Housing 2

Huvvaligen! Det låter....

MVH Nisse45  

Det är så bra timing med det jag skrev ovan så det får komma in här:

"NEW YORK (CNNMoney.com) -- Homebuilder Lennar said Tuesday its profit plummeted 73 percent in the latest quarter amid ongoing weakness in the housing market and turmoil in the subprime mortgage sector.

Overall weakness in the housing market was made worse by problems in the subprime lending sector, Lennar (Charts) CEO Stuart Miller said.

The real estate market has been cooling for some time now, but problems in the subprime mortgage sector have revived concerns that the housing slowdown could send the economy into a recession. " CNN

Å andra sidan.

man måste förstå vad sub prime är för något 

Mvh Corpsee

Lennard är ner 0.3%

pga av att de gjort sig av med lån o problem fastigheter

Mvh Corpsee

#3 Hur menar du? 

Beazer ner 20% i förhandeln just nu

Beazer Homes' Lending Practices Draw FBI Focus

Federal officials, including the Federal Bureau of Investigation, are investigating Beazer Homes USA Inc., one of the nation's largest home builders that has been criticized recently for its mortgage-lending practices.

"There are potentially all sorts of fraud issues associated with Beazer to include corporate, mortgage or investments in varying degrees," Ken Lucas, an FBI spokesman in Charlotte, N.C., said in an interview yesterday. He added later in a statement, "The fact that there is an investigation by no means proves any wrongdoing. The FBI is simply doing its job to research the information that we are made aware of." 
 

Bernankes kommentarer finns här

Vilket i princip för Housing är samma process och utveckling som jag skrev om i #0, fast givetvis inte med lika negativa slutsatser.

Den här är rätt intressant och visar på en del av det jag skev i #0. (och givetvis hittad på calculated risk. Hur hinner karln med allt?)

länk

Det är en presenation från ett ResCap GMAC investor forum och har en del intressanta siffror i sig. En sak man kan se är att det inte bara är subprime utan också Alt A och topplån (2'a lån) som har ökande defaults. Det andra som calculated risk också tar upp, är effekten av nya kreditstandarder.

ResCap's nya kreditstandarder hade eliminerat 58% av alla subprimelån, 20% av alla Alt A lån samt 35% av alla 2'a lån.

Med tanke på att Subprime och Alt A lån 2006 stod för ca 22% (subprime) samt 16% (Alt A) dvs nära 40% av alla originations så kommer helt klart dom tuffare kreditkraven eliminera en massa lånesökare, vilket givetvis kommer att bromsa efterfrågan.

Hur stor total effekt detta får beror givetvis på hur andra lånegivare stramar åt sina regler, men om man skulle applicera ResCaps siffror på hela marknaden så skulle det innebära att 19% av samtliga lån (excl 2'a lån) förra året skulle nekas. Det är över 1 miljon hus! Dvs nästan lika mycket som hela årsproduktionen av nya hus 2006 !!

Hur stor effekten blir är ju omöjligt att veta, men det visar att problemen inom subprime och dom effekter dom tuffare kreditkraven får kan komma att ha en ordentligt stor impact på försäljningen av existerande och nya hus. 

Och risken är stor att försäljningen av existerande hus också rasar ordentligt med ökande effekter inom nyproduktionen men också betydligt större prisras (med dom effekter på Mew's, capital gains, defaults, och överhuvudtaget möjligheten att flytta) som det ger.

Credit Suisse ska eliminera 50% av subprime, 25% av Alt A samt 10% av prime........ 

Lite mer info om  creditcrunchen

och effekterna av subprime

också en söt bild (snodd från calculated risk så klart ;-) Defaults och foreclosures i San Diego County

Säg efter mig nu, CONTAINED CONTAINED CONTAINED, upprepar vi detta tillräckligt högt och länge så måste det ju bli så ! 

