Housing 3
Kanske dags för en uppdatering när det gäller housing. Den senaste tiden har vi ju sett ett av utfallen från housingbubblan, fast fortfarande så lyckas folk underskatta dom effekter som kommer. Kanske för att dom inte inser dom samband och kedjeeffekter som finns här.
I princip kan man dela upp housingeffekterna i 3 områden:
- Direct investments eller spending. Det här är effekterna från residential construction spending, flytt kostnader och inköp i samband med flytt samt renoveringar av hus.
- Effekter av lånebubblan. Här har vi effekterna av subprime, exploding arm?s, etc. och precis som lånebubblan drev housingbubblan så kommer det här att påverka efterfrågan, huspriser och konsumtion i tillägg till dom kreditförluster vi ser just nu.
- Wealth effect, som är dels dom direkta effekterna från MEW?s och capital gains plus dom indirekta effekterna av minskad "upplevd förmögenhet/husvärde".
Ett av problemen när det gäller att uppskatta effekterna av housingbubblan är att vi inte bara har direkta effekter av dom olika områdena, utan vi har också kedjeeffekter som påverkar andra områden som fallande dominobrickor. Kreditförlusterna tex. påverkar inte bara fonder och banker, det påverkar faktiskt både utbudet och efterfrågan av hus och därmed constructionspending, prisnivån och därmed MEW?s och capital gains samt consumer consumption. Det tar bara lång tid innan effekterna visar sig, precis som det tog lång tid innan själva kreditförlusterna visade sig.
Men här är en liten sammanfattning var vi är, vilka effekter vi ser och vilka som kommer:
Direct investments och spending
Residential construction spending var $640 billion 2006 och är en av faktorerna som påverkar ekonomin. Än så länge har residential construction costs bara fallit med ca 18% från toppen och junisiffran hade en årstakt på $ 551 billions, dvs bara 14% under 2006 nivån. Förklaringen till detta är givetvis den långa byggtid som husen har. Housingstarts och Permits föll ju ytterligare i juli och satte nya lägsta nivåer, och båda är nu 40% under toppen vilket indikerar att ca halva nedgången i residential construction spending har skett.
Detta givetvis under förutsättning att housing starts stabiliserar sig. Här finns dock inga tecken på det utan tvärt om så indikerar den kraftiga ökningen i foreclosures ytterligare press ner.
2005 såldes det ca 8 300 000 hus varav 1 280 000 var nybyggda, under året hade vi 850 000 foreclosures.
2006 såldes det ca 7 540 000 hus varav 1 046 000 var nybyggda och foreclosures hade ökat till 1 200 000.
I juli i år hade årstakten på foreclosures stigit till 2 155 000 och Moodys forecastar en nivå på 2 500 000 för 2007. Det är en fördubbling gentemot förra året och en 3 dubbling gentemot 2005! Det är helt klart att ett ökat utbud på ca 1 300 000 hus gentemot 2006 kommer att fortsätta påverka både housingstarts och prisnivåerna. Ökningen är också kraftig, bara i mars så var årstakten "bara" 1 600 000 så effekten av ökande foreclosures, ökat utbud, lägre priser kommer bara att öka under resten av året.
Det betyder med alla sannolikhet att även housingstarts kommer att fortsätta att falla och att vi når mer än 50% från toppen ser väldigt sannolikt ut. Prognoserna från byggföretagen är också väldigt negativa och så gott som alla talar om en vändning 2008 i bästa fall. Det betyder givetvis att constructioncosts fortsätter ner och en halvering av starts innebär att residential construction costs ska ner mot $350-450 billions (beroende på vad som sker med multi unit homes och renovations) så här har vi inte sett den stora effekten än.
Till del gäller det också dom $200 billion som går till flyttkostnader samt konsumtion av möbler och annan inredning i samband med att man köper ett nytt hus, dels sjunker flyttakten, dels sjunker "lånemarginalerna" och cash uttagen.
Ytterligare ca $230 billions läggs årligen på renoveringar av hus vilket också påverkas av ovanstående faktorer.
Så det är tyvärr rätt klart att vi dels inte ens sett den fulla effekten av nedgången i husbyggandet, dels är den väldigt eftersläpande, och tyvärr tyder allt på att byggandet kommer att falla ytterligare, med nedgång inte bara i construction spending utan också när det gäller anställningar etc. Vi har faktiskt inte sett många konkurser i av byggfirmorna än, det är dock troligt att dom börjar dyka upp senare det här året och även nästa.
Allt detta kommer givetvis att påverka dom ca 3 miljoner som jobbar inom byggsektorn.
Plus alla estate agents, och mortgage agents....
Lånebubblan
Lånebubblan var ju det som drev husbubblan, genom hög likviditet och hög girighet. Det manifesterades ju i mer eller mindre obefintliga kreditstandards, så vem som hels fick lån, och inte nog med det dom fick lån med låg intro räntor, det betydde inte bara att sub prime låntagarna hade råd med lånen initialt, ännu viktigare är det att alla som hade sådana lån hade väldigt låga initialräntor i 2-3 år. (Och för option ARM's i upp till 5 år)
Den effekten vi ser nu är att många inte klarar av lånen, en del pga. av rate adjustments, men senaste hearings i våras visade att en stor del var folk som inte fått sina rateadjustments än dvs dom klarar inte ens initialräntorna.
Effekten av detta är stora förluster för dom som "köpt" dom här lånen i form av "bond paketeringar". Det i sin tur har lett till en credit crunch för subprime, adjustable ARM?s, Option ARM?s, second liens etc. Vilket i sin tur lett till likviditets kriser för lånebolagen (som redan skrivit kontrakt på lån utan att säkra kapital till dom). Med tanke på att rate adjustments bara har börjat och att dom fortsätter dom närmsta åren så finns det inget som tyder på att den fulla effekten av det här är synligt än. Kreditförlusterna kommer att fortsätta och troligen öka. 2006 var nämligen det året med inte bara mest subprime lån utan också med mest "kreativa" utlåningsformer (det som nu kallas predatory lendings) och den effekt vi ser nu är inte från 2006 lånen utan från äldre lån.
Effekterna slutar dock inte här. En effekt som jag talat om ovan är dom 2,5 miljoner hem som går i foreclosure, vilket ökar utbudet på marknaden och påverkar priser och nybyggnation negativt. I tillägg till det så leder credit crunchen samt ökande kreditkrav även på prime lån att efterfrågan minskar. Det finns allt fler som inte får lån, eller för prime som får mindre lån.
Men det betyder inte bara 2,5 miljoner hem på marknaden det innebär också 2,5 miljoner familjer med helt förstörda ekonomier. Effekten på konsumtionen från det här kommer ju att vara betydligt större än från dom ca 100 000 nya jobb som skapas var månad (hittills). Men ännu värre och som ingen tar upp är konsumtionseffekten för alla dom miljoner familjer som fått eller får kraftiga räntehöjningar dom närmsta åren.
Dom 2,5 miljoner som går i foreclosure är ju bara toppen av isberget, det är ju den lilla delen så får så dålig ekonomi så dom inte klarar av lånen, för majoriteten så klarar dom lånen genom att dra in på annan konsumtion.
Och det är fullständigt klart att vi talar om 10 tals miljoner familjer som kommer att få kraftigt ökande räntekostnader och måste dra in på annan konsumtion.
Så det vi ser hittills må vara det mest dramatiska (eftersom det drabbar finansmarknaden) men i längden så är det vi sett hittills den mindre effekten på ekonomin, det kommer att bli värre tyvärr.
Wealth effekten
Wealth effekten består av 3 delar, dels MEW?s och capital gains som är mätbara (med svårighet) och dels en omätbar del som består i den känsla av förmögenhet som kraftiga värdestegringar på en hus medför. Man har påvisat en ökande konsumtion som är korrelerad med stigande husvärde, av rent psykologiska effekter. "Klart man har råd med en ny bil, huset är ju värt 2 miljoner mer". Men det är omöjligt att beräkna hur stor den effekten är och hur mycket det påverkar konsumtionen. Att det har haft en positiv effekt är helt klart och att den effekten avtar nu.
Dom delar som går att beräkna är MEW?s och capital gains.
MEW?s (dvs du ökar lånen på ditt hur och tar på så sätt ut en del av värdestegringen) var ca dom ca $700 billions 2003, 2004 och 2005, dvs totalt ca $ 2 000 billions. Inga dåliga siffror. 1 % GDP är ca $125 billions.
Här är tyvärr siffror eftersläpande (och lite osäkra initialt) men Kennedy-Greenspan estimate indikerar ca $550 billion för 2006.
För Q1 i år är estimate $87 billion !! och för Q2 $120 billion dvs hittills en årstakt på ca $ 400 billions. Det är klart att MEW effekten också är eftersläpande och kommer långsamt, och ytterligare prisfall kommer givetvis att påverka siffrorna negativt för Q3 och Q4.
Här kommer också den nuvarande credit crunchen att påverka eftersom den kommer att göra det betydligt svårare att få nya lån och göra någon MEW, och det kommer antagligen att påverka mer än prisfallen. Så det hade inte förvånat om 2007 kommer in runt $300-350 dvs ca 200 miljarder lägre än 2006.
För capital gains är givetvis utvecklingen liknande, svårt att beräkna hur snabbt den kommer att falla med även här finns det bra fallhöjd från $ 550 billions.
All in all så är det rätt klart att vi inte är vid någon botten för housing, tvärt om så är det troliga att den kommer att fortsätta att falla, i tillägg till det så har vi inte sett fulla ekonomiska effekten av fallet hittills och inte heller effekterna på ekonomin och konsumtionen varken från lånebubblan eller wealth effekterna.
-Housingstarts kommer att fortsätta att falla pga. av ökande utbud och minskande efterfrågan, inte minst pga. av effekterna av credit crunchen och foreclosures.
-Residential Construction spending har inte ens visat fallet hittills och den kommer att fortsätta ner rätt kraftigt, här har vi inte heller sett effekten på employment eller konkurser än, även indirekta kostnader och renoveringar kommer att sjunka.
-Lånebubblan kommer att fortsätta att påverka med fortsatta kreditförluster, minskande efterfrågan pga. av högre kreditstandards, ökande foreclosures, och minskande konsumtion pga. av rate adjustments.
-Och även effekten från MEW?s, capital cains och percieved wealth kommer att öka under resten av året.
Så tyvärr, det kommer att bli värre innan det blir bättre. Och risken att detta leder till en regelrätt lågkonjunktur har ökat ytterligare. Det hoppet som fanns, var ju att effekterna skulle komma så långsamt att andra faktorer (ökande jobb, företagsvinster etc) skulle motverka dom negativa effekterna. Effekten av sub prime lånen kom dock väldigt snabbt och kraftigt och dom kommer nu att förvärra situationen, så risken har ökat markant.
