Housing 5
Startar en ny sträng då den gamla har blivit lite väl lång.
Mvh, /Leif
Inget ljus på USA:s husmarknad
2008-09-16 11:57 Affarsvarlden .se
Huspriserna i USA bottnar under fjärde kvartalet 2009 12 procent under nuvarande nivåer, spår Morgan Stanley i ett marknadsbrev.
Om det vill sig illa kan prisfallet emellertid bli så stort som 22 procent, enligt investmentbankens beräkningar.
Samtidigt spår Meredith Whitney, analytiker på Oppenheimer, att situationen på husmarknaden kommer att förvärras av Lehman Brothers ansökan om konkursskydd och Bank of Americas övertagande av Merrill Lynch.
Bankerna måste nu lägga mer energi på att städa upp på sina balansräkningar, istället för att växa den. Utlåningen till husköpare riskerar då att påverkas mycket negativt, säger hon, enligt Marketwatch.
Enligt Whitney kommer husprisfallet, från topp till botten, i nominella termer att bli "betydligt värre" än de 33 procent som terminsmarknaden indikerar.
Mvh, /Leif
Mortgage Seekers Find Rates Are Down, Credit Standards Tighter
Sept. 16 (Bloomberg) -- U.S. mortgage rates are dropping. Good luck getting a loan.
...
The average U.S. 30-year fixed-rate mortgage was 5.78 percent yesterday, down from 6.08 percent the week before, according to Bankrate.com. The Fed is scheduled to meet Tuesday and may lower its key rate to 1.75 percent from 2 percent which may reduce mortgage rates further.
...
Bank of America granted customers $36.6 billion in first mortgages and $22.8 billion in home equity lines of credit in the first six months of this year, compared with $46.4 billion and $35.9 billion in the same period a year earlier, according to a regulatory filing. Combined, loan originations by the Charlotte, North Carolina-based bank fell by 28 percent, or $22.9 billion.
...
Låneräntorna kommer ner, men det blir svårare att få lån.
Mvh, /Leif
Starts och permits per september.
Vi fortsätter att sätta nya lows. Vi är nu nere vid nivåer som historiskt har utgjort bottnar (1975, 1982, 1991).
Det positiva med att nybyggnationen minskar är ju att (över-)utbudet minskar, vilket kan minska prispressen på husmarknaden.
Vad gäller prisutvecklingen på husmarknaden så är det ju som nån på Bloomberg TV påpekade: det finns två kategorier säljare som är under press att sälja, nämligen byggare (nyproduktion) och banker (utmätta fastigheter). Den stora risken för ytterligare prispress är om arbetslösheten börjar dra iväg. Då kan helt nya grupper komma in på säljsidan, sådana som tidigare inte haft problem med lånekostnader, men vars situation ändras pga förlorad inkomst. Ökad arbetslöshet minskar ju också antalet hushåll på köpsidan.
Min syn är att lågkonjunkturen ännu bara knappt har börjat och att vi säkert kommer att få se ökad arbetslöshet. Risken är då stor att vi också får se ett nytt ben ner på huspriserna (som ju annars har börjat plana ut lite senaste månaderna).
Mvh, /Leif
Ser faktiskt ut att toppa. Fast kan ju bero på detta:
"Much of the 12 percent decrease in September can be attributed to changes in state laws that have at least temporarily slowed down the pace at which lenders are moving forward with foreclosures," said James J. Saccacio, chief executive officer of RealtyTrac. "Most significantly, SB 1137 in California took effect in early September and requires lenders to make contact with borrowers at least 30 days before filing a Notice of Default (NOD). In September we saw California NODs drop 51 percent from the previous month, and that drop had a significant impact on the national numbers given that California accounts for close to one-third of the nation's foreclosure activity each month. Another example is North Carolina, where legislation was signed into law in August that requires lenders to provide homeowners and the state's commissioner of banks a 45-day notice prior to filing a Notice of Default. We saw NODs drop 66 percent in North Carolina in September.
"On the other hand, initial foreclosure filings in Massachusetts jumped 465 percent from August to September after being much lower than normal in June, July and August. That temporary lull happened after a new law took effect in May requiring lenders to give homeowners a 90-day right to cure notice before initiating foreclosure. But in September, about 90 days after the law took effect, initial foreclosure notices jumped back up close to the level we were seeing earlier in the year."