Asg

och funkar inte det så kan vi ju alltid sälla oss till kören "Federal bailout..." ;-)

Någon generell credit crunch har vi dock inte ännu. Risken finns och är påtaglig, men det är lätt att springa före här och ropa recession och katastrof. Sanningen är oftast mer grå än svart/vit dock :) CDS spreadarna i USA ökade endast marginellt i veckan och i år är de upp 8%. Globalt så är Europas CDS-spreadar faktiskt ned 10% denna vecka och 8% i år. Hack i kurvan so far? Knappast någon utbredd credit crunch i USA, ännu mindre globalt.

Sedan är det ju en fråga vi bör ställa oss, då detta faktiskt är ett aktieforum, hur påverkar detta börsen generellt? Hittade inga bra exempel via google just nu, men vet att jag sett studier som inte hittat något klart samband mellan recession och börsras.

Får återkomma när jag hittat något mer vettigt på den punkten.

|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."

Recession och katastrof är det iofs ingen som skriker, bara varnar för att risken är större än man tror om man bara följer main stream media, allt det som diskuterats och varnats för i snart 1 års tid gällande housing här på aktieguiden har faktist, i princip, infriats och i vissa fall snabbare än väntat, MSM däremot och de experter som stått för konsensus där har under samma år legat flera mil behind the curve, att försöka göra diskussionen här på AG mer "nyanserad" tycker jag inte är aktuellt eftersom debatten här på AG fyller funktionen att göra debatten i media mer nyanserad

Att göra ett samband mellan börsen och ev recession måste vara svårt, recessioner kan ju vara av väldigt olika slag, 2001 var det business led (och konsumenten blev lidande i ett laggande skede), denna gång är det ju väldigt omvänt, om vi hypotetiskt antar att det blir recession så börjar den i andra ändan och företagen drabbas i andra hand, därför kan man ju anta att börsen kommer reagera senare i det läget jmf med 2000-2001, men oavsett så bör det ju generellt finnas en period av rätt dålig börs i samband med recession det tror jag de flesta håller med om utan nån studie

#14 Tror någon på vad som sägs på CNBC så må det väl så vara. Kanske förtjänar man att gå på minor då?

Jag tycker debatten på AG bör vara så riktig som möjligt och inte agera extrem åt andra håller "bara för att". Annars riskerar vi att ligga lika fel här, fast åt andra hållet. Så som debatten verkat här på AG så finns det en sida närvarande, den andra i form av sign. metod häcklas med och häcklar för den delen tillbaks. Trist om inte mer nyans finns anser jag.

Faktum som jag påpekade i #13 säger att vi inte har en credit crunch just nu. Risken har ökat dock.



U.S. Feb. construction spending rises 0.3% (-1% väntat. Residential ned, men public & non-res håller upp).

|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."

Inlägget är redigerat av författaren.

#15

Det är ju inte bara CNBC, konsensus i all main stream media jag följer och de "experter" som uttalats sig där har legat steget efter i hela nedgången, inklusive FED och Alan

I metods sträng är det väl inte överdrivet mycket häcklande, ovanligt lite nästan med tanke på hur olika åsikterna är, tycker det är en av de bättre strängarna på AG med tanke på hur liknande strängar ofta snabbt urartar  

Nån credit crunch har vinte sett ännu men fenomenet är samma där, om det skulle inträffa skulle media ta upp det after the fact, vi försöker ju hitta riskerna i förväg och varna för de på lämpligt sätt

Som jag skrev i metods sträng i vintras så blir denna vår och sommar, när högsäsongen för housing sker, väldigt avgörande, statistiken vi får i juni-aug, för månaderna maj-juli kommer visa hur illa eller bra det verkligen är så vi får nog hålla oss till tåls lite till, tills dess är det ändå bra att försöka hitta de problem som media inte kommer upptäckta förräns i efterhand

nja, målsättningen har aldrig varit att "springa före här och ropa recession och katastrof". Och syftet med mina inlägg har aldrig varit att utmåla katastrof och domedag utan att peka på trender och utvecklingar och dom risker och troliga effekter dom får.

