi samtidigt tvungna och anta att :det fanns lika många korkade idioter som tecknade de där lånen annars första antagandet skulle vara ologisk och varför skulle vi kunna anta att det fanns så många korkade idioter som lånade över sin betalningsförmåga ?!

Om banken säger :du är fri och hoppa från balkongen ,jag skulle inte nödvändigtvis göra det bara föratt banken har ingenting emot det och jag har fri vilja.

Jag tror att människorna är tillräckligt smarta och kalkylera åtminståne med ett par % ränte uppgång innan de tecknar lån och framförallt builders skulle inte bygga hus i de område som folk har inte råd och köpa.

#28

Det gäller genomförda lån så vi behöver inte anta att att det fanns folk som skulle tecka lånen för det är precis vad de gjort

"50% of all sub-prime lenders in 2006 are expected to default", det gällde Californien

Fler nackdelar med HPI indexet är, förutom lånetaket på $417.00 och att det laggar, Fannie och Freddies del av subprime och ARM's lån är mycket liten så det är ju inte hela marknaden och indexet inkludera refi's, tar man bort de så blev ökningen 6% istället för 7,7%

Expected to default är förväntningar .

På tal om förväntningar man kan tänka tillbaka på analytikernas förväntningaqr om bolagsvinster som är blir kraftig reviderad hit och dit.

Det som jag menar var att ,bara föratt lånen är Sub prime betyder inte nödvändigtvis att tecknaren saknat förmåga och betala det ,om det fanns ingen betalningsförmåga ,varför tecknade han lånet ,kan man undra och då finns det flera förklaringar och den svagaste är att tro :vederbörande var verkligen dum i huvet .

Så tänker jag på saken .

Inlägget är redigerat av författaren.

den som  köpte en tulpanlök på 1600 talet för $70.000 upplevde nog i efterhand att han faktist var ganska dum i huvet 

#32 Perfekt det var det jag ville höra :-)

Nu börjar vi närma oss till en väldigt viktig slutsats som det är :om köpandet av en fastighet är en spekulativ investering som tulpanlök köpandet eller dot.com aktier eller om det är föratt bo i ?

Greenspan tex har tagit upp ämnet många gånger och när han var vid makten brukade han ta upp % av hus käpandet som ´genförs i investeringssyftet ,du kanske är medveten redan hurmycket % satsen ligger just nu .

Census på begäran av FED ändrade CPI räkningen för housing i början av 80,s just pga skilja mellan hus som investeringsobjekt och som konsuntionsvara ,som bekant rent index av CPI är owner,s equivalnet rent som har me med konsumtion och göra än investering .

Jag vet att på Goldbugs saiter folk brukar klaga över att CPI speglar inte husprisernas uppgång men anledningen som sagt var därför .

Så att säga :nu glömde jag bort vad skule jag säga ,ju föratt jämföra äpple med äpple och päron med päron då ska tulpanlökarna jämföras med de andel av housing som köps  i investeringssyfte,vad är det nu typ 13% .

det skrev jag faktist i #22
"ca 40% av försäljningen av nya hus gick till spekulation eller second homes" (2005)

Visst är det en skillnad på ett hus och en tulipanlök men det är samtidigt ett flockbeteende som gör att folk fattar dumma beslut, många som köpt hus senaste tiden för att bo i men som överdrivit sina inkomster och tack vare nya lånemodeller lyckas få ett lån som de annars aldrig skulle fått har nog haft förhoppningen att de efter ett par år ska kunna bo kvar för att priset då gått upp, de ligger i princip under vatten nästan från start  

http://users2.barrons.com/lmda/do/checkLogin?mg=evo-barrons&url=http%3A%2F%2Fonline.barrons.com%2Farticle%2FSB116502082486638620.html

Jeffrey Gundlach, chief investment officer and fixed-income expert at money-management firm TCW Group, differed with Easy Al in an interviewin Barron's. Gundlach said "Greenspan is out of his mind to declare a bottom in the housing market after just a six-month slide. This is the kind of silly optimism that one would expect from somebody who'd just passed his real-estate brokerage exam and was hoping to drum up some business."