Lite intressant för det belyser den här svåra biten med Wealth effekten av housing. Det är ju något som är fullständigt omöjligt att räkna på eller prognostisera. Intressant även dom 6% som har högre monthly home payment som anledning.
"CNW Research, which specializes in surveys of car buyers, found in its latest reading that 13.6 percent of the potential market's customers were canceling or postponing plans to make a new-vehicle acquisition any time soon, up from 10.1 percent last year.
And of those postponing or canceling plans, home-related issues jumped to the No. 1 reason, cited by 17.6 percent of those staying away from dealers' showrooms, with nearly 11 percent of that group citing a decline in their home equity and another 6 percent citing an increase in their monthly home payment.
Only two years ago, the CNW survey found just 2.3 percent citing home-related issues as a reason to postpone a car purchase."
Andelen som skjuter på köpen är ju igentligen inte upp så mycket än, från 10 till 13.6%, utan det är väl just anledningarna som är intressanta, och visar just på dom här ringarna på vattnet som är så svåra att förutspå. July car sales var faktiskt ner 19% YoY så dom var ännu värre än siffrorna.
Hyfsade existing sales som bara sjönk en gnutta och det är ju positivt. Dock är ju det här "köpen" som gjordes i maj-juni (och början juli) som slutfördes efter lånegodkännande under Juli månad. Blir intressant att se augusti och septembersiffrorna.
Inventory fortsatte uppåt både i absoluta tal och i month supply, och det här är ju den negativa siffran. Något tryck på nybyggnationerna lär det ine bli innan en hel del av detta inventory arbetats bort. Ovanpå detta inventory har vi ju också ett "nytillskott" på ca 180 000 foreclosures var månad som inte räknas med i inventory (bortsett från dom som inte säljs på auktionen och blir REO's månaden efter då dom kommer med).
#3 Vid vilken inventory-nivå bedömmer att du prisnedgången börjar accelerera?
För ständig nedgång i Existing Home Sales är ju inte troligt, nog för att bomarknaden är trögrörlig och tenderar att bygga upp lager istället för att kapa priserna. Fortsätter det så här är vi snart nere på 0 hus sålda :) Samt ett lager osålda hus på flera flera år.
Nääe. Inte troligt.
Appropå priserna så såg jag att medelpriserna sjönk, samtidigt som medianpriset steg. Tolkar jag som att det är de riktigt dyra husen som rasar, samtidigt som "mitthuset" stiger något.
Inlägget är redigerat av författaren.
Tror inte det finns nån sån nivå, dels är ju marknaden väldigt hetrogen i fråga om områden. Det finns områden inte minst i north West där priserna fortfarande stiger, prime location etc. Samtidigt finns det områden i Californien där "priserna" sjunkit med 30-40%.
Sen säger ju snittpriset inte så mycket, därför att det bara visar priset på dom hus som sålts, inte "prisutvecklingen". Bara det faktum att subprime segmentet försvunnit ökar ju priset på sålda hus eftersom det framförallt var billigare hus dom köpte.
Så jag tror prisfallet (eller värdefallet) är i full swing, i alla fall på många marknader.
När det gäller försäljningen av hus så är det faktiskt frågan om det behöver falla så väldigt mycket mer. För än så länge beror ju inte försäljningsminskningen på dålig ekonomi utan på att en hel del spekulationsköpande försvunnit samt att sub prime marknaden dödat ett segment med billigare hus plus till viss del på prisnedgången i vissa områden som gör att folk inte kan/vill sälja sina existerande hus.
Men igentligen finns det ju inget i ekonomin för medelssvensson i USA som skulle dra ner efterfrågan på hus. Tvärtom så ökar lönerna bra, jobben ökar och även jobb relocations ökar. Så från dom här segmenten borde vi ha ökande efterfrågan.
Det som givetvis då påverkar negativt även framåt är fortsatta prisfall, creditcrunchen som gör det svårare att få lån även för prime och ALt A samt dom ökande räntorna. Men det finns ingen som säger att försäljningen ska fortsätta ner, inte dramatiskt i alla fall.
Och det var ju det som var positivt i siffrorna, efterfrågan håller sig uppe trots dom problem som finns. Jag tror vi kommer att se lite mer fall under sensommaren och hösten, men det behöver inte bli så djupt, inte så länge ekonomin håller sig uppe. Vi får hoppas det för vi måste beta av lagren av osålda hus innan vi kan få fart på nyproductionen eller stabilisera priserna.
Enligt JP-Morgan fortsätter bostadsmarknadens problem.
Priserna kommer att sjunka och försäljningen kommer att minska.
Lånevillkoren har blivit hårdare först den senaste tiden. Effekterna av detta kommer senare. Även annullerade order för nybyggen är ett växande problem.
Lite motsägande siffror. Gamla bostäders försäljning minskade 0.2% i juli. Däremot ökade nyförsäljning 2.8%.
Men nya bostäder såldes 20.2% mindre än i september 2005 som var toppen i bostadsförsäljningen.
Gamla bostäder såldes 37.5% mindre är i toppåret juli 2005.
Osålda hus fans för 9.6 månaders försäljning mot det normala då utbjudet räcker till 4-5 månader.
Mängden osålda bostäder har ökat till 4.59 milj st.
Man har inte kommit på någon lösning på överutbjudet och lägret ökar. Man har inte haft så här många osålda hus på 16 år.
Priserna fortsätter att sjunka och potential kunder tycks vänta på att priserna och lånevillkoren "normaliseras".
Huspriserna har sjunkit i usa 12 månader i rad och detta har inte hänt sen 1969.
Personligen tror jag att man måste börja separera husmarknaden och bankernas investeringar på "dåliga papper".
// kari
#
"...Priserna fortsätter att sjunka och potential kunder tycks vänta på att priserna och lånevillkoren "normaliseras"..."
Verkar sunt.
mvh/viotto
Aug. 30 (Bloomberg) -- Australia's Basis Capital Fund Management Ltd. sought bankruptcy protection for its second- biggest hedge fund, stoking concern that U.S. subprime mortgage defaults will cause losses at more firms.
Läs hela
Eeeh, B-ankan pumpar in mer pengar i systemet och sänker diskontoräntan lite till, sedan blundar man och kör upp börsen :)
Vh/Z
Även Goldman Sachs har en liknande och negativ syn. Dom har släppt en analys som jag tyvärr inte fått tag på men det finns en hel del utdrag från den dels här och slutsatserna när det gäller ökande svårigheter att få lån, ökande räntekostnader och foreclosures är ju rätt lika mina (fast dom uttrycker sig bättre).
Dom forecastar att housingstarts sjunker till 1,1 miljon dvs ca 20% under nuvarande nivå, Existing home sales till 4,8 milj dva 17% under nuvarande nivå och New home sales till 650 000 dvs ner ytterligare 25%.
Deras prisforecast är om möjligt värre och dom prognostiserar ett totalt fall på 14% för 2007 och 2008. Vilket stämmer bra med deras chief economists Jan Hatzius uttalande förra veckan: "our working assumption has been that U.S. home prices are about 15% overvalued."
Det finns ju än värre prognoser än detta:
"I think we?re yet to get to the main event," said Gary Shilling, president of A Gary Shilling, a money-management firm. "We continue to look for a 25% decline in median single-family house prices. I think this is really just getting started."
Att prisförändringarna laggar sales och starts är helt klart, till del helt enkelt för att folk som inte måste sälja helt enkelt låter bli när priserna sjunker. Det tar tid innan "värde minskningen" slår igenom i försäljningspriser, sen kommer givetvis faktorer som foreclosures och ökande räntor att göra sitt till.
Det här är igentligen mer oroväckande än den nedgång vi haft i residential construction, för den har bara kraft att försvaga ekonomin och ge oss några svaga quarters, den kan inte ge en lågkonjungtur på egen hand.
En nedgång i homevalues och priser i den här digniteten är nått helt annat, för det slår direkt på konsumtionen och har betydligt större påverkan än tex residential construction costs. Så infaller dom prognoserna så ser det ordentligt svart ut.
Nu är det ju inte säkert dom gör det. För nått år sen fanns det inte en kotte mer än några bloggare (tex. calculated risk) och nån förvirrad AG skribent (tex. Mange) som varnade för att housing kunde ge en lågkonjungtur, alla experter avfärdade den risken då. Nu är det allt fler som kommer med negativa prognoser, fast odden att dom har rätt nu är ju inte större än för ett år sen. Och så här stora prisänkningar (som inte sker pga av en lågkonjungtur eller ränte chock) är ovanliga så vi får se.
Att vi ska vidare ner en bit till är dock helt klart.
STOCKHOLM (Direkt) Det amerikanska bolåneinstitutet
Freddie Mac rapporterar ett vinstfall på 45 procent för det
andra kvartalet 2007 jämfört med samma period förra året.
Nettoresultatet för kvartalet landade på 764 miljoner dollar
(1,4 miljarder).
Resultatet per aktie blev 1:02 dollar per aktie (1:93).
Förväntningarna låg på 0:98 dollar per aktie, enligt Bloomberg
News prognossammanställning.
Det delvis statsunderstödda bolåneinstitutet har satt
undan 320 miljoner dollar för förväntade förluster i bolagets
låneportfölj, vilket dragit ned kvartalsresultatet.
" When your hairdresser starts giving you stock tips, get out quick and wait..." mvh SPX 970
Så kom den inte helt oväntade:
Bush to Expand Government Role to Deal With Subprime
"Bush will let the Federal Housing Administration, which insures mortgages for low- and middle-income borrowers, guarantee loans for delinquent borrowers, allowing them to avoid foreclosure and refinance at more favorable rates, according to an administration official. Bush, in a statement in the White House Rose Garden, also will back proposals to provide tax relief for homeowners who refinance." // Bloomberg
|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."
Ja, tom Bernanke har ju efterlyst det. Positivt för börsen, och positivt att dom (till slut) gör något för att få bort dom värsta avarterna. Lite mer tveksamt vad dom kan göra ifråga om bailout, för här kommer dom in på svåra områden.
Varför ska staten ta över kreditförluster från hedgefonder och låneföretag som tidigare tjänat pengar på detta?? Och varför ska staten betala grannens lån när dom inte betalar ditt?? Och estimates går ju mellan $120 -$200 billion i kostander om alla som defaultar ska bailas ut. Inte minst som defaults antagligen kommer att öka om man vet att man kan få en bailout.
Sen har ju Bush hittils uttalat sig mot en bailout, så det blir intressant att se hur mycket som är smoke and mirrors och hur mycket som är realitet. Politiskt är det ju klart att det ligger mycket press på att få ner antalet foreclosures så Bush måste väl ge med sig en del.