Så det är nog för tidigt att ropa hej än. Och det gjorde man väl inte heller direkt att döma av börsreaktionerna...
Mvh, /Leif
Om bilden
19,618 Homes Offered For Sale on Countrywide Financial's Website
Mer här
mvh spx970
" Investors should remember that excitement and expenses are their enemies. And if they insist on trying to time their participation in equities, they should try to be fearful when others are greedy and greedy when others are fearful." Warren Buffet
#6 Ja, hittills har vi väl sett foreclosures mest pga folk som aldrig egentligen hade råd med sina hus (subprime). Nästa våg kommer när (om?) arbetslösheten ökar och folk tappar sin inkomst. Det kan ju dock dröja ett tag och det kan bli en rebound under tiden. De flesta drar väl i första hand ner på övriga utgifter så mycket de kan innan de säljer huset eller fallerar på huslånet. Alltså, först kanske en körare ner i konsumtionen, därefter nästa våg ner på husmarknaden.
Nu är jag igång i min värsta pessimiststil...
Mvh, /Leif
Case-Schiller huspriser per augusti.
Fortsätter falla, dock börjar 12-månaders rate-of-change nu plana ut lite på en nivå om minus 16-17%.
Utvecklingen mycket splittrad mellan olika områden. Har försökt rita "bubbelområden" med heldraget och övriga områden med streckat. Jag vet inte riktigt hur de väger ihop utvecklingen i de olika områdena till kompositsiffrorna.
Personligen tror jag att index (iaf för "bubbelområdena") ska ner ungefär till nivån före bubblans uppbyggnad, dvs nånstan per 2000-2001. I så fall finns det en del fallhöjd kvar.
Mvh, /Leif
#7 Kan bara hålla med.
Sedan ett generellt tack för alla dina inlägg i olika trådar väldigt läsvärda.
"We?ve seen sharp declines in new foreclosure filings after legislation mandating delays to the foreclosure process was signed into law in several states ? most notably in California, where overall foreclosure activity was down by double-digit percentage points for the second straight month in October, and where default filings were 44 percent below October 2007 levels," said James J. Saccacio, chief executive officer of RealtyTrac. "Despite this, October marks the 34th consecutive month where U.S. foreclosure activity has increased compared to the prior year.
"While the intention behind this legislation ? to prevent more foreclosures ? is admirable, without a more integrated approach that includes significant loan modifications, the net effect may be merely delaying inevitable foreclosures. And in the meantime, the apparent slowing of foreclosure activity understates the severity of the foreclosure problem in these states."
...
Pre-foreclosures ser ut att ha toppat, men statten är ju "dopad" av nya regler i flera stater, så jag tror inte att det är en äkta topp. Får se hur trenden utvecklar sig närmaste månaderna. Vad jag förstår så handlar nya regler om ett antal månaders moratorium och då kan vi få se en spik uppåt i statten om några månader när den första "kullen" uppskjutna foreclosures "kommer tillbaka".
Mvh, /Leif
Existing home sales vs foreclosure rates per september.
Intressantast att titta på är väl kanske hur stor "REO" är ifht existing home sales. REO står för Real Estate Owned, dvs fastigheter som har gått igenom hela utmätningsprocessen och tagits över av bank istf att säljas på exekutiv auktion. Dessa fastigheter försöker sedan bankerna sälja via normala mäklarkanaler och kommer då med i fastighetsmäklarnas statt på existing home sales. Man vet förstås inte hur lång tid det går från att banken tar över fastigheten till att den läggs ut till försäljning och blir såld. Det är ju först när den har blivit såld (och betald) som den kommer med i mäklarnas siffror. Detta bör ju lagga själva REO-statten med ett antal månader. Säg en månad för att komma ut till försäljning, en månad för att bli såld (pending home sale), en månad för betalning, dvs tre månaders lagg.
