Analys huspriser Sverige

Det skulle inte förvåna mig om du får rätt i din prognos. Det är sån grym hausse i bostadsmarknaden. Min lägenhet har ökat ca 60% på drygt 2 år.

Lite småläskigt faktiskt. Jag tyckte redan då (för två år sen) att det var dyrt. Min granne sa - "men tänk om det är nu det är billigt att köpa bostad" - och då jämförde han med andra stora städer i europa.

Min mage säger mig att det blir en korrigering i bostadspriserna nån gång mellan 2008 och 2010 när konjukturen ger vika. Sen tar det väl fart igen...

Man hör ofta i media att dagens huspriser är orimliga, eftersom huspriser på sikt rimligen inte borde stiga snabbare än BNP.

Dessa menar då vidare att huspriserna stigit mycket snabbare än BNP under de senaste åren. Förra året steg småhuspriserna i löpande priser med ca 11,4% enlightSCBs Fastighetsprisindex i hela riket. BNP steg i löpande priser, enligt preliminär statistik från SCB, med 5,4%. Således stiger huspriserna snabbare än BNP just nu, vilket då dessa personer anser måste leda till ett ras för huspriserna.

Det man missar i det resonemanget är att sambandet mellan huspriser och BNP endast gäller på lång sikt, så man måste titta et bit tillbaka för att se vad som hänt.

Därför har jag gjort ett diagram över huspriserna i förhållande till BNP/Capita under de senaste 25 åren. Diagrammet finns bifogat till denna kommentar.

Jag valde att jämfört med BNP/Capital istället för BNP, eftersom en del av BNP-förklaringen förklaras av stigande befolkning, vilket vore orimligt att ta in utan att samtidigt se på antalet nya hus.

Om man bara jämför rakt av med BNP kommer huspriserna ha stigit ännu mindre i jämförelsen.

Hur kommer då huspriser och räntan att utvecklas på 5-10 års sikt? 

En vinst är en vinst om så bara en krona.

#3: Hur räntan och BNP (och bostadsbeskattningen) rör sig under de närmaste 5-10 åren hade jag gärna viljat veta, och om du kan berätta det för mig, så ger jag gärna en prognos för huspriserna ;) Ytterligare ett sätt att tänka på som inte riktigt kommit med i diskussionen: En del av husprisökningen handlar inte om att husen har blivit dyrare. Visst har husens värde i kronor räknat stigit, men kronans värde är knappast en fast punkt i universum. Det man kan se är att fast egendom stigit i värde i förhållande till kronan. Nu kanske man säger att med tanke på den inflation vi har är det uppenbart att det inte är kronans värde som justerats utan husens. Jag tror inte att inflationen så som vi definierar den idag berättar hela sanningen om pengars värde. Konsumentpriser är oerhört viktiga för att fastställa levnadskostnader för människor, men det är just detta det är bra på. Konsumentprisindex försöker inte fånga upp valutans värde gentemot annat än konsumentvaror. Om en tillgång som inte förändrats stiger i värde jämfört med valutan så är även det ett tecken på att valutan tappat i värde. De stigande priserna på nästan allt utom just konsumentvaror berättar att valutan faktiskt tappat i värde. En krona är inte värd lika mycket idag som för 5 år sedan - trots att varorna du som konsument köper bara stigit i pris litegrand. Råvaror är dyrare, energi är dyrare, ädelmetaller är dyrare, hus är dyrare, företag är dyrare, tavlor är dyrare, samlarmynt är dyrare, och så vidare. Ett sätt att se på prisutveckligen är att valutan faktiskt har minskat en hel del i värde - men att de vanligaste kosumentvarorna tappat ännu mer i värde - mycket tack vare ökad handel med låglöneländer, avregleringar, Internets produktivitetshöjand och konkurrenshöjande effekt och så vidare. Dessa effekter har maskerat att valutan faktiskt blivit mycket mindre värd. Ett annat sätt att se det på är att se på penningmängden. Penningmängden mätt som M3 (vilket är ett högst bristfälligt mått i och för sig, men det är ett annat inlägg) steg för Sveriges del med ca 15.7% mellan december 2005 och december 2006. Det fanns alltså en hel del mer pengar (i bred bemärkelse) i omlopp i slutet av året än av början. Mängden varor och tillgångar i omlopp (mängden värde) har knappast ökat i samma takt. Om mängden betalningemedel stiger snabbare än det totala värdet på allt som kan handlas för betalningsmedlen så säger det sig självt att värdet på betalningsmedlet har sjunkit, oavsett om ICA ändrat sina prislappar eller inte. I det perspektivet - med en stor mängd nya pengar som kommer i omlopp, är det då så konstigt att huspriserna stiger? Och för att huspriserna ska rasa i kronor räknat, behövs det inte då att penningmängden minskas eller i varje fall inte ökar ytterligare? Det krävs nog ganska ordentliga räntehöjningar om man vill få tillbaka pengarnas värde till 2002 års nivå. Så länge pengars värde urholkas kommer husvärden att stiga i förhållande till valutans värde.