Den här är lite intressant. Vi vet att det var rätt mycket ren spekulation på housingmarknaden och att en hel del hus bara köptes och såldes som rena investeringsobjekt utan att någon flyttade in.
Hur stor det detta varit och hur mycket det påverkat har dock varit omöjligt att bedömma så det har var lite intressant:
"As of June 30, in Nevada, 32 percent of all prime mortgages in default and 24 percent of subprime defaults were on non-owner occupied properties, according to the MBA."
"In Nevada and Arizona, 29 percent of all the prime mortgage loans written in 2005 were for non-owner occupied home purchases. In California, it was 14 percent and in Florida, a whopping 32 percent, according to the MBA."
Det visar ju lite hur mycket av housinguppgången som var en ren spekulationsbubbla, med artificiell efterfrågan. (Lite Framfab över det ;-)
Sen kan man i regard to #12 fråga sig, varför ska staten baila ut massa spekulanter som var en del av orsaken till bubblan??
Inlägget är redigerat av författaren.
#13, #14
Det är riktigt att man inte bör baila ut, nu blir det dock ingen ren bailout. Handlar snarast om att rädda de stackare som blir utan tak över huvudet annars. Ibland försvinner den mänskliga faktorn i denna debatt, man tycker mest det är mäktigt vilket ras vi ser. Hoho, haha liksom.
Det där med att en stor del defaults är rena speck-objekt som köparen ej bott i visar också på en sak som vi sett förr: Dvs. att riktiga boende ger upp huset som en last resort, varför jag tror vi inte kommer få se så feta defaults som många fruktar. Samma vi såg i Sverige tidigt 90-tal. Corp defaults är en helt annan femma.
Nu hör jag att Bernanke är ute och masserar marknaden också.. och börsen ler.
|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."
E det min grundinställning det #15?
:)
Mvh Corpsee
hehe undrar vilken eftersmak det kommer att bli
Mitt i prick! =)) mvh Gubb
#17
*asg*
En dos av dom flingorna om dan håller marknaden lugn ;-)
När det gäller fredagen så uppnådde väl både Bernanke och Bush det också.
Visserligen så var Bush's förslag rätt ihåliga, dvs mest smoke and mirrors. Att FHA höjer gränsen från $362 000 till $417 000 (15% mer) gäller ju bara vissa "high price stater" och sen ger FHA bara hjälp till dom som har god credit.
"The "FHA-Secure" program will help people who have good credit but who have not made all of their payments on time because of rising mortgage payments."
Ok visserligen så ökas den risk premie dom får ta av "some borrowers" till 2,2% från 1.5% men eftersom FHA har ett krav att vara själv finansierande så har jag lite svårt att se att det kommer att kunna hjälpa så många subprimes.
"One thing the president promised not to do was a direct bailout of homeowners facing foreclosures or of lenders with financial problems traced to portfolios of defaulting subprime loans."
Så utan bailout, med hjälp bara till "good credits" och en ökning av limiten på 15% i några stater så är det väl några procent till som kan få hjälp. Samma gäller ju ändringen av tax coden, den på verkar ju bara dom som har en vinst på husen (och har man inte gjort massa MEW's) så borde man ju klara av lånen i så fall.
Dvs mer eller mindre vad som var väntat, fint politiskt uttalande som i realiteten inte gör så mycket.
Men det marknaden behövde var ju att lugnas och det har nog både Bernanke och Bush gjort.
aldur har du nuffror på worst all time ever defaults på huslån? Jag vill, envist, vidstå att de aldrig kommer bli speciellt höga för människor som faktiskt bor i sitt eget hus.
|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."
nä, men jag kan kolla.
fast om någon får default på ett hus han äger men inte bor i så lär han åka ur sitt andra hus också, banken kommer ju bara att begära honom i personlig konkurs för att få ut så mycket som möjligt. Så då blir det 2 foreclosures på 1 default (såvida han inte bor i Florida där ens hem aldrig kan tas i en personlig konkurs).
#23 Ligger väl knappast i bankens intresse att hetsa fram foreclosures och sen bli sittandes med hus på eget lager. Ena huset åker väl och ngn får "fynd"-köpa, sen får väl spekulanten bo kvar i sin enda villa och lösa det hela.
Grymt om det fanns stats.
|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."
Verkar dåligt med statt, eller rättare sagt tillförlitlig statt.
Den statt som finns är ju hopsamlad av olika företag från väldigt många olika källor i olika stater (processen är olika i olika stater) dels ändras detta och dels har dom olika definitioner hur dom räknar så jag tror vi kan glömma det.
Om banken tvingas ta tillbaka ett hus för någon inte betalar lånen och sen får ut ett nån miljon mindre än vad lånet var kommer dom väl knappast att låta det bero, klart dom går på övriga tillgångar också. Och sitter killen på massa likvida medel så undrar man varför han inte fortsatte betala lånen (foreclosures ger ju ofta dåliga priser). Givetvis förutsätter det att andra hus han äger är värda mer än lånen på dom, här kommer ju banken sist om dom inte äger lånen på dom husen.
från finansblogg:
inte för den fundamentala, men för den modige..............Allt som är housing relaterat är ju så klart paria på börsen. Men det är intressant att notera att ett flertal av de viktiga makroindikatorerna för housing de senaste veckorna och månaderna faktiskt haft en rejäl uppbromsning av negativt momentum och att för många så ser det faktiskt bättre ut än vad det gjorde för bara någon månaden sedan. Residential construction spending, new home sales, excisting home sales, building permits, housing starts och pending home sales har alla faktiskt gjort något som ser ut som en botten. Med tanke på hur utbombad sektorn är, hur billig den är och hur shortad den är så är det inte frågan om man inte ska göra rejält jobb på long sidan. Säg till om ni vill ha charts på ovanstående.
från chartoftheday:
The US real estate market has been slowing. For some perspective, today's chart illustrates the US median price of a single-family home over the past 36 years. Thanks, in part, to low long-term interest rates, the trend over the past decade has been impressive. Not only did housing prices increase at a rapid rate, the rate at which housing prices increased - increased. That brings us to today's chart which illustrates how housing prices have recently ticked up, however, remain within the confines of a downtrend.
#26
Jag tror iofs att han är minst ett år för tidigt ute men anyones guess is as good as mine
Skulle jag leta botten för nån form av spek i t ex housingaktier så skulle jag avvakta till 2008, vi bör få ett antal KK i den branschen innan botten
Kom ihåg också att i december fick vi en hyffsad uppswing, något som "viss(a)" här genast utropade som en botten, idag är det mesta av den uppswingen reviderad bort till en liten knappt synlig blipp bara
STOCKHOLM (Direkt) Antalet nya kontrakt om köp av
befintliga bostäder i USA sjönk 12,2 procent i juli.
Det framgår av National Association of Realtors, NAR,
index över kontrakterade husaffärer.
Enligt Bloomberg News enkät pekade förväntningarna mot
en nedgång med 2,2 procent i juli.
Junisiffran visade en uppgång med oreviderade 5,0
procent./JBA-PD
denna kändes sådär
* USA: Kontrakterade husköp -12 % i juli, väntat -2,0 %
Verkar sunt, att husköpen minskar så pass kraftigt med hänsyn till många husköpares finansiella situation. Nu bör det väl bli färre personliga konkurser, än om husköpen hade fortsatt i samma takt som förut!
mvh/viotto
Efteratt ha skummat lite på CR bloggen så verkar det som att commercial real estate riskerar att börja falla nu också, det brukar lagga residential men än så länge har det hållit upp bra
#39
Stämmer säkert att de minskar.
Men folk som byter bostad brukar ju måla om,byta kök mm....
"Residential construction spending, new home sales, excisting home sales, building permits, housing starts och pending home sales har alla faktiskt gjort något som ser ut som en botten"
Inte enligt någon av dom definitioner på botten jag har, utom new home sales som faktiskt har en högre botten.
Det är ju helt klart att vi inte faller lika snabbt som tidigare, men då måste man betänka hur snabbt det faktiskt föll. Starts single homes föll med en hastighet av 40% för 12 month change.
40% ner på 12 månader, det är rätt extremt och det är ju inte konstigt att vi inte kan fortsäffa att falla med den takten. Nu faller det med "bara" 25% per år. Sen är ju också helt klart att vi antagligen är närmare en botten än toppen på nedgången. Permits toppade i september 2005 !! dvs för 2 år sen. Så det är väl inte så konstigt om rasen bromsar in lite.
Men någonting som ser ut som en botten syns inte.
Pending var ju inte bra, nu har jag inte så lång data, men man kan ju se att existing sales rätt ofta följer pending.
En del har ju kommenterat siffran med förklaring i credit squeezen, här måste man dock tänka på 2 saker, dels är detta Juli siffran, dvs innan augusti problemen, dels är detta pending sales INNAN låneansökan. OK möjligt att en del gett upp hoppet, fast jag blev faktiskt lite förvånad att siffran var så dålig redan i juli och innan creditansökan.
Inlägget är redigerat av författaren.
"The expanding mortgage crisis and credit crunch slammed the Los Angeles housing market in August, with home sales plunging 50 percent from the same month last year and 25 percent from July."
Usually existing home sales increase from July to August, so this is even worse than it sounds."
har sett liknande rapporter. Frågan är om inte aug siffrorna kommer att komma in om riktiga rysare. Igentligen helt artificiella siffror som bara beror på paniken i början av augusti och som inte säger så mycket om trenden.
Men det kan vara värt att hålla i minnet att undvika att ta långa positioner direkt innan housingstatt den närmsta månaden ;-)
från finansblogg:
London huspriser upp 38% YOY i augusti. Det är perverst. Anekdoter från de stackare (stackare för att de stått utanför marknaden under hela den här haussen) som försökt köpa har varit att under den period efter det att vunnit budgivningen men innan man hunnit signa för att alla legala dokument ska hamna på plats (typ 2-3 veckor) så hoppar säljaren av eller kräver mer betalt för under tiden har säljaren hunnit läsa i tidningen / höra från vänner att huspriser fortsatt upp några procent bara de senaste veckorna. Panik på uppsidan sker alltid väldigt nära toppen.
=)
#36 Borde inte det innebära att även marknaden läst dylika rapporter och analytiker när de räknar fram sina estimat baserar det på så pass goda grunder att man också väntar sig ruttna siffror för augusti? En blow out botten vore ju kanske fint när jag tänker efter... :)
|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."
#38
Precis...och det är överdrifterna, som man tradar på, både uppåt och nedåt.
mvh/viotto
Foreclosures upp 36% från juli till augusti !! och annual rate var ohyggliga 2,9 miljoner hus. Mer än dubbelt så mycket som för ett år sen.