För augusti o september ligger REOs på runt 25% av single-family home sales. Säsongsmässigt ska nu single-family home sales dippa kraftigt under vintersäsongen samtidigt som alla dessa REOs kan antas komma ut på marknaden. Eventuellt kan vi som resultat av detta få se ett ben ner på huspriserna, kanske kombinerat med en ökad omsättning eftersom bankerna kan antas vara mer villiga att gå ner i pris för att bli av med fastigheterna än vad en "normal" säljare kanske är. Så, när existing home sales för de närmaste månaderna kommer in så kanske den ser oväntat stark ut i volym, men då viktigt att kolla pristrenden. Ett brott ner i pris till ökad volym brukar ju inte tolkas positivt på börsen och kanske inte ska tolkas så på husmarknaden heller.
Mvh, /Leif
Existing home sales per oktober.
Diagrammet visar antal transaktioner i säsongsjusterad årstakt, samt 12-månaders rate-of-change för medianpriset.
Transaktionsvolymerna har slutat sjunka, medan priserna fortsätter ner, i accelererande takt sedan i somras.
Mvh, /Leif
Case-Schiller huspriser per september.
Ser ut att påbörja ett nytt ben nedåt, vilket också skulle stämma med priserna från existing home sales i #12 ovan.
När bubblor spricker så bottnar ofta priserna på en lägre nivå än vad de låg vid bubblans början. Nu är det ju svårt att veta exakt när husbubblan började, men säg att "bubbelområdena" (heldragna) ska ner i paritet med "icke-bubbelområdena" (streckade). Då ska vi ner till ca 120 från nu ca 160-170, dvs minst 25% ner till.
Mvh, /Leif
"Foreclosure activity in November hit the lowest level we?ve seen since June thanks in part to recently enacted laws that have extended the foreclosure process in some states, along with more aggressive loan modification programs and self-imposed holiday foreclosure moratoriums introduced by some lenders," said James J. Saccacio, chief executive officer of RealtyTrac. "There are several indications, however, that this lower activity is simply a temporary lull before another foreclosure storm hits in the coming months.
"Delinquencies on loans not yet in the foreclosure process jumped to nearly 7 percent in the third quarter, a record high, according to the Mortgage Bankers Association," Saccacio continued. "And more than half of the homeowners who received loan modifications to reduce monthly mortgage payments in the first half of 2008 are already delinquent on their loans again, according to the U.S. Office of Thrift Supervision. Many of these delinquencies could turn into foreclosures next year."
...
Tja, kurvorna ser ju bra ut, men som kommentarerna ovan indikerar så är det nog tyvärr mest en effekt av vissa temporära åtgärder. I januari har nog de flesta uppskjutna utmätningarna pga nya regler "legat till sig" och hamnar i statten. Dessutom är ju då helgerna över och eventuella helgmoratorier också över. Risk att januarisiffran blir ruggig.
Mvh, /Leif
Housing starts per november.
Fortsätter att falla som en sten.
Den enda liknande episoden är 1973-74, där det vände upp från ungefär dessa nivåer. En stor skillnad nu mot då är dock att då var sparkvoten fortfarande uppe runt 8-10 %, så det fanns utrymme för konsumenten att göra satsningar. Det gör det knappast nu.
Mvh, /Leif
Existing home sales per november.
Absolut ingen upplyftande syn. Volymerna tar ny fart nedåt, liksom priserna. Ingen botten synes än. Novembersiffrorna mycket svaga och oktobersiffrorna reviderade nedåt.
Notera också att vi under denna period har haft en hyfsat stor andel uppskjutna foreclosures pga lagändringar i olika stater, vilket innebär att säljsidan på marknaden har varit artificiellt försvagad. Detta uppbuffrade utbud bör komma ut på marknaden i januari/februari, då många av moratorierna bör löpa ut.
Mvh, /Leif
New home sales tom november, översiktsbild som verkligen visar vilket exceptionellt läge det är på husmarknaden.
Mvh, /Leif
Existing home sales tillsammans med foreclosures uppdaterat tom november.
Foreclosure sales vid ca 40% av single-family home sales och då är ju foreclosures ändå artificiellt hämmade samtidigt som vi ännu inte är vi säsongsmässiga botten på existing home sales. Ruggigt.