Däremot har helt klar syftet varit att "springa före". Och det tycker jag vi (för det är definitivt inte bara jag på AG som bidragit här) lyckats med rätt bra. Om jag kommer ihåg rätt så var det Mange som började ta upp Housing för över ett år sen. Utvecklingen och risken har sen påpekats under förra våren och sommaren i en mängd inlägg av en mängd signaturer, långt innan Fed eller experterna tog upp den. Och ingen kan påstå att dom varningarna inte blev riktiga.

Samma gäller defaluts, lånebubblan, resets och option Arm's där det varnades på AG redan under hösten, långt innan några experter eller fed tog upp det, och där ser vi också hur dom varningarna blivit riktiga.

I dag gäller varningarna en fortsatt nedgång i housing samt mortagage marknaden, inte minst en ökande effekt inom sales av existing homes, och att botten inom housing ligger en bra bit under oss och att effekterna av detta har en stor risk (>50%) att leda till en lågkonjungtur.

När det gäller credit crunch, så är det möjligt jag var otydlig, det finns definitivt ingen generell credit crunch än, utan den gäller bara för housing. Det är långt ifrån säkert att det blir någon credit crunch inom övriga områden men det är troligt att det blir en viss åtstramning även här. (Det behöver dock inte vara negativt på lång sikt, eftersom för hög likviditet ofta resuterar i "dåliga lån" även när det gäller andra investeringar). Men det kommer att innebära avskrivningar och minskade vinster, viss reducering i andra lån etc vilket reducerar en del av GDP tillväxten.

Och som sagt jag är definitivt inte någon domedagsprofet, och det är ju först nu som jag ser risken för en lågkonjungtur som över 50%, (dvs fortfarande nästan 50% chans att det inte blir så).

En anledning till att lägga upp all denna information är det faktum att dom flesta av dom "experter" som uttalar sig om housing och ekonomin under året antingen har kommit med dåliga analyser eller slutsatser eller har haft ett egenintresse (som fed) att utmåla en positivare bild än verkligheten har varit.

Och då tycker jag det är viktigt att visa på dom trender och risker som faktiskt finns. Sen får var och en dra sina egna slutsatser av det.

När det gäller korrelationen med börsen, så finns det ingen perfekt korrelation. Börsen påverkas alltid negativt av lågkonjungturer (ie minskande vinster) men man vet aldrig om den kommer att reagera innan/efter eller om det blir en svag eller djup korrektion på börsen. Att en lågkonjungtur slår på vissa sektorer samt att den försämrar utvecklingen på börsen och att det ger någon form av reaktion är dock helt klart.

Djupet, timingen och varaktigheten är dock omöjligt att förutspå. Men om inte annat så ger ju utvecklingen och trenderna varningar om vilka sektorer man ska hålla sig bort ifrån. Där har ju housing och allt housingrelaterat varit en sån sektor, och det har ju inte varit helt fel. Lånemarknaden är nu nästa.

Lite positiv info, eller i alla fall delvis positiv.

Subprime har ju betecknats som "lånen som ger "fattiga" möjligheten att köpa hus", men det verkar vara lite felaktigt. Mortgage Bankers Association säger att den stora delen av subprime är inte originations utan re-financing (med cash outs).

Dett gör att NAR estimerar att existing homesales "bara" kommer att falla med upp till 250 000 (jämför med potensiella 1 000 000 i min beräkning i #8) per år. Och det är ju positivt, för ju mindre efterfrågan sjunker, ju mindre sjunker priserna och just sjunkande priser är en av dom otäcka hotbilderna för det har potensial att bromsa konsumtionen mycket kraftigare än tex nedgången i byggandet av nya hus har.

Visserligen innebär det att mycket cash out (MEW's) försvinner, om nu den stora delen av Subprime är just re financing istället för originations, och även om det är klart negativt, så är det mindre negativt än om efterfrågan rasar.

Visserligen NAR beräkningar och dom är ju partiska, men lite positivt ändå.  