I juli såldes (excl foreclosures) 480 000 existing hus (absolutsiffra SA), foreclosures i aug var 244 000. Det är ju hälften av den normala försäljningen !! Helt otroliga siffror.
(jag vet att RealtyTrac dubbelräknar en del foreclosures pga av hetrogeniteten i källdata, men även om den verkliga siffran är 20-30% lägre så är siffrorna fortfarande ohyggliga)
Inlägget är redigerat av författaren.
Homebuilders mår ju inte så bra heller, deras housing market index satte ny lägsta med en notering på 20 (50 är neutralt) så lågt har vi inte varit sen lågkonjungturen och housingraset 90. Traffic of prospective buyers är nere på 16......
Som varnat ovan så slog problemen i aug även igenom i housingstatten. Totala starts föll visserligen bara med 2,6% men starts beror ju på permits månaden innan.
Permits föll med 5,9% totalt sett och med glada 8,1% för single homes.
Vi har nu fallit nästan 50% från toppen och tyvärr har så här stora fall alltid slutat med en lågkonjungtur tidigare. Man kan ju alltid hoppas på ett undantag, fast det ser ju inte bra ut om man säger så.
Och med ökande creditcrunch (som räntesänkningen inte kommer att göra mycket åt) och hysteriska foreclosure nivåer så pekar ju allt neråt. Rate resets ökar ju i antal och volym under hösten och om jag kommer ihåg rätt så var det $50 miljarder som skulle ha reset i september.
Nä, nu tror jag inte på dig längre.... Det är ju rally på börsen! ;-)
MVH Nisse45
men snälla du tror väl inte att det finns en koppling mellan börsen och ekonomin?
Börsen följer alltid följande formel: ignorera, ignorera, ignorera, överreagera.
Därför kör vi olika strängar en för börsen och en för housing ;-)
42 och 43 ni är duktiga båda två :). Lägger till björta och mojas så har vi mina toppar. Cyckleristen jobbar sej säkert dit också.
Mvh Jamenvisst
#44 Företagsvinsterna (i någon mån ekonomin) har väl en bra koppling till börsen. Kanske inte om man tittar på väldigt kort sikt som ni verkar föredra. Då är det lotto :)
Men faktum kvarstår att har man blankat hårt på houseing-katastrofen så har man förmodligen gått rejält back. Någon ynka % från ATH är det svårt att ha uppnåt något annat. Kanske dags för en sträng "bostadskrisens (eventuella) inverkan på börsen" =) Slå ihop de båda... Vad gäller recession pekar allt mer på en snabb dip iaf, dock som Greenspan påpekade USAs ekonomi är flexibel o anpassar sig bra. Så det kan bli en till 2-kvartalare och då är inte börsen överdrivet dyr ändå.
|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."
stry, det är klart det finns en koppling, inte minst via företagsvinsterna och på sikt. Nisse skämtade lite och jag hårddrog det.
Fast en sak är viktigt och det är att den kortsiktiga korrelationen (månader och upp) är bedrövlig, så det går aldrig att trada den ekonomiska utvecklingen. (Mer än sektor-vis, Housing sektorn har ju gått att korta rätt fint.) Så man ska aldrig blanda i hop ekonomi och trading.
Ett rätt bra uttalande från Lars Nyberg om problemen på finansmarknaden. har försökt skriva om det ett par gånger men aldrig fått till något lättförståligt, fast det får han:
Problemen har sin rot i den amerikanska sub prime-marknaden, där kreditgivningen, framförallt under 2005 och 2006, visat sig ha skett till alltför frikostiga villkor. Sub prime-krediter har också samlats och paketerats i så kallade strukturerade produkter för företagskrediter (Collateralised Debt Obligation), som sedan delats upp i trancher med olika kreditrisk. De bästa trancherna har av ratinginstituten bedömts ha mycket låg kreditrisk och därför kunnat säljas till placerare som tidigare i ringa utsträckning placerat i sådan risk. Sådana placerare finns inte minst i Europa.
Kreditrisken har ofta placerats i speciellt för ändamålet skapade företag (Structured Investment Vehicles), fortsatte Nyberg. Dessa har sökt öka sin avkastning genom lånefinansiering och finansierat delar av sin balansräkning på den korta penningmarknaden genom olika typer av företagsobligationer (Asset-Backed Commercial Paper, ABCP). Det är i detta sammanhang problem uppstått. När osäkerheten på sub prime-marknaden ökade ville placerarna inte köpa nya ABCP när de gamla förföll. Det gick inte att bedöma var eventuellt dåliga krediter fanns, eftersom dessa paketerats och sålts på ett sätt som inte gick att överblicka. Det är således inte de dåliga sub prime-krediterna i sig som skapar problem. Det är bristen på transparens i paketeringen (värdepapperiseringen) som skapat osäkerhet i marknaden. Det vi hittills sett är i första hand en likviditetskris, inte en kreditkris.
ABCP är normalt garanterade av kreditlöften från bankerna och dessa infrias när investerarna inte längre vill delta i obligationsprogrammen. Under de senaste veckorna har bankerna på detta sätt fått tillbaka stora volymer kreditrisk i sina balansräkningar. Sannolikt kommer den utvecklingen att fortsätta eftersom stora volymer ABCP förfaller under de närmaste månaderna. Bankerna är naturligtvis medvetna om detta, vilket lett till att de samlar på sig likvida medel. Det är i detta läge som ECB, Federal Reserve och andra centralbanker valt att ingripa.
Just den här biten med avsaknaden på transparans, och den osäkerhet och risk, som det ger är en av nycklarna till problemen just nu. Folk vill inte röra dessa instrument med en tåg ens eftersom ingen kan bedömma risken. Och det ger ett likviditetsproblem. Talade med en kollega i City som sa att han hade svårt att se hur någon överhuvudtaget skulle ändra syn framöver (om inte pappren diskonteras kraftigt) just eftersom risken är okänd. Vilket i sin tur innebär förluster för Bankerna som nu har pappren i sina böcker. Att en del att detta sen har blivit levradged gör det än intressantare.
Tror vi kommer att få se en hel del efterverkningar av detta så Nybergs eminenta förklaring kan vara bra att ha i minnet. Skoj att vi har lite smart folk på Riksbanken ;-)
Inlägget är redigerat av författaren.
Nu blev detta kristallklart. Jag förstår att jag inte förstår. Tur att Aldur finns MVH
Inlägget är redigerat av författaren.
2007-09-25 15:01:51 - Nyhetsbyrån Direkt
USA: HUSPRISER SJÖNK 3,9% I JULI JMF JULI 2006 - S&P/CS
STOCKHOLM (Direkt) Huspriserna i 20 storstadsområden
runt om i USA sjönk 3,9 procent i juli jämfört med i juli
2006, enligt S&P/Case Schillers index. Jämfört med i juni
sjönk priserna med 0,45 procent.
Enligt Bloomberg News enkät väntade analytiker att
priserna skulle ha sjunkit 4,0 procent i juli.
Motsvarande index för juni visade att huspriserna sjönk
reviderade 3,4 procent jämfört med samma månad året före
(3,5).
Under tremånadersperioden till och med juli sjönk
huspriserna med 4,2 procent jämfört med samma period året
före.
S&P/Case Schillers index bygger på upprepade
försäljningar och anses därmed ge en mer rättvisande bild av
prisutvecklingen än vad som anges i samband
försäljningsstatistiken för befintliga bostäder. Det
begränsade urvalet kan dock innebära att indexet överdriver
såväl prisuppgångar som prisfall jämfört med bredare mått på
utvecklingen för amerikanska huspriser./JBA-PD
Existing home sales sjönk i aug vilket ju var väntat. Inventory steg ytterligare både i absoluta tal och i month supply.
Inventory är ju den negativa siffran framåt, för ett ökande utbud påverkar ju både priserna och husbyggandet.
Man ska också tänka på att forclosure auctions inte räknas med här, varken i sales eller inventory (det är först om huset inte blir sålt på auktionen och blir en REO som mäklarna (eventuellt) får med den i sina böcker). Hur stor andel av foreclosures som säljs på auction respektive går till mäklare finns det dock inga siffror på.
Vad vi vet dock är ju att forclosures ökar kraftigt (även om absolutsiffran är uppblåst) och detta kommer att fortsätta påverka både sales och inventory negativt.
The housing picture
Miami home prices are expected to fall 28% from current price levels. San Francisco is second worst at -26% and San Diego is third at -19%. Investors are predicting the composite index to fall 14% before coming back slightly by 2011
Data from S&P/Case-Shiller
bild 1
" When your hairdresser starts giving you stock tips, get out quick and wait..." mvh SPX 970
bild 2
" When your hairdresser starts giving you stock tips, get out quick and wait..." mvh SPX 970
bild 3
" When your hairdresser starts giving you stock tips, get out quick and wait..." mvh SPX 970
# 51,52,53 Den röda biten av linjen skall alltså vara den förväntade prisutvecklingen. Detta kan säkert lägga en våt matta över många personers ekonomi
Inlägget är redigerat av författaren.
tack, spx2000. Det enda som är lite tveksamt med deras prognos är nedgångshastigheten. Negativa korrektioner är sällan så långsamma, oavsett om det är börsen, råvaror eller nått annat. Så jag förvänar mig mer ett accellererande prisfall.
Dock kan ju det innebära att elendet går över snabbare också så det är ju inte bara negativt.
New Sales var givetvis bedrövlig också, ner 8,3% från Juli. Lite mer än jag trodde, för detta är ju Sales innan Kreditgodkännande. Det betyder att verkliga kontract faller ännu mer. Såvida inte folk bara givit upp tron att dom ska få ett lån, det kan ju påverka också.
GDP'n hade ju inga stora förändringar, och det enda negativa här är ju Personal Consumtion Expenditure som bara steg med 1,4%. (2.8-2.4-3.9-3.7 tidigare kvartal).
Det som bidrog till tillväxten 3.8% (contributions to percent change) var PCE 1.0%, Non residential fixed investments 1.12%, net exports 1.32% samt Goverment expenditure 0.79% medan Residential fixed investments var fortsatt negativ med -0.62%.
Företagen investerar bra, exporten ökade bra och Goverment spenderar bra och det är ju positivt för det är ju det som måste motverka housing.
Om dom svaga consumpion siffrorna var en tillfällighet (vi hade ett svagt kvartal´Q4-05 också) eller om det är början på en spridning från housing är för tidigt att säga. Dom här siffrorna fladdrar en hel del så vi behöver en tydlig trend över ett flertal månader innan vi kan säga något säkert här.