Man kan ju hävda att det inte kan bli så mycket värre än så här, och det får vi väl verkligen hoppas. Dock så ser upplägget för januari/februari inte alls bra ut:
- säsongsmässigt låg omsättning
- utbud från "uppbuffrade" foreclosures kan väntas komma ut på marknaden
- utbud från arbetslösa som tvingas sälja kan väntas bygga upp vartefter arbetslösheten stiger och det blir svårare att hitta nytt jobb
Detta kan tyvärr väntas ge en mycket svag vår på husmarknaden.
Mvh, /Leif
Existing home sales per december.
Volymerna upp men priserna ner. Får se vad som händer under Q1 när flera foreclusures når marknaden. Kan bli ytterligare tryck nedåt på priserna då.
Mvh, /Leif
Case-Schiller huspriser per november.
Fortsätter ner. Alla områden har nu vänt ner igen efter att vissa haft en liten uppstuds på sensommaren. Priserna i statten över existing home sales varslar om accelererande prisfall i december, jfr #21 ovan.
Mvh, /Leif
Tack Leif för din fina sträng och information
Foreclosures per december.
Dragit upp kraftig igen nu när vissa moratorier börjar löpa ut.
...
State legislation that slowed down the onset of new foreclosure activity clearly had an effect on fourth quarter numbers overall, but that effect appears to have worn off by December," said James J. Saccacio, chief executive officer of RealtyTrac. "The big jump in December foreclosure activity was somewhat surprising given the moratoria enacted by both Freddie Mac and Fannie Mae, along with programs from some of the major lenders and loan servicers aimed at delaying foreclosure actions against distressed homeowners.
"Clearly the foreclosure prevention programs implemented to-date have not had any real success in slowing down this foreclosure tsunami. And the recent California law, much like its predecessors in Massachusetts and Maryland, appears to have done little more than delay the inevitable foreclosure proceedings for thousands of homeowners."
The California law (SB1137), which required lenders to provide written notice of their intent to initiate foreclosure proceedings 30 days prior to issuing a notice of default (NOD), resulted in a reduction of NODs from 44,278 in August to 21,665 in September. Notice of Default filings then surged by 122 percent, to over 42,000, in December. Similar patterns have occurred in other states, such as Massachusetts and Maryland, where similar types of foreclosure prevention legislation has been enacted.
...
Mvh, /Leif
Foreclosures o existing home sales per december.
Det enda positiva är väl att single-family home sales faktiskt är lite högre denna vintersäsongen än säsongen -07/-08.
Antagligen har ökade foreclosures börjat träffa marknaden redan i december och ökat omsättningen samtidigt som det har satt press på priserna, jfr #21.
Mvh, /Leif
New home sales per december.
Nya lägstanoteringar samt nedrevideringar från september o framåt.
Lagret sjunker stadigt, men försäljningen viker ännu snabbare. Tippa på att lagret bottnar nånstans vid 200.000 kanske? Eller möjligen ska det ännu lägre innan det bottnar ur, typ ingen vill bygga hus för lager längre?
Mvh, /Leif
"The extensive foreclosure efforts on the part of lenders and government agencies appear to have impacted the January numbers ? particularly the Fannie Mae and Freddie Mac moratorium on all foreclosure sales that was extended through the end of January along with Florida?s voluntary 45-day freeze on all new foreclosure actions and scheduling of foreclosure sales that was announced at the beginning of December," said James J. Saccacio, chief executive officer of RealtyTrac.
...
Graferna börjar se lite toppiga ut. Men vad jag förstår av bl.a. ovanstående kommentar så är statistiken fortsatt "dopad" av olika temporära åtgärder.
Andelen REOs uppvisar ett ganska kraftigt fall, dvs bankerna köper inte själva in de utmätta fastigheterna i samma utsträckning som tidigare. Det bör innebära att det kommer in andra köpare i marknaden. Det har ju talats en del om bl.a. hedgefonder. Det kan också vara så att bankerna har börjat acceptera lägre bud vid de exekutiva auktionerna istället för att köpa fastigheterna själva. I så fall bör minskade andelen REOs gå hand i hand med press nedåt på priserna. Det har vi ju också sett vissa tecken på.
Mvh, /Leif
Bloomberg U.S. Mortgage Delinquency, Foreclosure Rates (Table)
Kolla in tabellerna...