Fler glada nyheter från en mäklarfirma i Florida

"many builders and MLS boards have decided NOT to report numbers because the numbers are so bad. " 
"NAR had David Liar (Lereah) and the mortgage industry has LIAR loans (no docs) and if you think we can trust the builders to tell us what is really going on, you need to move your business to Kim and Oppenheim, then drink some of Bob?s Kool-Aid."
"Backlogs (Supply Side) are up almost 50% from a year ago to more than 180,000 homes, while sales (Demand Side) were just revised down to an 848,000 annual rate. Moreover, January and February were "revised" downward. Liar Loans, David Liar and Liar Liar"

Här är hela stycket för den som vill läsa lite synpunkter från en förstahandskälla ute vid fronten
LÄNK

Inlägget är redigerat av författaren.

Måste säga att jag inte riktigt förstår allt hat mot Lereah. Han verkar ha blivit syndabocken för allt som gått snett inom housing. Han har tom en egen David Lereah watch

Han gör ju bara sitt jobb som företrädare för organisation av företag och personer som lever på husförsäljningar. Vad tror folk att han ska säga? att "det är dumt att köpa hus" ? Klart att han kör postivt spinn på allt, det är ju hans jobb.

"Skulden" för housingbubblan kan ju fördelas på många, folks girighet, mortgage industrin, regulators, etc.etc. och Lereah är ju en rätt obetydlig figur i sammanhanget.

Lite trist är att det här området börjat dra till sig allt fler "katastrof predikanter" med rätt oseriös ton. För en sak jag alltid gillat med tex Calculated risk är deras försök till opartiskhet och analys.

stry, angående hur en lågkonjungtur påverkar börsen så har du lite charts här.

Med absoluta siffror så är det svårt att säga hur mycket en lågonjungtur påverkar börsen, men man kan ju helt klart se en påverkan.

Tar man och tittar på 12 month change för både GDP'n och Börsen (SPX) så syns det lite tydligare.

Oftast finns det en klar korrelation mellan utvecklingen, där börsen ofta springer före (inte så konstigt för 12 month change för GDP'n blir ju eftersläpande med rapportering etc). Det är dock inte alltid som korrelationen är 100% (som tex 79-80) då börsen steg trots nedgång i ekonomin, för det finns annat som påverkar börsen. Och börsen har ofta snabbare mer känsliga slag. Och ibland får den tekniska rekyler oberoende av ekonomin.

Men all in all, visst finns det en korrelation, och börsen påverkas helt klart. Hur mycket är dock omöjligt att säga. Men risken för en lite mer omfattande korrektion för börsen ökar ju helt klart markant om vi skulle få en lågkonjungtur.

Inlägget är redigerat av författaren.

Pending home sales steg ju marginellt från jan vilket är positivt.

Hur man ska tolka den är dock lite mer tveksamt, pending home sales baseras på ett urval av bara 20% av mäklarna och skall ligga 1-2 månader före existing homesales eftersom pending är "före lånen är godkända". Så det är frågan hur dom tightare kreditrestriktionerna slår här. Också frågan hur man ska tolka dippen ner från dec.

asg, såg nu ett annat inlägg om detta. ;-)

Inlägget är redigerat av författaren.

hehe ja och med citat från David Lereah dessutom, en ny botten i sikte kanske, calculated risk tyckte ju man inte skulle tolka denna data alls lät det som  

Ja, han har nog rätt om det, vår käre "calculated risk", man ska nog inte bry sig så mycket om den.

Fast det är ju grymt tråkigt som analytiker, och jag fick tag på lite mortgage origination data, så låt oss istället försöka med en analys och prognos ;-)

Pending home sales ska ju ligga 1-2 månader före existing home sales, och den har fallit ner med mer än 50% från dec toppen vilket i så fall innebär att existing ska falla ner till en nivå runt 6 400 000, eller med 4-5%.

MBA's "purchasing index" visar låneansökningar för nya husköp (dvs excl re-financing). Den är hystersik fladdig från vecka till vecka och även om man använder MA4 som jag gjort i chartet så fladdrar den en hel del upp och ner, och har ingen perfekt korrelation med home sales (antagligen pga av refusals, leadtimes timing etc).

Men även den hade en topp i dec jan och har nu fallit ner rätt bra, vilket också indikerar att (total) home sales ska ner en bit och även här runt 6 400 000 för existing.