#4 håller med i vad du skriver och bra sammanfattning!

Men om penningmängden ständigt ökar men lönerna ej i samma takt är vi 90 % av oss lurade är den första reaktionen.

Sedan inser man att genom att låna pengar och investera i "saker" som kompenserar man för urholkningen av valutan. Där tar man givetvis en risk eftersom det går trender i vart pengarna flödar. Det gäller att hoppa av före trenden vänder.

Givetvis har de flesta insett detta och lånar som galningar. Nu i sådana mängder att de flesta inte kan betala av sina skulder under ett liv, utan endast genom att värdet på underliggande stiger kan man ev. betala av lånen.

Men frågan är vad som händer när en populär investerings form likt fastighetsmarkanden plötsligt inte längre stiger i värde = den ökande penningmängden söker sig någon annanstans för ett tag.

Då drabbar det först de på marginalen som vi nu ser i USA när fastighetsmarknaden börjat falla.

Det viktiga är dock att lånen består och urholkas inte. (När inflationen även inflaterade varor och tjänster höjdes även lönerna och lånen inflaterades bort.)

Den negativa spiralen är igång.En ekonomi som vi har idig med ständigt starkt ökande penningmängden leder till nya bubblor hela tiden och är ett pyramidspel där det gäller att haka på trender med lånade pengar och hoppa av i tid för att kunna betala av lånen och ha en ny slant att haka på nästa trend.

Men jag förstår som sagt inte vad som kommer hända med alla lånen för alla de som ej lyckas hoppa av i tid?

?No warning can save a people determined
to grow suddenly rich.? - Lord Overstone

#5:

Jag tror inte att småhus idag egentligen är så populärt som spekulationsobjekt. De flesta som köper hus gör det för att de vill bo i det. Sedan kanske man ser det som ett investeringsobjekt när man installerar bergvärme och sådant, men jag tror att andelen som tänker sig huset som ett investeringsobjekt de köper för att stå emot en minskat penningvärde är mycket liten.

Jag tror därför inte att det kommer att bli så att så många vid en trendvändning försöker sälja huset för att istället köpa diamanter eller tavlor eller vad man tror kommer att få den bästa prisökningen framöver. Småhus kommer nog ganska länge att ha en särställning bland de olika tillgångsslagen på så sätt att de flesta köparna främst kommer att se till nyttan av det.

Pga nyttan med hus tror jag, att så länge det finns så mycket pengar i omlopp, så tror jag att det kommer finnas en rimlig efterfrågan på småhus till höga priser. Givetvis kan smärre korrektioner komma, men för att en "huspriskrasch" ska komma tror jag krävs att mindre pengar finns i omlopp. Det räcker inte med att riksbanken höjer räntan till 3.75% för att ge tillbaka valutan det värde valutan hade före de senaste 13 årens prisuppgång för hus.

Inlägget är redigerat av författaren.

#6

bara för att fötydliga så menade jag hela bostadssektorn så lägenhetsrallyt i storstäderna ska ej förglömmas.

Vidare så är det inte så att folk kommer sluta köpa bostäder utan likt Japan där det redan varit en fastighetskrasch, utan lägga mindre av penningökningen på bostäder och mer på annat. Speciellt när bostäders priser ökat mer än penningmängdsökningen, så jag tror att priserna relativt penningmängden kan gå ned för bostäder.

Sedan kan ju penningmängden eller ökningen börja minska om låneinstituten stramar åt av olika anledningar och då kan det bli ett brutalare fall

#7:

Ok, jag pratade i denna tråd bara om fastigheter, och då specifikt småhus. Bostadsrätter är en helt annan fråga, och jag har inte gjort någon analys av dem.

Innehavandet av en bostadsrätt är ett medlemskap i en förening, inte ett ägande av fast egendom.