Om jag tolkar rätt så har vi har alltså 13% av non-agency prime bolån med någon form av betalningsproblem (dvs med minst 30 dagars försenad betalning). Upp från 5% för ett år sedan, 2% för två år sedan.
Mvh, /Leif
Inlägget är redigerat av författaren.
undrar om metod sett dessa charts? gissar att de är felaktiga enl honom. vart han nu är? jag saknar honom!
sitter på en liknadne rapport från carlyle group, 'trends and opportunites in the global economy'. mkt baissiga charts men lite ideér, om nån vill ha hojta
#30 *hojtar*
#30 Hojt Hojt!
?No warning can save a people determined
to grow suddenly rich.? - Lord Overstone
Case-Schiller huspriser per januari.
12-månaders rate of change fortsätter sätta ny lägsta. Kraften i nedgången fortsätter alltså fortfarande att öka.
Några iakttagelser...
Vissa bubbelområden börjar komma ner i nivå med priserna före boomen. Detta gäller t.ex. Phoenix, Las Vegas, Chicago. De flesta bubbelområden har dock fortfarande en betydande fallhöjd innan de når ner till "pre-bubble"-nivåer. Vid andra bubblor har dessutom priserna landat på en lägre nivå efter bubblorna än vad de låg innan bubblorna började, ofta betydligt lägre. Jag tror alltså att det finns betydande fallhöjd kvar i huspriserna innan vi ser botten.
Vi kan också se att priserna i Detroit faller kraftigt. Detta är såklart relaterat till konjunkturproblemen i bilsektorn. I Detroit fanns ingen bubbla före nedgången. Frågan är om vi kommer att få se liknande konjunkturdrivna prisfall i andra områden. I så fall skulle detta ytterligare spä på prisnedgången på totalnivå. Det blir naturligtvis en rätt stor förmögenhetsförstörelse för familjer som tvingas flytta för att söka jobb på annan ort och inte kan bli av med gamla huset till ett vettigt pris. Dock kan ju omflyttningen leda till ökad efterfrågan i andra regioner, vilket väl är ett plus.
Mvh, /Leif
Foreclosures o existing home sales.
Foreclosures tagit ny fart i mars. Vissa moratorier har väl löpt ut och det syns genast i siffrorna.
Data från RealtyTrac.
"In the month of March we saw a record level of foreclosure activity ? the number of households that received a foreclosure filing was more than 12 percent higher than the next highest month on record. Since much of this activity was in new foreclosure actions, it suggests that many lenders and servicers were holding off on executing foreclosures due to industry moratoria and legislative delays," said James J. Saccacio, chief executive officer of RealtyTrac. "It?s also likely that the drop in REO activity can be attributed to these processing delays, rather than to any of the foreclosure prevention programs currently in place. It?s very likely that we?ll see the number of REOs increase again now that most of the moratoria have been lifted.
...
Vi tycks inte se någon topp än. Snarare en acceleration i fel riktning. Det kan ju dock bero på en "ketchupeffekt" pga moratorierna. Denna ev effekt bör väl i så fall klinga av över de närmast 2-3 månaderna. Om siffrorna fortsätter upp kraftig efter det så har vi nog stora problem på gång...
Moratorierna verkar ha hållit foreclosures något dämpade under den värsta lågsäsongen vad gäller home sales. Dock har ju ändå huspriserna sjunkit kraftigt under dessa månader. Nu kommer ökat utbud från foreclosures att möta den sedvanliga säsongsuppgången i home sales. Får se hur priserna kommer att utvecklas.
Mvh, /Leif
Foreclosures per april.
Som väntat fortsätter siffrorna att dra iväg efter att diverse olika moratorier har löpt ut. Värt att notera är att andelen REOs har minskat kraftigt sedan toppen i somras. Frågan är hur man ska tolka detta. Bankerna har kanske ändrat strategi och vill inte sitta med utmätta fastigheter i en fallande marknad, utan tar kanske hellre en känd förlust "up front".
Mvh, /Leif
Foreclosures o existing home sales per april.
Vi är nu igenom den svaga säsongen och andelen utmätta fastigheter på marknaden sjunker därmed som en säsongseffekt, även om utmätningarna är på nya högsta. Ev kan detta ge ett visst stöd till priserna under den starka säsongen. andelen utmätta fastigheter ligger dock fortsatt på rätt extrema 40% av omsättningen, så någon tjurrusning i priserna ligger väl knappast i korten.