Det positiva är ju att varken pending homesales eller new mortgageapplications fallit under förra botten vilket inte tyder på ett ras i home sales.

Det som givetvis inte är med här är ev ändringar i kreditkraven och ev effekt det har i antal godkända låneapplikationer. Här säger ju dock MBA att minoriteten av subprime är "nya lån" så det borde i så fall inte ha så stor effekt på home sales.

Så mest för skojs skull (för den här analysen hade jag inte satt pengar på) så kommer existing home sales att falla lite i mars med runt 4-5% till en nivå runt 6 400 000 +/- 50 000.

Skulle existing home sales sjunka betydligt kraftigare (under tidigare botten) så är det en direkt indikation på att dom nya lånekraven stoppar en betydligt högre andel lån än vad MBA indikerat.

Existing home sales kommer inte förrän 24 April, fast det kan ju vara kul att lägga en prognos innan alla andra gjort sina estimate. Så får vi se hur tokigt det här är då ;-)

Inlägget är redigerat av författaren.

SAN FRANCISCO (MarketWatch) -- American Home Mortgage Investment Corp. cut its first-quarter and full-year profit forecast by more than 25% Friday after being hit by problems in the secondary market for home loans and mortgage-backed securities.
The company also said that it's stopped offering some types of so-called Alt-A mortgages because of the high cost of delinquencies on those loans.
The warning suggests that problems in the subprime-mortgage business have begun spreading to other parts of the home-loan industry. 

Dessa är alltså inte en subprime lender 

ja, tittar man på utvecklingen och vad som hänt så är den utvecklingen rätt logisk.

Ökningen i defaults är ju inte broende på att ekonomin försämrats utan på att kreditkraven ändrats. En enorm likviditet (och lönsamhet) har ju gjort att Lenders har vräkt ut lån till vilka villkor som helst i jakten på vinster (och med konstant stigande huspriser har ju säkerheten räknats som hög). Det har ju gått så långt så en del Builders och Lenders undersökts av FBI för fraud för att dom "lurat" in låntagare med falska förespeglingar i jakten på att få ut lån.

ALT A (som ju innebär begränsad information och dokumentation av kreditvärdigheten) var ju en väldigt lite lånegrupp för 4-5 år sen men har exploderat dom senaste åren,  men det är ju inte bara för dom lånen som kraven ändrats.
Dom har ju ändrats för Prime också, kraven på säkerhet har minskat, man har lånat ut 100% (och i vissa fall 110%) av köpesumman, Option ARM' S (även primes) har ju inneburit att man låtit skulden växa till 110-120% av husvärdet etc. etc.

Och eftersom man minskat kraven på alla lån så kommer ju kreditförlusterna också att öka på alla lån, inte minst nu när priserna inte ökar och Lenders sitter utan 100% säkerhet för sina lån.

Största effekten blir ju för subprime, men även ALT A kommer att drabbas och lite längre fram även Prime. Inte minst när Option ARM's får sina resets. Men även andra lån, helt enkelt för att man sänkt kreditkraven och minskat säkerhetskraven på alla lån även Prime, second liens etc. etc. Så det är rätt klart att det kommer att spridas till andra lån, frågan är bara hur mycket det kommer att kosta och hur mycket dom nya kreditreglerna (även prime ändras ju nu) påverkar möjligheten att få lån? Det återstår att se. 

Och sen måste man ställa sig frågan; om nu likviditeten varit så hög och man vräkt ut mortgage lån med låg säkerhet och låga kreditregler, hur ser det då ut när det gäller andra konsumentlån?? Har man varit släpphänt för en sektor men fortsatt lyckats vara stenhård för en annan, eller har dom sänkta kreditkraven spridits till andra områden också??

Jag kan ju inte påstå att jag blir chockad om det börjar flyta in rapporter om stigande defaults för "snabba konsumentlån" och kreditkort precis ;-)

Inlägget är redigerat av författaren.