Värdet på en bostadsrätt har ju en hävstångseffekt jämfört med värdet på den fastighet som lägenheterna ligger i, eftersom bostadsrättsföreningen nästan alltid är belånad.

Ett (mycket förenklat) exempel:

Fastigheten Nyckeln 1:2 har ett värde på 40 miljoner. En bostadsrättsförening äger fastigheten och har 20 miljoner i lån, så föreningens nettoförmögenhet är 20 miljoner. 20 bostadsrättsinnehavare är medlemmar i föreningen med 1 andel var. Värdet på varje andel är således 1/20 av nettotillgångarna i föreningen, det vill säga 1 miljon per lägenhet.

Ifall fastighetens värde faller med 10%, till 36 miljoner, så blir nettoförmögenheten 16 miljoner och varje lägenhets andel nu 800 000 kr. Därav hävstångseffekten.

Det finns också ytterligare skäl till att priserna på bostadsrätter är mer volatila.

Har du någon prishistorik för BR under perioden 89-95 i sthlms innerstad/närförort? Skulle vara oerhört intressant att se hur priserna förändras under en riktig lågkonjunktur.

Vad skulle kunna vara ett "worst case scenario" om man köper en lägenhet i sthlms innerstad/ idag, för ca 50 kkr/kvm, och sverige kommer in i en lågkonjunktur om ca 2-4 år?

En egen spekulering är att analysen är beroende av exakt vilket område du tittar på i Stockholm. Således borde tex Östermalm och Liljeholmen uppvisa stora skillnader i prisfluktation..

Köpte en lägenhet på Birger Jarlsgatan 104 för 11000/kvm. Året var 96 ? 

Toppade det inte nånstans omkring 25000/kvm nån gång omkring 92 ?

Kan det verkligen stämma? Var hittar du uppgifter från 1992?

Förlåt mig - det var taget helt ur minnet - jag kan absolut vara helt fel ute. Vill bara minnas att jag hört folk säga så...

Vore kul om någon fastighetshaj kan berätta för oss hur det låg till mellan 90 - 95. 

#9:

Jag har ingen vettig statistik för överlåtelsepriser för bostadsrätter så långt tillbaka i tiden. Hojta till om du finner någon.

#0 Tack, mykcet intressant!

Många verkar vara rädda för en ny bostadskris a la 90-talet. Men vari ligger det rationella i att alltid titta på det senaste raset? Detta gäller både båstadsmarknadne, men även börsen. Finns flera förutsättningar som skiljer sig åt mellan dessa perioder och därmed kanske nedgångar i svunnen tid som är mer "lik" denna vända?

Mänskligt att göra så här månne, men ger en bristfällig analys i slutändan. 

|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."

#6

Intressant vinkel, det ar nog sant att manga i Sverige koper ett hus for att i forsta hand bo i. I nordamerika forhaller det sig annorlunda, dar ar det vanligt att aga mer an ett hus och manga spekulerar i smahus. Detta innebar att   fastighetsmarknaden i nordamerika ar mer utsatt vid en konjukturnedgang.

Vi kommer nog att ha en intressant var framfor oss med fler an ett subprimeforetag som gar under.

Vad det har for inverkan pa de svenska smahuspriserna ar svart att forutse.

 

 

Om det är någon som har en idé om vart man kan finna statistik, så hojta verkligen till, då kan jag iaf göra ett försök att ta ur det mest intressanta.

Mvh

Har du kikat på SCBs hemsida?

http://www.scb.se/templates/Product____10954.asp

Här har du även statistikdatabasen

http://www.ssd.scb.se/databaser/makro/Produkt.asp?produktid=BO0501

Som en första uppföljning av min prognos i #0:

Min modell gav en prognos på +10,5% för 2007 års småhusprisutveckling. Jag använder mig av SCBs statistik som inte publiceras förrän på onsdag, och definitiv statistik har vi först senare.

Men, idag kom mäklarstatistiks prisstatistik som en första indikation och den säger att prisförändringen hamnade på +10% för villor under 2007.

Jag återkommer med ny analys för 2008 när de siffror modellen behöver finns tillgängliga.

Men, liksom för 2007 kommer sannolikt min modell att peka mot en starkare prisökning än konsensus-prognosen gör. När min prognos i #0 kom, så kom den efter många prognoser om fallande småhuspriser. Även nu pratas det mycket om fallande småhuspriser.