Mvh, /Leif
Case-Schiller huspriser per mars.
Fortsatt ner på i stort sett samtliga marknader. Vissa undantag med mer utplanande rörelse finns: Charlotte, Denver, Dallas, Cleveland. Sedan har vi sorgebarnet Detroit som ju såklart lider av bilindustrins kollaps.
För de aggregerade indexen verkar 12-månaders momentum ha bottnat vid ca -20%, men har ännu inte vänt upp speciellt tydligt.
Mvh, /Leif
Housing starts per maj.
Kan möjligen forma en botten här. Momentum ser ut att vända upp från extremt låga nivåer.
Mvh, /Leif
Existing home sales per maj.
Volymen upp något, men pristrenden fortsatt ner, även om momentum börjar se ut att bottna.
Mvh, /Leif
Foreclosures och existing home sales per maj.
Foreclosures sjunkit en del. Inga större ändringar i REOs. Realtytrac säger följande om REOs:
While defaults and scheduled foreclosure auctions were both down from the previous month, bank repossessions, or REOs, were up 2 percent thanks largely to substantial increases in several states, including Michigan, Arizona, Washington, Nevada, Oregon and New York. We expect REO activity to spike in the coming months as foreclosure delays and moratoria implemented by various state laws come to an end.
Andelen foreclosures mot totala home sales sjunker i takt med att säsongsvoymen stiger. Medianpriset har stigit ganska påtagligt i maj, men det finns kanske en viss säsongseffekt på priserna. 12 månaders rate of change ligger kvar på ca -17%.
Mvh, /Leif
New home sales per mars.
Lagerkurvan börjar nu visa tecken på att vika ner.
Momentum för priserna vänt upp kraftigt i maj, fast denna indikator har varit väldigt slagig, så svårt att dra några stora växlar på det än så länge.
Mvh, /Leif
Case-Schiller huspriser per april.
Prisfallen förefaller avta något.
12-månaders rate of change bottnade vid årsskiftet och vissa områden har börjat visa tecken på prisuppgångar (Washington, Boston, San Fransisco, Seattle). Är ju förstås svårt att veta om dessa små uppgångar kommer att hålla i sig, men vi verkar iaf åtminstone ha lite paus i nedgångarna.
Mvh, /Leif
New home sales per juni.
Lagerkurvan har nu vänt ner på allvar, även om den ännu ligger på historiskt höga nivåer (months' supply).
Prismomentum fortsatt på låga nivåer, men kan ev tänkas vända upp härifrån i takt med att lagren betas av.
Mvh, /Leif
Foreclosures per juli.
...
U.S. FORECLOSURE ACTIVITY INCREASES 7 PERCENT IN JULY
IRVINE, Calif. ? August 13, 2009 ? RealtyTrac® (www.realtytrac.com), the leading online marketplace for foreclosure properties, today released its July 2009 U.S. Foreclosure Market Report?, which shows foreclosure filings ? default notices, scheduled auctions and bank repossessions ? were reported on 360,149 U.S. properties during the month, an increase of nearly 7 percent from the previous month and an increase of 32 percent from July 2008. The report also shows that one in every 355 U.S. housing units received a foreclosure filing in July.
"July marks the third time in the last five months where we?ve seen a new record set for foreclosure activity," noted James J. Saccacio, chief executive officer of RealtyTrac. "Despite continued efforts by the federal government and state governments to patch together a safety net for distressed homeowners, we?re seeing significant growth in both the initial notices of default and in the bank repossessions."
...
Foreclosures fortsätter ligga högt. Pre-foreclosures steg kraftigt i juli. REOs börjar också stiga igen efter att ha fallit sedan förra sommaren. Nu i princip tillbaka på samma nivåer som för ett år sedan.