Fokuserat på vems "fel" det är, men rätt bra genomgång hur många olika aktörer "samverkat" för att skapa subprime problemen, för den som inte följt detta. Real estate agents, apprisers, mortgage brokers, lenders och Wall Street, alla har dom "tjänat" på husbubblan, subprime's och exploding ARM's och bidragit till utvecklingen.

länk 

En av grundfrågorna i #0 är ju hur allt detta påverkar ekonomin och om det leder till en lågkonjungtur.

Morgan Stanley har nu sänkt sin prognos från 2,6% för dom första 3 kvartalen 2007 till 1,8% i GDP tillväxt. Dom tror på en fortsatt nedgång för housingstarts i sommar, till runt 1 200' från dagens nivå på 1 525'.

I princip kan man säga att dom ligger i närheten av min höst prognos med ett "svagt 2007" (min var 1-2% GDP) och med en vändning upp i slutet av 2007 och ett OK 2008, dvs en rätt kort dipp ner. Och det är ju fortsatt min "hoppas på" prognos även om jag tippade över i #0 till ett mer negativt scenarie.

Skillnaden är att vi har olika syn på hur lång nedgången i housing blir (pga av lånebubblan), inte minst för existing home sales, prisutvecklingen och effekterna på konsumtionen det får (MEW's, Cap gains och Wealth effekten).

Men som sagt, det finns inget jag hellre har fel om än det här, så vi håller tummarna för deras prognos.

I grunden är det ju patetiskt att tro att man är bättre analytiker än dom ;-)

Inlägget är redigerat av författaren.

#28

Men de analysfirmor med ett ofta ganska stort egenintresse har ju legat fel hela vägen i nedgången för housing, rent generellt kan man säga att vid nedgångar för ekonomin, aktier, det mesta som de tjänar pengar på så kommer de aldrig i förväg lyckas förvarna, de är ju i första hand säljare som säljer sina tjänster hur man än vrider och vänder på det (så finns vissa enstaka figurer typ Stephen Roach som får härja lite mer fritt), jag ryggar hellre dig än Morgan Stanley 

Hoisington kom idag med en som vanligt mycket läsvärd kvartalsanalys

http://www.hoisingtonmgt.com/HIM2007Q1NP.pdf

Som jag själv skrev i januari 2006, en recession om den inträffar, kommer förmodligen under 2007
För att uppdatera det så har det än så länge hållit upp något bättre än jag då trodde men det ser ut att ligga ganska nära en tipping point just nu, min känsla är att det räcker men ett strå  för att knäcka kamelen här och ARM's reset som tar fart rejält from maj kan mycket väl bli det stråt

#28 o #29

En bra kommentar som summerar problemet med egenintresset hos större investment firmor

"The big investment banks are too conflicted to really take seriously in a lot of cases. It's tough to say GDP is going to collapse when you're trying to win underwriting business around the globe." 

;-)

Usch, man blir nästan rädd när folk hellre ryggar mig än "experterna". Fast du har rätt, dom har dels egenintresse, dels har dom svårare att dra slutsatser som inte syns direkt i siffrorna än. 

Jag försöker bara hålla hoppet uppe att dom kan få rätt ;-)

Sen håller jag med Housington mer när det gäller processerna och dom effekter dom kan få tex när det gäller credit contagination, fortsatt nedgång för housing, samt mortagage extraction och resultatet på consumption. Dom har ju 2 faktabitar som jag tror jag hade med i mitt förra Housinginlägg.

"First, from the end of the 2001 recession through 2005, housing and directly related sectors accounted for 31% of the gain in total employment. Since September 2006 this important job contributor has turned negative. Second, mortgage equity extraction may have accounted for about half of the rise in consumer expenditures in the past three years."

Och det är värt att komma ihåg.

Dom flesta har väl sett D.R. Horton's senaste sales siffror. Q2 (som slutade 31 Mars) hade 37% lägre orders än för ett år sen. Och i dom siffrorna ligger en otäck varning.

(Nu ska vi se om jag kan förklara det här ;-)

Sista kvartalet 2006 hade D.R.Horton  23% lägre sales än ett år tidigare. Samtidigt visade total New Home sales för USA en nedgång på 22% mot ett år tidigare.