Så retail, consumer spending etc är det som blir viktigt att bevaka framåt, vi ser en liten försvagning i consumtion och nu är frågan om den är tillfällig eller om den är början på en konsumtionsnedgång.
Första nya PCE siffran (aug) kommer idag, den och följande månader blir viktiga.
Inlägget är redigerat av författaren.
Bra real PCE på 0,6% i augusti. Framförallt durable goods och services som steg. Q2 hade 0.1%, 0.1%, 0.3% för dom olika månaderna så det ser ju OK ut än så länge.
Som sagt den här siffram fladdrar ordentligt så det är först när vi börjar se en tydlig trend som vi kan dra några negativa slutsatser. Helt OK än så länge.
Pending home sales index (existerande hem, innan lånegodkännande, dvs samma stadium som new home sales) föll ytterligare i Aug. Så allt tyder på att existing sales fortsätter ner i september/november.
Glömde visst lägga upp den här.
Som sagt, klart bättre än det såg ut i augusti, men fortsatt en försvagning mot tidigare. Står och väger en hel del nu.
Stannar försvagningen här så är det OK, fortsätter den så kommer det att börja sätta spår. Blir intressant.
Min gissning är att det blir consumtionen under hösten som blir avgörande (för allt).
Lite intressant från fed minutes.
In their discussion of individual sectors of the economy, participants noted that recent data suggested greater weakness in the housing market than had previously been expected. Furthermore, recent financial developments had the potential to deepen further and prolong the downturn in the housing market, as subprime mortgages remained essentially unavailable, little activity was evident in the markets for other nonprime mortgages, and prime jumbo mortgage borrowers faced higher rates and tighter lending standards. The faster pace of foreclosures as subprime mortgage rates reset was also seen as posing a downside risk to the housing market.
Det intressanta här är att inget av det dom skriver är sant. Ingenting har börjat falla mer, tvärt om följer nästan alla indikatorer samma trend som dom gjort sen i våras. Tillgången på Sub prime lån och andra non conforming försvann redan under våren och ökningen i foreclosures började också i våras och ökningstakten har inte förändrats.
Så det dom skriver är fullständigt skitsnack. Vilken analytiker som helst som följt housing kunde se trenden och vart den ledde. Den förklaring som finns är att dom och deras staff helt enkelt inte följt och analyserat detta.
Det som också är intressant är att det inte är förändingarna i dom ekonomiska indikatorerna som fick dom att sänka utan helt oro för credit tightening.
In their discussion of the economic situation and outlook, meeting participants focused on the potential for recent credit market developments to restrain aggregate demand in coming quarters.
Members emphasized that because of the recent sharp change in credit market conditions, the incoming data in many cases were of limited value in assessing the likely evolution of economic activity and prices, on which the Committee's policy decision must be based. Members judged that a lowering of the target funds rate was appropriate to help offset the effects of tighter financial conditions on the economic outlook. Without such policy action, members saw a risk that tightening credit conditions and an intensifying housing correction would lead to significant broader weakness in output and employment.
Sänkningen hade inget med försämringar i ekonomin att göra utan baserades mer på en oro att den finansiella oron som skapades i aug skulle leda till en credit tightening, som i sin tur skulle påverka ekonomin.
Det här är rätt uppseendeväckande för fed har gått från att "ta ett steg tillbaka" och reagera på dom långa ekonomiska trenderna till att reagera på den korta oron på dom finansiella marknaderna.
Sen kommer givetvis sänkningen inte att ha någon effekt på housing fast det är ju en annan historia.
Att sänka räntan var eventuellt rätt, tidpunkten (för sent) och orsaken var däremot helt fel.
Att fed visat sig villiga att baila ut creditmarknaderna är ju dock marknaden tacksam för, och inte minst följande citat:
Given existing commitments to customers and the increased resistance of investors to purchasing some securitized products, banks might need to take a large volume of assets onto their balance sheets over coming weeks, including leveraged loans, asset-backed commercial paper, and some types of mortgages. Banks' concerns about the implications of rapid growth in their balance sheets for their capital ratios and for their liquidity, as well as the recent deterioration in various term funding markets, might well lead banks to tighten the availability of credit to households and firms.
Att fed's beslut baseras på att se till att bankerna har en situation där dom inte behöver minska credit tillströmmningen, är ju bra för bankerna och marknaden att veta. Herrejisses säger jag bara.
Pumpa-pa pumpa-pa....... låt pressarna gå!
Fiat-money är det redan i USA, men värre kan det säkert bli.....
Om de står inför "valet" mellan recession och inflation så är ju valet givet! (Deras snack om inflations-oro är genomskådat!)
MVH Nisse45
#60 Såklart att de i raka ordalag inte kommer att erkänna att man sänkte för att marknaden tvingat fram det. Bakomliggande fundamenta ändrades ju inte helt plötsligt mellan mötena. Här uppstod ju en situation där man fick lov att stå upp för kreditmarknaderna och visa att likviditeten skall finnas kvar. Får väl ses som tokigt om interbanksmarknaden fullständigt skall behöva frysas för att riskablare delar av marknaden havererat?
#61 Vilket land menar du inte har Fiat-money?
|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."
#62 Jag påstår bara att man har det i USA....Det är alldeles för jobbigt att räkna upp resten! ;-)
MVH Nisse45
#63 Okej, typ "alla" då :)
Vad menar du med "pumpa-pa pump-pa...."? Att man pumpar ut för mycket överskottslikviditet? Vad vore alternativet i s f? Att strypa likviditeten så att den inte räcker till annars solventa banker?
|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."
likviditeten för interbank utlåningen som styrs via diskontot bla annat är ju nått helt annat, den har ju inte med stryräntan att göra. Självklart att dom ska agera där och det gjorde dom ju redan i augusti när dom problemen uppstod.
Här talar vi om att underlätta likviditeten för konsument och corporate utlåningen via styrräntan, det är ju en helt annan signal.
Inlägget är redigerat av författaren.
#65 Du förbiser det signalvärde styrräntan har även för kreditmarknaden (t ex interbankmarknaden, corporate lending spreads osv.). Skall ej underskattas. Även om det ej direkt inverkar såsom du säger.
0,5%-enheter lär inte göra mycket för bolånen som ändå netto stiger pga ökad riskpremie.
|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."
NAHB's HMI index satte nytt ATL på 18. Visserligen har bara indexet funnits sen 85, men rätt remarkabelt att vi "redan" är lägre än under lågkonjungturen 90.
Traffic of prospective buyers nere på 15, också nytt lägsta, och 15 får ju anses som en rätt låg nivå när 50 är neutral.....;-)
Rätt kul hur varenda kotte poppar fram nu och varnar att housing "kan komma att tynga tillväxten". Å fan, det var ju en nyhet.
Gillar också Paulson's uttalande: Looking forward, Paulson stressed the need for more transparency in mortgage lending. "We need simple, clear, and understandable mortgage disclosure," he said.
Det har faktiskt funnits folk i USA som varnat för subprime lånen, exploding ARM's, predatory lending, mortgage repackaging, etc etc i ett par år. Inte minst när dessa lån steg till nära 40% av totala antal lån vilket dom redan gjorde 2005.
Och det var ju inte så svårt att förutse att dom här lånen skulle ge någon form av problem (digniteten var givetvis okänd). Då var det ingen som reagerade av dom som är ansvariga att regulera den här marknaden, nu trillar dom över varandra att komma med uttalanden (och givetvis skylla på alla andra).
Snacka om att tappa bollen.
Housingstarts senare idag, med nya bottnar att vänta (i alla fall för permits)
Inlägget är redigerat av författaren.
Det här är så elakt så det är kul ;-)
Paulson nu on housing: significant current risk to our economy.
In a question-and-answer session, Paulson delivered an upbeat assessment of the economy, saying growth was healthy and the housing market was nearing a turnaround.
"All the signs I look at" show "the housing market is at or near the bottom," Paulson said. The U.S. economy is "very healthy" and "robust," he said. länk
;-)
Att göra en pudel
#68 Till stackarns försvar kan man väl säga att hans jobb ju är att agera PR-man för US economy Inc.
Hur skulle det se ut med en finansminister eller en för den delen en centralbankschef som lägger huvudet i händerna och uppgivet konstaterar att vi är på väg åt helvete? Panik.
|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."
Det har du rätt i det är inte deras jobb att gå ut och sprida pessimism, men det finns ju inga källor som ens internt har antytt att dom varit oroliga eller ens bevakat tex subprime. Greenspan har ju tom erkännt att han togs på sängen av den kraftiga ökningen i sub prime, och tittar man djupr i deras minutes där allt diskuteras så nämns det knappt.
Och det är en sak att var pessimist, en annan att påstå att man "ser" en botten, när inga tecken finns.
#71 Mmm.. sen är ju frågan om allt tas med i deras dokument. Greenspan studerade ju för fasen proteinhalten i korn lr vad det var mellan olika städer för att förklara skillnader i inflation osv. Skulle vara en skräll om han inte tittat även på subprimeriskerna..... möjligen blev han rädd för vad han såg o blundade som många andra ;)
|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."
Permits och starts föll som väntat, total permits med 7,3% och single home permits med 7,1%.
Fallet ökar också i takt, och både 3 och 6 month change är nu högre än dom någonsinn varit under den här nergången.
Och det skulle inte förvåna mig om vi ska ner på nivåer liknande den förra lågkonjungturen, det är trots allt inte så långt dit. Och det är nivåer som ingen (inte ens jag) hade trott på för nått år sen.
Single home permits har nu fallit med 52% sen toppen, dvs den byggsektorn har halverats. (houses under construction har bara fallit med 22% än så länge, men det beror ju på den långa tid det tar från permits till färdigställande).
Det är tusan inte lätt att ställa om en verksamhet till ett sånt stort ras, visserligen är det lätt att friställa i USA, men fasta kostnader, maskinpark, etc. etc.
Mer blod lär flyta här.
Existing home sales fortsatte ner med glada 8% (vilket stämde bra med vad pending home sales index hade visat, se #58). Med creditcrunchen, foreclosures och mortgage resets var ju detta väntat, så inga överraskningar där.
Inventory på ny högsta i fråga om month supply även om absoluta nivån inte satt ny topp än vilket ju är positivt. Den nivån måste dock ner.
Vi börjar också se mer av prisnedgångar även om den här statten är lite missvisande.
Inlägget är redigerat av författaren.
New home sales steg från augustisiffran, eller den sjönk mot den ursprungliga siffran som reviderades ner kraftigt, eller hur man nu vill ha det ;-)
Aug var nytt 11 års lägsta och det troliga är att den "verkliga" siffran är ännu lägre:
David Seiders, chief economist for the builders' trade group, said Thursday that the latest report has some questionable readings, including a 38 percent rise in sales in the West, which he expects will be revised significantly lower in subsequent months. Without that reported increase, sales would have fallen from the already weak revised level in August.