Frågan är om det fortfarande mest är subprime-relaterade defaults eller om arbetslösheten har börjat sätta sina spår i även andra kategorier. Är ju fortfarande "solskensstaterna" som dominerar i statten, men flera andra stater ligger ganska högt:
Illinois registered the fifth highest state foreclosure activity total, with 14,524 properties receiving a foreclosure filing during the month. Overall foreclosure activity in Illinois increased nearly 35 percent from the previous month, boosted by an 86 percent surge in default notices (LIS), which bounced back from low levels in May and June. A state law enacted April 5 gave delinquent borrowers an extension of up to 90 days before the start of the foreclosure process.
Other states with totals among the 10 highest in the country were Texas (12,077), Georgia (11,136), Ohio (11,021), Michigan (8,257) and New Jersey (6,467).
Foreclosure activity in Michigan dropped 39 percent from the previous month, mostly due to a 66 percent decrease in scheduled auctions (NTS. A state law that took effect July 6 requires lenders ? before scheduling a foreclosure auction ? to provide delinquent borrowers a uniform default notice with contact information for approved housing counselors who can assist in loan modification. The law freezes foreclosure proceedings an extra 90 days for homeowners who commit to work on a loan modification plan.
Mvh, /Leif
"Frågan är om det fortfarande mest är subprime-relaterade defaults eller om arbetslösheten har börjat sätta sina spår i även andra kategorier?"
Om vi tittar "ett steg" före foreclosures dvs "seriously delinquent mortgages (dvs >60 day late plus alla i personal bancrupsy) så syns det tydligt att ökningen även kommer från prime.
( Alla siffror från US Treasury och täcker "data on first lien residential mortgages serviced by national banks and federally regulated thrifts.")
Se bild
Ökningen i subprime har nästan stannat av mellan Q4 2008 och Q1 2009 vilket är positivt. Mindre positivt är att Alt-a och prime fortsätter att öka. Prime ökade med 20% sen Q4 och 160% på ett år.
Procenten 2,9% delinquent för prime är ju mycket lägre än subprimes 16,7% men volymen av prime loans är ju mycket högre (ca 66% av alla lån.)
I antal sjunker faktiskt delinquent sub prime loans eftersom antalet subprime loans sjunker, men totalt sätt ökar antalet delinquent loans beroende på ökningen i prime. I dag ligger det 660.000 prime loan i delinquency mot 480.000 subprime så dom foreclosures som kom nu beror mer på prime och alt-a än på subprime.
Och som sagt tidigare, så länge delinquencys ökar kommer foreclosures att fortsätta och tyvärr finns det inga positiva siffror här.
PS. tack för dina uppdateringar, gillar dom.
Inlägget är redigerat av författaren.
Tack aldur!
Det ser ju inte alls bra ut för framtiden detta...
Har du nån koll på hur mycket nedskrivningar som är tagna i bankernas böcker av prime/alt-a ? Finns det ytterligare nedskrivningar att vänta här, eller har de redan tagit detta i samband med fjolårets finanskris?
Mvh, /Leif
För alt-a och prime har väldigt lite reserverats, dock skall sägas här att en mycket större del av prime lånen ligger i "sålda bonds" dvs händerna hos investerare, så bankerna kommer inte att påverkas lika mycket.
Det som slog på bankerna var ju alla instruments som MBS's, CMO's, CDO's och andra bokstavskombinationer där subprime hade den största andelen. Dom här är ju också till stor del "över avskrivna" tack vare "mark to market" så det mildrar nog lite.
Men kontentan är att ingen riktigt vet (precis som ingen visste hur hårt sub-prime skulle slå).
Min bedömmning är att det kommer att slå betydligt mindre än vad sub-prime gjorde. Då är commersial loans antagligen ett större problem.
calculated risk har en bra uppdatering med foreclosure och delinquent siffrorna incl Q2 (i mitt förra hade bara Q1 kommit).
Delinquent stiger tyvärr fortsatt för samtliga typer även i Q2 och jag ser ingenting i detaljsiffrorna (eller motgage rate adjustment siffrorna) som talat emot MBA's prognos.
http://www.calculatedriskblog.com/2009/08/mba-forecasts-foreclosures-to-peak-at.html
(Och för att undvika "dödgrävar" kommentarer så kan nämnas att MBA står för "Mortgage Bankers Association", inte direkt kända för att vara några permabjörnar........)
Pre-foreclosures fortsatt upp, men ännu lägre än högstanoteringen från april. Sales notices på nytt högsta. REOs ner.