Dvs D.R Horton visade lika stor nedgång som hela marknaden.

Jan 2007 visade total new home sales en nedgång på 18% och i februari en nedgång på 24% (mot ett år tidigare), medan D.R. Horton visar en nedgång på 37% !! Hortons siffror är då incl Mars.

Antingen så har D.R Horton fått ett betydligt större ras i försäljningen är resten av marknaden, eller så har totala husförsäljningen rasat i Mars. Skulle total new home sales följa D.R Horton så innebär det att marsförsäljningen skulle ner mot 700 000 i annual sales från 840 000 i feb. Hua.

Nu är det ju möjligt att D.R Horton har rasat mer (och Census rapporterar ju bruttosales och Horton nettosales), men det ger en varning att new home sales siffran kan bli en riktig rysare.

Inlägget är redigerat av författaren.

#31

Vaddå "experterna"? Sätt inte ditt ljus under skäppan Aldur! Dina genomgångar är jag säker på håller minst lika hög klass som de s k "experterna", om inte högre! (Dessutom är de ju på svenska :-))

När kommer nästa New home sales siffra?

MVH NIsse45

tack för (för) vänliga ord.

Sales kommer i slutet av månaden (25-27'e ca). Housingstart och permits ca en vecka tidigare, 17'e den här månaden.

Inlägget är redigerat av författaren.

Det är fullt möjligt att jag bara drömmer nu men jag har just läst en pressrelease från NAR där David Lereah är ute och småbaissar litegrann, min världsbild förändrades just en aning, om det fortfarande är korrekt när jag vaknar imorgon så gissar jag att housingdatan för Mars inte kommer se så bra ut

"Tighter lending standards will dampen home sales a bit, but by less than a couple of percentage points from initial projections," said David Lereah, chief economist for the realtors, in a statement. "We still forecast 2007 to be the fourth highest year on record for existing-home sales, and housing remains a great long-term investment."

Lereah's new forecast:
Existing home sales down 2.2% to 6.338 million in 2007 from 6.478 million in 2006. A month ago, Lereah was forecasting a 0.9% decline.
New-home sales down 14.1% to 904,000 in 2007 from 1.053 million in 2006. A month ago, Lereah was forecasting a 10.4% decline.
Housing starts down 18.4% to 1.47 million in 2007 from 1.80 million in 2006. A month ago, Lereah was forecasting a 16.7% decline.
Spending on residential construction down 13.6% to $503 billion from $582 billion in 2006. A month ago, Lereah was forecasting a 12.8% decline.

Jag skulle nog kalla honom glad optimist ändå, i alla fall när det gäller housingstarts för där ligger hans prognos för helåret är nästan exact jan/feb snittet på  1 462', för new homesales ligger hans prognos 904 över jan/feb snittet på 865.

Där han är mer negativ är för existing homesales där jan/feb snittet är 6 565 mot hans helårsprognos på 6 338!!

Det innebär ju att han säger att botten för existing home sales inte är satt, och det har du rätt i, det skakar ens grundvalar ;-)

Några intressanta chart från Standard & Poors.

Första visar foreclosures för ARM's och fixed loans för Sub prime och Prime (dock inte ALT A). Och man ser tydligt att det är en kraftig uppgång för Sub prime ARM's men också en uppgång för Prime ARM's, dock på en mycket lägre nivå.

Nästa är riktigt intressant för den visar Delinquency % för subprime beroende på när lånen originerades. Där 2000 lånen (och snart 2001 lånen) är uppe på 20%. Då ska man ta med i beräkningen att volymen av subprime var låg 2000 och fram men har stigit kraftigt och representerar ca 20% av totala lån dom senaste 2 åren (Alt A ytterligare ca 15%). Dvs dom stora volymerna kommer dom närmsta åren.

Sen ett intressant chart som visar huspriserna relativt Household income. Notera S&P's prognos framåt. New homes ligger på en ratio av ca 3,7 ggr disposable income, och dom räknar med att den ska gå ner till 3-3,1.