Seiders also pointed out that the report does not capture cancellations by buyers who were unable to get financing or had to pull out of sales because they couldn't sell their homes.
"We saw an upsurge in cancellations in August and September, according to all the builders," he said. "The net sales, if we could get that number, would clearly be weaker than this. It's too early to get hopes up on this report."
Så tyvärr ingen glädje där. Att det steg från aug innebar ju också att vi inte ens fick nått Kib rally på statten, trist ;-)
Inlägget är redigerat av författaren.
Construction Spending Projected to Drop Next Year
In a closely watched report expected to be released today, McGraw-Hill Construction will forecast that spending on commercial and manufacturing buildings, such as offices, warehouses and hotels, will decline 7% next year, in dollar volume, and 10% in the number of square feet of space built. That would be a sharp turnaround from this year, when commercial and manufacturing construction is expected to end the year up 11% in dollar volume.
The McGraw-Hill forecast is based on the company's tracking of construction projects, including the issuance of building-permit data by local governments. That data, known as construction starts, are an indicator of future construction spending and often correlate strongly with actual construction spending.
The strength in the commercial sector until now had been offsetting the decline in the housing market. That appears to be changing, though continued growth in institutional construction, such as universities and hospitals, and road construction will provide somewhat of a balance. The pattern of having one sector up while the others were down "has been a moderating force," says Robert A. Murray, vice president for economic affairs at McGraw-Hill Construction, a unit of McGraw-Hill Cos., a New York-based publisher.
" When your hairdresser starts giving you stock tips, get out quick and wait..." mvh SPX 970
# 76
" When your hairdresser starts giving you stock tips, get out quick and wait..." mvh SPX 970
# 74
trots att Inventory på ny högsta så kanske planerar Fed en sänkning av räntan...
Har du nån analys som dikuterar relationen mellan sänkning av räntan och inventory ? är det negativt eller positivt.
Det måste vara negativt eller?
" When your hairdresser starts giving you stock tips, get out quick and wait..." mvh SPX 970
Jag ser ingen korrelation i fråga om samband. Däremot finns det ju en indirekt korrelation pga av konjungturen.
Fed höjer räntan under stigande konjungtur samtidigt som inventory stiger på grund av optimism hos byggarna, under lågkonjungtur så sjunker inventory i absoluta tal då pessimismen får housing starts att rasa. Inventory följer ju starts fast med visst tids-lag.
Men jag kan inte se något direkt orsaksamband mellan räntan och husbyggandet och därmed inventory.
Sen skulle jag nog säga att det i första hand inte är låga inventory nivåer som får byggandet att stiga igen utan ökande efterfrågen. Man får nog se inventory nivåerna mer som ett symptom än en styrande faktor.
Lite siffror som inte är justerade i statistiken New Home Sales:
Firm . . . Cancellation rate for Quarter
Centex (CTX) 35%
MDC Holdings (MDC) 57%
KB Homes (KBH), 50%
Lennar Homes (LEN) 32%
D.R. Horton (DHI) 48%
Beazer Homes (BZH) 68%
NVR (27%)
68% cancellationrate på BZH ! vicken rysare, inget kul att vara säljare där inte ;-)
tack för siffrorna. Dom var tom högre än jag trodde. blir inte mycket till new home sales kvar efter dom.
Hade svårt att lägga upp kommentarer på AG igår, så här är gårdagens kommenter:
GDP siffrorna var ju bra, och även om man alltid ska ta första estimate med en nypa salt så är dom ju rätt starka.
Det som var mest positivt var PCE tillväxten på 3%, det är ju det område som man är lite orolig för och som bara var 1,4% i Q2. Konsumtionen är ju det område som viker härnäst om dom negativa effekterna från housing slår igenom. Det som väger emot är ju personal income och den steg med 5,8% i Q3. Vilket var väldigt bra (och helt klart motverkar den negativa effekten från housing)
Residential investments var givetvis negativ, medan goverment spending och exports var positiva samt lageruppbyggnad.
Bidragen till GDP'n var:
PCE 2,11%
Gross private domestic inv. 0,13% (varav residential bidrog med -1,05% och Non residential bidrog med 0,82%)
Net export 0,93%
Goverment 0,73%
Jag vill alltid se GDP'n utan Net export när det gäller att bedömma styrkan i den inhemska ekonomin och då var GDP excl export 3,0% vilket fortfarande är bra.
Gross domestic purcases är ju en annan värdemätare på den inhemska ekonomin och den var 2,8% vilket också är bra.
Så inga direkta svagheter inom det område som man ska vara oroligast för dvs. konsumtionen och här har income ökningen helt klart vägt emot.
Effekterna från rateadjustment, foreclosures, MEW's har ju precis börjat så det är rent för tidigt att säga något om hur dessa kommer att slå igenom i slutänden, men ju längre ekonomin håller emot destå bättre och ju större chans att svackan inte blir så djup. Så klart positiva siffror.
Fick ett meddelande ang min kommentar oven om MEW's och att jag (enl andra skriverier på AG) överskattar påverkan av dem. Personen ville inte "rätta" mig offentligt.
Dels har jag inga prblem med att rättas offentligt dels ska man inte tro allt dumt som en del skriver på AG ;-)
Det har gjorts en hel del analyser av detta och mest framträdande är Greenspan & Kennedy som har en serie av pågående "diskussions papper" senaste analysen var 2007-03.
Det är riktigt att av det som tas ut iform av equity extraction så går 17 % direkt till personal consumption.
Men det är inte hela sanningen. Förutom dom 17% till PCE så går 34% till Home improvement, Fed kallar inte detta konsumtion eftersom det enl NIPA klassificeringen är residential investment. Det är dock rätt klart att dom som svarade på undersökningen inte bara tog med rena "investeringer" utan även reparationer, möbler etc etc.
"It is likely that a significant part of what respondents identified as home improvements actually was home repairs, which would understate the share of funds used for PCE and overstate the share used for residential investment. To the extent that such a bias exists, our allocation of the proceeds from cash out refinancings understates the portion used to fund PCE."
Men när det gäller MEW's påverkan på ekonomin är det faktiskt mindre intressant om utlägget definieras som homeimprovement eller home repair eller inköp av möbler.
Så totalt 51% går direkt tillbaka till ekonomin ifråga om "spendering" oavsett om det är köksrenoveringar, nya tak, möbler eller annan konsumtion.
I en separat undersökning av Fannie Mae gick 60% av cash out refinancing till consumption & home improvements, Goldman Sachs fann i en separat studie att 50% gick till konsumtion, så vi kan dra slutsatsen att 50% är en rätt säker siffra.
Men det är inte heller hela sanningen. Ytterligare 27% går till att betala tillbaka non mortgage debt ("credit card and other types of consumer loans").
Och som dom skriver : According to the surveys, a considerable portion of the equity extracted through cash out refinancings and home equity loans was used to repay non-mortgage debt, largely credit card loans. One interpretation is that much of the non-mortgage debt repaid with those funds was, in effect, bridge financing for personal consumption expenditures (PCE). Thus, we present two estimates of the PCE effect: direct financing, which includes only the proportion of equity extraction that survey respondents said was used to finance PCE (17%) , and a broader estimate, in which we add to direct financing equity extraction used to repay non-mortgage debt (17% + 27%).
Så då kan vi dra slutsatsen att mellan 51% och 78% av equity withdrawl går tillbaka in i ekonomin i någon form av "konsumtion".
Separata undersökningar har också visat att av folk som betalat av sin revolving credit på kreditkort så har ca 45% av kreditutrymmet används efter 1 år och ca 75% efter 2 år, så det troliga är att den kortsiktiga effekten av MEW är närmare 50% och del långsiktiga effekten över 70%.
Då kan man fråga sig varför det inte påverkat mer? Ja, helt enkelt för att MEW's inte har sjunkit så mycket än. Enl federal reserve (se bild) så var MEW's ca $200 billions för Q2, så den har helt enkelt inte sjunkit så mycket än. Det beror ju på att den här proseccen tar tid, det finns fortfarande många med equity utrymme att utnyttja och det är på sikt som den här kommer att sjunka.
Hur snabbt den sjunker beror dels på hur snabbt priserna på hus sjunker dels på hur svårt det är att lägga om lånen. Det är möjligt att vi kommer att få se en nedgång under hösten med tanke dels den fortsatta prisnedgången och dels pga av svårigheterna att få nya subprime lån.
Men för Q2 var som sagt MEW's ca $200 billions, räknar vi konsernavativt på 50% som går direkt tillbara in i ekonomin så var det då ca $100 billons.
Att MEW's har en påverkan illustreras av det faktum att hela GDP'n ökade med $217 billions för Q2 ;-)
Vi hade i så fall halverat ökningen av GDP'n utan MEW's. Så att påstå att det inte har någon effekt är bara dumt. Hur stor effekt det kommer att få beror helt på hur snabbt det sjunker. Och det vet vi inte än. Det är dock troligt att det kommer att ta rätt lång tid.
Det nedre chartet visar på Calculated risks beräkning på GDP med och utan effekten av MEW's (med 50%) enl Kennedy-Greenspan beräkningarna.
Så kan ni ju själva dra era slutsatser om MEW's har nån påverkan eller inte ;-)
Inlägget är redigerat av författaren.
#83 Bra förklarat aldur, tack för det. Man väljer ju lite vilka siffror man vill tro på... men det är väl sunt att vara lite konservativ o därmed välja de högre siffrorna på c:a 50% på kort sikt och ännu lite högre på lång sikt. Klokt.
Jag undrar om du har siffror på hur mycket equity som finns att utnyttja? De siffror jag sett så är många hem ganska så obelånade... Vore intressant att se "snittbelåningen" således.
För att avgöra hur stora prisfall vi kan ha innan det äter för mkt equity.
|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."
"Toll Brothers ... said Thursday its net orders for new homes in the latest quarter fell 35% from a year earlier as cancellations increased, pointing to further losses in the residential housing market."
"Unfortunately, the pace of customer cancellations increased in this fourth quarter," Rassman said. "We, and other reporting builders, have observed that October's activity appeared weaker than September's. These trends suggest that we still have challenging times ahead, which we believe are reflected in our estimates for fourth quarter impairments."
Ja till och med Greenspan har ju höjt risken för lågkonjungtur till över 50%.
Den slutsatsen drog i alla fall en kommentator på CNBC av Greenspans uttalande: "chance of US recession less than 50 percent".