I rapporten kan man också se att total foreclosure filings faktiskt föll i augusti jämfört med juli i några av de värst drabbade staterna (Californien, Arizona, Nevada). I Californien sjönk siffrorna också på årsbasis (-9%). Detta kan ju inge visst hopp om att vi befinner oss i närheten av toppen på foreclosure-berget.
Lite klipp från rapporten:
"The August report demonstrates that there is still an ample supply of properties filling the foreclosure pipeline even while the outflow of bank-owned REO properties onto the resale market is being more carefully regulated," said James J. Saccacio, chief executive officer of RealtyTrac. "After hitting a high for the year in July, REOs dropped 13 percent in August, but we also saw a record high number of properties either entering default or being scheduled for a public foreclosure auction for the first time."
With one in every 62 housing units receiving a foreclosure filing in August, Nevada continued to document the nation?s highest state foreclosure rate despite an 8 percent decrease in foreclosure activity from the previous month. A total of 17,902 Nevada properties received a foreclosure filing during the month, still an increase of 53 percent from August 2008.
Florida documented the nation?s second highest state foreclosure rate, with one in every 140 housing units receiving a foreclosure filing, and California documented the nation?s third highest state foreclosure rate, with one in every 144 housing units receiving a foreclosure filing.
A 10 percent month-to-month decrease in foreclosure activity helped lower Arizona?s foreclosure rate from the nation?s third highest in July to fourth highest in August. One in every 150 Arizona housing units received a foreclosure filing in August ? still more than twice the national average.
California REOs dropped 32 percent from the previous month, but the state continued to post the highest overall total of any state, with 92,326 properties receiving a foreclosure filing in August. California?s total was down 15 percent from the previous month and was also down 9 percent from August 2009 ? the first year-over-year decrease in California foreclosure activity in RealtyTrac?s monthly reports.
Klipp från rapport över H1 2009:
While some of the most foreclosure-saturated metro areas in Michigan, Ohio, Indiana and California posted declining foreclosure activity in the first six months of 2009, other areas of the country not previously considered foreclosure hot spots have seen increased levels of activity. More than 20 percent of the metro areas which showed above average levels of foreclosure activity were in states such as Oregon, Idaho, Utah, Arkansas, Illinois and South Carolina, suggesting that much of the new foreclosure activity may be more directly related to growing unemployment than continuing fallout from subprime and adjustable rate loans.
Det är väl denna trend som blir viktigt att den inte växer sig alltför stark om vi inte ska få en andra våg.
Mvh, /Leif
Tack för intressant info jv!
Här kommer new home sales per augusti.
Det här börjar faktiskt se ganska bra ut. Volymerna har brutit upp ovanför 12-månaders MA för första gången sedan toppen. Lagren har fallit kraftigt och ligger nu i paritet med tidigare bottnar. Lagren i termer av antal månaders försäljning har också sjunkit kraftigt, dock rätt långt kvar till tidigare bottnar. Detta beror förstås på att volymerna fortfarande är väldigt nedtryckta i ett historiskt perspektiv.
Innan man blir för lyrisk ska man dock komma ihåg att det finns specifika stimulanser riktade till husmarknaden, så frågan är om vändningen i volymutvecklingen håller när dessa stimulanser försvinner.
Mvh, /Leif
Case-Schiller huspriser per juli.
Ser ganska postivit ut. Priserna har vänt uppåt sedan i våras och detta gäller i stort sett alla områden.
Mvh, /Leif
Federal Reserve Buys More Than 100% of Mortgages Issued in 2009 Chris Martensons artikel.
P.s något är surt sa räven.
Mvh Jamenvisst
Visa sida
Ogilla! 7
Gilla!
Home prices to fall on liquidity concerns: analyst
(Reuters) - The collapse of Lehman Brothers Holdings Inc and takeover of Merrill Lynch & Co Inc will cause liquidity in the credit market to shrink, resulting in lower home prices, prominent U.S. banking analyst Meredith Whitney said.
...
"The fact that all banks under our coverage have unrealistic HPA (housing price appreciation) assumptions will in our opinion lead to a material and protracted writedown and capital pressure scenario for banks well into 2009," Whitney said.
Mvh, /Leif