 While Gundlach may be talking his book -- he is a long-time bond fund manager, after all-- he is mnore knowledgable than most. Over two decades at Trust Co. of the West, he has chalked up an enviable record running fixed-income portfolios, particularly for mortgage-backed securities, the firm's specialty.

"Likewise, shoddy home-lending practices abounded as never before, amplifying the housing bubble, according to Gundlach. Property values were inflated by bogus appraisals. Borrowers were allowed to qualify for mortgages far beyond their financial means. Income and assets were rarely verified, particularly in the subprime lending market. New mortgages were confected, allowing borrowers to keep their monthly payments low by either repaying just interest or, in the case of the option-adjusted rate mortgage, not even having to cover the full interest payment in the loan's early years. Gundlach contemptuously labels such loose lending ploys as "shoe-horn financing.""

Måste dessvärre hålla med om att det finns otroligt många korkade personer som belånade husköpen utan att egentligen ha råd med det.

Bankerna lånade ut pengar till höger och vänster utan att se sig om betalningsförmågan hos köparen fanns där. De lånade ut pengar med huset som säkerhet och räknade kallt med den häftiga prisutvecklingen som vi har haft nu under ett par år.

Så vad händer nu när säkerheten inte är lika mycket värd än lånen??

Mvh _TLK_

# 34 som köpt hus senaste tiden för att bo i men som överdrivit sina inkomster

Jag ser Aldúr är oxå orolig för konsumtionen .

Föratt sätta det hela i perspektiv då gör jag så här :konsumenterna har 4 trillion $ i savings accounts , 1trilion $ i checking accounts ,10 trillion dollar i aktier och mutualfunds och bonds ,10 trillion dollar till i livsförsäkringar och pension försäkringar då kan man jämföra siffrorna med deras total debt inkl mortgages och dra av debt av worth och kommer fram till att hela 26 trillion dollar blir kvar till Net worth.

En sak sak är säkert deras balance sheets har aldrig varit så stark som nu .

Recession i housing kan resultera i lågkonjuktur ,det håller jag med om men bara om tillväxten för ekonomin  sjunker så mycket som det påverkar jobbskapande och inkomsterna .

Housing just nu  har clear divergence med payrolls (för att ta upp bara en signal ).

samma sak gäller för dolar ,om tilväxten sjunker så mycket som Fed tvingas och sänka räntorna kraftig då kan dollar sjunka oxå ,hand i hand med housing .

Med tanke på det ,det är inte konstigf att dolarn har korrelation med HGX som jag i annan tråd förklarat.

http://research.stlouisfed.org/fred2/series/WTCDNS/

http://research.stlouisfed.org/fred2/series/SAVINGS/

http://www.federalreserve.gov/releases/z1/current/accessible/l100.htm

Inlägget är redigerat av författaren.

"En sak sak är säkert deras balance sheets har aldrig varit så stark som nu"

2001 såg såg net worth fördelningen ut som så:

Top 1 percent 33.4%
Next 19 percent 51.0% 
Bottom 80 percent 15.5%

denna fördelning har förvärrats sen dess, det du säger stämmer bara för de översta procenten

"Housing just nu har clear divergence med payrolls"

Detta har vi väl redan tagit upp ett flertal gånger men jobben har ännu inte försvunnit för att husen måste byggas klart först, jobben följer housing starts slaviskt men med fördröjning, minst 500.000 housing jobb kommer försvinna som läget är nu, faller starts ännu mer ja då ryker fler jobb framöver

sen påverkar det såklart kringliggande sektorer också, Home Depot t ex gjorde  total kovändning förra veckan, skrotade 1 månad gammalt program där de skulle anställa och istället meddelade att de skulle avskeda exakt lika många
    

#38 det var en svår uppgift och övertyga dig Mangeman :-) 

jupp :-)