Resonemanget var fritt översatt:
"Låt oss först förutsätta att Grenspan faktisk baserar uttalandet på en analys för risken för lågkonjungtur och inte bara slänger ur sig lösa påståenden. Då kan vi dra slusatsen att han har en verklig "risk procent" för en lågkonjungtur.
Då kan vi också dra slutsatsen att han menar någonstans mellan 40 och 50% eftersom hade den varit lägre så hade Grenspan uttalat sig att risken var lägre än 40% istället för 50%. Det följer ju också hans tidigare uttalanden där risken varit 20%.
Eftersom en fed chairman alltid är försiktig och uttalar sig mer positivt för att inte skapa onödig oro så är i själva verket risken för lågkonjungtur över 50%.
Vad Greenspan då verkligen säger är att risken för lågonjungtur har ökat från 20% i våras till över 50% nu. Och det betyder ju att han själv tror på en lågkonjungtur.
I det perspektivet blir ju tom räntesänkningarna begripliga"
;-)
Inlägget är redigerat av författaren.
Som jag skrivit tidigare så är den stora oron för ekonomin inte att housing sjunker mer i volym utan dom effekter som lånebubblan, lägre huspriser och MEW's har på konsumtionen.
Fram till Q3 har ju konsumtionen håll sig uppe bra, dels beroende på bra income ökning, dels beroende på att MEW's inte har sjunkit speciellt mycket (i alla fall till Q2, se #83).
Risken att MEW's sjunker kraftigt nu, dels beroende på acellererande prisnedgångar sen i somras, men framförallt på creditcrunchen och "the death of subprime" har ju ökat ordentligt. Och frågan är om detta är början på negativa signaler. Har ju hänt förr att vi haft dippar i shoppingen som vänt upp, men det är här som det kommer att avgöras.
Sam Zell: no recession in 2008, the housing crisis isn't that bad
But we're also building a lot less houses now. For many years, we averaged about 1.6 million houses a year. And then in the last four years, we went to 2.1 million. We're regressing to the mean. So there will be a period of indigestion but no crisis. No meltdown in the housing market. That's ridiculous.
" When your hairdresser starts giving you stock tips, get out quick and wait..." mvh SPX 970
Beazer som i Q3 hade cancellationrate på 68% (!) börjar kanske få allvarliga problem:
Beazer to delay paying subcontractors
"Beazer Homes USA is delaying payments to subcontractors in Nashville as a way to weather one of recent history's most turbulent housing declines.
The Observer obtained a letter dated Nov. 5 and signed by Beazer's Nashville division President David Hughes, who said, "It is unfortunate, but we cannot continue the prompt payments you have received in past years."
The letter is addressed to Beazer "trade partners."
It's unclear if the policy, effective immediately, extends beyond Nashville."
4. Also, Beazer
Citing "unprecedented conditions" in the homebuilding industry, particularly in Florida and the Southeast, Levitt and Sons, a division of Levitt (LEV), announced Friday that the company and 37 of its subsidiaries filed for bankruptcy, according to Builder Online News Service.
This isn't some fly-by-night operation.
Levitt & Sons was founded in 1929... ironically enough.
The company began laying off employees in September, and shortly thereafter stopped making debt payments and paying subcontractors.
The reason this is important because we ran across an article in the Charlotte Observer reporting that Beazer Homes (BZH) will delay paying subcontractors in Nashville, TN.
The newspaper said it obtained a letter dated Nov. 5 and signed by Beazer Nashville division President David Hughes, which said "effective immediately" the company would hold up payments.
"It is unfortunate, but we cannot continue the prompt payments you have received in past years," the letter stated.
" When your hairdresser starts giving you stock tips, get out quick and wait..." mvh SPX 970
#90 Njae. Den har konsoliderat sedan low i augusti så marknaden tar inte ut mer kk-risk nu. Att fördröja betalningarna är vanlig metod bolag kör för att stärka kassaflödet, och så kombinerat med att driva in skulder stenhårt såklart :) Typsikt starka bolag.. Vän av ordning säger väl att Beazer inte är starka nu. Men jo, kontra underleverantörer som måste vara ännu mer desperata så.
|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."
inte så mycket att säga om housingsiffrorna mer än att det faller.
Total starts steg visseligen i oktober men det berodde enbart på massa multihome starts som sköts från septenber till oktober.
Tittar man på permits som ju inte påverkas av väder och annat på samma sätt så faller både total och single homes fortsatt så inget positivt här. Fast det är ju inte förväntat heller.
#93 Såg du signatur metods inlägg kommentar (#204) här?
Hur ser du på detta? Börjar man snart äta av lager osålda hus?
|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."
Men snälla, du bryr väl dig inte om vad han/hon skriver ;-) Vi har ju haft en botten den oktober förra året enl denne. Det är ju bara fria fantasier och påhitt.
Helt omöjligt att säga hur långt ner inventory ska för att efterfrågan ska börja sätta fart på byggandet. Vi kan bara notera att housing kan rasa en bra bit till innan vi är nere på tidigare vändningsnivåer samt att inventory är extremt hög.
Det är visserligen inte troligt att inventory ska ända ner till tidigare bottennivåer från 60, 70 talet, (med tanke på ökningen i befolkning) men det är långt kvar till även -90 och 2000 tals nivåerna.
#95 Jag är öppen för att lyssna på vem som helst, så länge denne har något intressant att framföra och som jag vill veta mer om :) metod har förvisso legat fel, men står för en motvals i denna fråga som väl också behövs. Annars skulle vi inte ha någon debatt alls..
Tack för grafen! Vad som fångar mitt intresse i den nu är att Houseingstarts o Single home starts med stormsteg närmar sig nivåer där momentum på nedsidan bör stanna av (sett till historiska nivåer). D v s nivåer där "det värsta" är över för husbyggarna och man har en nivå att anpassa/krympa verksamheten utefter.
Sedan lär det ju ta något år att arbeta av lager som synes i grafen, varför fortsatt prispress är att vänta.
Inlägget är redigerat av författaren.
"Jag är öppen för att lyssna på vem som helst....."
Viss sållning har jag lärt mig kan vara positivt ;-)
Och nej, elendet för builders har bara börjat. Dels så pratar vi om ett fall som kan fortsätta i 1 år till, dels så är inte permit- eller starts-utvecklingen lika med effekt eller lönsamhet.
För alla glömmer som vanligt eftersläpningen inom housing, om starts har fallit med 50% så har houses under construction bara fallit med 23%.
Effekten på jobb, lönsamhetspåverkan av osålda hus etc etc har bara börjat, även vinster från sålda hus bokas ju först när huset är färdigt, dvs 7-9 månader efter att den "försvunnit" från starts. Och ska vi vidare ner i starts så så har vi långt kvar för builders att falla volymmässigt.
Om du tittar på vändningarna så ökar "byggandet" först en bit efter att starts vänder, och lönsamhetsmässigt bör det också vara ytterligare en eftersläpning på det (bortsett avskrivningar och sådana effekter) så det kan vara långt till dess.
Inlägget är redigerat av författaren.
Inlägget är redigerat av författaren.
#97 Sant. Men ett dylikt ras bör leda till att endast de starkaste överlever, ev kan förvärva utdöende konkurenter billigt. Därtill bör byggarbetare bli en lättillgänglig resurs, d v s billigare. Så det gör att lönsamheten får en enorm hävstång kring botten när skiten väl vänder upp.
Av grafen ser vi iaf att botten är närmre än toppen vad gäller starts :P Om historiska mönster skall upprepas.
|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."
visst, det kommer att bli lite av ett stålbad där dom starkaste överlever, och visst är vi närnare botten än toppen.
Det jag vill få fram är bara att vi fortfarande kan vara 1 år eller mer från botten när det gäller byggföretagen, så än så länge så finns det inget positivt här och det lär bli värre innan det blir bättre.
För tidigt för bottenfiske än.
Det är väl 2 saker som kan sägas om Bush/Paulson initiativet med ränte freeze.
Dels att det är positivt för det ökar trycket på långivarna att försöka göra nått och inte bara slussa folk till forsclosures, och det är ju bra för det kan hjälpa några husägare. Det ökar också medvetenheten om problemet och kan eventuellt leda till andra lösningar.
Det andra är att det inte kommer att ha någon större effekt på varken housing eller forclosures. Det är ett "politiskt" förslag som inte kommer att ha nån effekt i det stora.
2 problem, dels alla begränsningar. Förslaget gäller inte någon som har problem med sina betalningar varken idag eller i framtiden.
-Det gäller bara dom med ARM's lån som tecknat lånet 1/1 2005 till 30/7 2007, och som har resets av räntan efter 1/1 2008.
-Det gäller bara dom som inte har några problem att betala den nuvarande räntan. Är du mer än 30 dagar default (eller har varit mer än 60 dagar default någon gång) gäller det inte.
-Det gäller inte dom som "bedömms" klara av den högre räntan efter resets.
-och givetvis gäller det inte någon i foreclosure nu.
Så i slutänden gäller det bara en lite grupp som utan problem klarar av att betala lånen idag, men som "bedömms" att inte klara av lånen i framtiden efter reset av räntan. Det har ingen som helt påverkan på alla dom som går i forclosure förnärvarande för att dom inte klarar av sina lån.
Totalt finns det ca 6 miljoner subprime och ca 10 miljoner sub+ alt-a lån utestående. Vi har förnärvarande över 1 miljon lån i default eller foreclosure.
Ca 2 miljoner subprime beräknas ha reset 2008-9.
Freeze planen beräknas bara omfatta mellan 145 000 (Center for Responsible Lending estimate) till 240 000 (barclays capital estimate) lån av dess 2 miljoner. Och vi ska notera att majoriteten av dom som går i foreclosure hittils inte har haft någon reset, dvs dom klarade inte av den initiala räntan och alla dom omfattas som sagt inte av förslaget.
Kanon bra för dom husägarna som stämmer in i den här gruppen, men ärligt talat "piss i misssisippi" totalt sett.
Nästa problem är givetvis det legala. Långivarna äger inte längre dessa lån. Det gör investerare som sitter på SIV's eller CDO's. Och reglerna för vad dom ursprungliga långivarna får göra är tydligt reglerade i dom ursprungliga bond reglerna. Eftersom det här är ompaketerat och vidaresålt finns det klara frågor vad man får göra och om det går att identifiera dom som "äger" skulden vad dom godkänner att man gör.
Så frågan är om det ens blir så många som omfattas.
Men som sagt, bra för dom individer som omfattas, och bra att det sätts tryck på att försöka göra något för dom här husägarna. Men inte något som gör någon nämnvärd påverkan i det stora, fast det var ju inte väntat.
Inlägget är redigerat av författaren.
Bra analys av Tanta när det gäller den legala delen här . Hans slutsats är att förslaget antagligen klarar dom legala kraven, en av anledningarna till att så få omfattas är just dom legala aspekterna.
från chartoftheday:
The US real estate market continues to struggle. For some perspective, today's top chart illustrates the US median price (adjusted for inflation) of a single-family home over the past 37 years while today's bottom chart presents the annual percentage change in home prices (also adjusted for inflation). While the 1995 to 2005 rally in home prices was impressive, so to has been the following decline. In fact, the current decline is greater than any since 1970.
Lite om CPI och PPI. Inte direkt housing, men den här tråden är ju llite allt om ekonomi och jag vill hålla den andra strängen fri från sånt här för att inte blanda ihop ekonomi och börs.
Anledningen till inlägget jär ju givetvis att vi bör uppärksamma PPI som i November satte ny högsta nivå sen 1982.
Jepp, PPI som leder CPI som leder ekimå index (fed's CPI core) har satt ny 25 årshögsta. Grattis.
Food inflation försökte ju också. Visserligen lyckades den bara med 15 årshögsta (sen 1992) men det är ju rätt bra jobbat det också.
Men det spelar ju ingen roll för fed, för eskimåerna har fortsatt låg infaltion så klart vi sänker räntan.........
;-)
#103 För ett mindre domedagsliknande scenario kan man ju också konstatera att de mer volatila PPI & PPI närmar sig tidigare toppningsnivåer....
Core CPI är ofta utskällt inflationsmått, samma även här hemma i Sverige. Men faktum kvarstår ju att det vore omöjligt att sätta styrräntan utefter så volatia mått som ren PPI eller CPI, mått som nära på oscillerar runt core. Ett argument för är ju att de "leder", men överdriver både upp och ned.
Jag tycker att användandet av core är bäst och tror inte på någon konspiration om att försöka dölja inflation. Sen är det en klar nackdel att så stora poster som mat & energi plockas bort långsiktigt.... Men har vi hållbara trender i prisstegringarna där så slår det igenom även i core.
|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."
då kan vi också konstatera att PPI aldrig varit på den här nivån utan att CPI core stigit till minst 2,7 % och som mest till 5,7%. Lite utanför deras "comfort zone" om man säger så.
Men nä, det var inte menat som en domedagsprofetsia, för utvecklingen säger inte att infationen kommer att explodera, det kan mycket väl bli som 2005-2006 dvs CPI runt 4% och CPI core upp till 2,7% och sen faller allt ner.
Så det behöver inte bli så farligt.
Och visst, jag ser anledningen till att använda core för att få bort volatiliteten, men jag ser inte anledningen till att bara använda core. Dom andra säger rätt mycket om vad som sker.
Jag var mest lite ironisk över att fed under våren hela tiden sa att inflationen var största oron, och då var indikatorerna (förutom food låga), men nu när inflationen sticker upp snabbt så är bankernas lönsamhet, förlåt, jag menar subprime problemen det viktiga ;-)
Det var inte dålig vad inflationen blev oviktig snabbt ;-) (obs lite ironi här med)
Housing hade väl inga direkta överraskningar, men bara så stry kan få skrika "domedagsprofetsia" så är lite kommentarer här ;-)
Det mest remarkabla är väl inte att både starts och permits sjönk, utan att single home starts och permits ökar takten ner. Single home permits har 28% 6 month change och faller snabbare nu än någon gång tidigare under nedgången.
Det andra makalösa är hur mycket den fallit sen toppen. Hela 58%. Vi har aldrig i historien haft ett ras för egna hem byggandet som fallit så kraftigt.
Och om vi klarar oss ifrån en lågkonjungtur den här gången så blir det "undantaget som bekräftar regeln". I alla fall om man tittar på vad som skett tidigare gånger som housing fallit.
Och vilket helsike branchen måste ha. Det måste vara företag efter företag som kommer närmare C11 för vad dag. Här kommer ett blodbad. Tyvärr ingen rolig Jul för folk i den branchen.
#106 Undrar lite hur den långa utvecklingen (nedre bilden) ser ut om man tar hänsyn till befolkningsutvecklingen, ex.vis en graf över single home permits per 1000 inv? Borde väl se ännu sämre ut?
mvh
PS: Du som har AG-Pro kan kostnadsfritt testa min Rysslands-grupp.
#106 ;) Här tycker jag det är skönt ju fortare vi kan få det överstökat, har också svårt att se att vi inte ens skulle få en kort recession på detta. Ingen domedag över en recession, bara normalt ekonomiskt cykliskt.
#107 Intressant tanke, även om befolkningen väl ökade kraftigare för i relativa termer och påverkar byggbehovet.
|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."
Det blir bara vackrare om man justerar för befolkningstillväxten.
Population >16 år, saknar uppdatering för ökningen efter 2006-01, men det påverkar marginellt.
Det vore väldigt intressant att få in bostadspriserna i den grafen också (inflationsjusterade).
Mvh joyman
#109 Tack Aldur.
Men nu frå väl stry vatten på sin kvarn eftersom den är nere vid tidigare vändningsnivåer ;-)
mvh
PS: Du som har AG-Pro kan kostnadsfritt testa min Rysslands-grupp.
basto, det dräller omkring mycket data i den databasen men tyvärr ingna inflationsjusterade huspriser, och då är det mer jobb än det är värt. Tveksam om det skulle visa så mycket, det är nämligen rätt ovanligt att priserna sjunker så mycket även under nedgångar (vilket till del hänger ihop med hur dom mäter priserna).
Mojas, inga problem, jag kan fixa massor av domedags chart för att reta stry. Som bifogad tex ;-)
Men alvarligt talat, jag håller med stry, absolut ingen domedag över det bara en trolig avmattning och lite lågkonjungtur. Förhoppningsvis inte för djup och lång.
Det roliga med dom här charten är dock att ha dom i minnet när man läser en del andra inlägg om hur det inte finns nån korrelation mellan housing och ekonomin och hur allt är guld och gröna skogar ;-)
Det många glömmer är hur lång tid det tar för sånt här att sprida sig genom ekonomin.
#112 Fast det är svårt att finna nån konsekvent korrelation mellan permits och börsen. Ibland är den snygg men ibland är den motvals.
mvh
PS: Du som har AG-Pro kan kostnadsfritt testa min Rysslands-grupp.
Jamen börsen och ekonomin ska man ju aldrig blanda samman.
(snyggt, hur tusan fixade du det ;-)
S&P/Case-Shiller: House Prices Fall 6.1%
Home prices in 20 U.S. metropolitan areas fell in October by the most in at least six years, a private survey showed today.
Property values fell 6.1 percent from October 2006, more than forecast, after dropping 4.9 percent in September, according to the S&P/Case-Shiller home-price index. The decrease was the biggest since the group started keeping year-over-year records in 2001. The index has fallen every month this year.
City Year over Year Price Change
Charlotte - NC 4.3%
Seattle - WA 3.3%
Portland - OR 1.9%
Dallas - TX -0.1%
Atlanta - GA -0.7%
Denver -1.8%
Chicago -3.2%
Boston -3.6%
New York -4.1%
Cleveland - OH -4.5%
Minneapolis- MN -5.5%
San Francisco -6.2%
Washington -7.0%
Los Angeles -8.8%
Phoenix - AZ -10.6%
Las Vegas -10.7%
San Diego -11.1%
Detroit - MI -11.2%
Tampa - FL -11.8%
Miami -12.4%
Composite-20 -6.1%
U.S. Home Prices Fell 6.1% in October, Index Shows
......
" When your hairdresser starts giving you stock tips, get out quick and wait..." mvh SPX 970
Robert Shiller, Chief Economist at MacroMarkets LLC, commented:
"No matter how you look at these data, it is obvious that the current state of the single-family housing market remains grim. Not only did the 10-City Composite post a record low in its annual growth rate, but 11 of the 20 metro areas did the same. If you look at the monthly figures, every MSA went down in both October and September. Eleven of the 20 MSAs, in addition to the two composites, recorded their single largest monthly decline on record in October. For both the 10-City and 20-City composites this was a decline of 1.4% over September"
" When your hairdresser starts giving you stock tips, get out quick and wait..." mvh SPX 970
Miami showed the biggest annual decline at minus 12.4 percent, followed by Tampa, Detroit, and San Diego. Charolotte, Portland, and Seattle are the only areas still showing higher home prices than a year ago, however, these areas have all declined in recent months.
" When your hairdresser starts giving you stock tips, get out quick and wait..." mvh SPX 970
#114 hehe, jag tog in din bild i paint och infogade en bild med helt vit bakgrund från mitt analysprogram. Man kan välja genomskinlig infogning i paint.....
Sen funderade jag lite på hur korrelationen blir med dollarjusterad börsgraf. DJIA satte en dollarjusterad megabotten 1982 ungefär samtidigt som både GDP och permits. Men nån sån bild har jag inte. Men visst är det så att dollarjusterd DJIA faktiskt har fallit en bit nu på senare tid, dvs tillsammans med permits?
mvh
PS: Du som har AG-Pro kan kostnadsfritt testa min Rysslands-grupp.
Overall, the US real estate market has been struggling and investors are concerned. For some perspective, today's chart illustrates the current trend of the Dow Jones Wilshire REIT Index. While REITs had been trending up for several years, REITs are down over 30% since reaching their peak in early February of this year. As today's chart illustrates, REITs are now seriously challenging support (green line) of a long-term downtrend.
Shilling projects housing prices to drop by about 25%. Some will counter that Gary is way too bearish, but Bank of America estimates are not far from that. Professor Robert Shiller of Yale, who created the S&P Case/Shiller index which tracks housing prices, recently suggested in a Times Online article that homeowners have lost about $1 trillion and could lose three times that much over the next few years. That is consistent with a 20-25% drop in home prices.
And remember, that is a national average. Some areas in California, Nevada, and Florida where speculation was particularly rampant could see drops of up to 50%. Writes Shilling: "And there's lots more to go. As noted earlier, it would take a 24% decline in prices to re-establish the normal relationship with building costs. A 27% fall is required to bring house prices back in line with rents. And a 50% drop is needed to return to norm when house prices are adjusted for overall inflation and their growing size." Ouch.
One last chart from Gary to illustrate the problem. Vacant properties are at an all-time high. Speculators who bought homes to flip are now in a cash crunch. They can either rent at a loss, or see their homes foreclosed. This is going to create a real oversupply of homes for at least several years.
http://www.safehaven.com/article-9158.htm
Inlägget är redigerat av författaren.
Visa sida
Ogilla! 12
Gilla!
Jag är bara förstummad av din kunskap och kapacitet!!! :-o
MVH Nisse45