Till sist finns det en hel del intressanta slutsatser och fakta i Fannie Mae senaste rapport. Calculated Risk tar upp en del av dom.

En summering är att 2007 så uppskattar Fannie May att $1,1 trillion i mortgages (single family, first lien loans) kommer att ha reset för räntorna. Bara det är en skrämmande siffra. Lån för $1 100 miljarder kommer att få högre ränta.

Vad dom också visar är att tidigare år så har en stor andel av dom som fått reset gjort refinancing av sina lån. Högre huspriser samt agressiva lånerebjudanden (med låg initialränta) har gjort att man kunnat lägga om lånen och behållt en låg ränta, plus troligtvis plockat ut lite cash. För 2007 beräknar dom att ca $260 miljarder i lån hade "löst sina problem" genom att lägga om lånen. Nu är till stor del dom möjligheterna borta, dvs många av dom här kommer inte att kunna lägga om lånen till en "ny" låg initialränta och kommer att drabbas av en reset, vilket många inte kommer att klara av, vilket i sin tur kommer att driva upp delinquencies inom subprime ytterligare.

Det är intressant för det visar på hur problemen inom subprime sprider sig med effekter som först inte är förutsägbara och hur vi får en självförstärkande effekt. Det är lite som en lavin, när det väl börjar gå utför så förstärks effekten hela tiden och mer och mer dras med.

Tyvärr är det en sån process som jag tror hela housing är inne i.

Inlägget är redigerat av författaren.

från chart of the day 6 april

Recent press reports suggest that the US real estate market is slowing. For some perspective, today's chart illustrates the US median price of a single-family home over the past 36 years. Thanks, in part, to low long-term interest rates, the trend over the past decade has been impressive. Not only did housing prices increase at a rapid rate, the rate at which housing prices increased - increased. That brings us to today's chart which illustrates how housing prices have dropped significantly below their accelerated upward trend. 

Ja, en prisjustering är ju inte nån direkt överraskning om man tittar på det chartet, eller S&P's chart över huspriser relativt householdincome. mer lustigt med alla experter som uttalat sig att dom trodde att priserna skulle ligga still eller fortsätta upp.

Lite intressant housing statt idag (även om det antagligen är CPI statten som blir viktigast idag).

Det är också möjligt att vi får en positiv överraskning idag. Den viktigaste housing statten är ju Permits (est 1520 mot  1532 i feb), och framförallt singlehome permits som ju bara fortsatt att falla (det är ju rentals och condos som hållt emot).

Dock är ju detta inte den statten som börsen tittar på utan den fokuserar på den fladdrigare housingstarts, där är estimate 1490 mot 1525 i feb.

Det som inte stämmer riktigt här är relationerna permits och starts. Ca 97,5% av alla Permits går i snitt till starts, i Januari hade vi dock -172' förre starts är permits beroende på dåligt väder, i februari hade vi bara 7' fler starts än Permits och även då kommentarer om dåligt väder. Visserligen ska ca 80' bort beroende på dom 2,5%, men det ser fortsatt ut som vi har overspill från jan och feb.

Helt klart så kan ju antalet permits som går till Starts förändras, men man kan i alla fall säga att om permits landar på 1520 så finns det en god möjlighet att Starts kan bli en positiv överraskning.

Det viktiga i längden är dock Permits, och framförallt att single homes permits stannar upp (för det ger en indikation att vårförsäljningen inte blir en katastrof, om än inte bra). All inbromsning här måste ses som en positiv siffra. Så vi får hålla tummarna för det.

Inlägget är redigerat av författaren.

rycket berodde ju mest på CPI core siffrorna, men även housing var OK. Lite över estimate, och en gnutta över februari (efter nerrevidering av dom siffrorna) där man trodde på en nedgång för Mars.

Som sagt marginella förändringar från feb, så inget man kan dra några slutsatser av, fast som sagt, allt som inte faller är ju positivt. 

Och jag skrev givetvis fel i chartet, det är Single home PERMITS som är grå, och starts buvblå.

Inlägget är redigerat av författaren.

HMI (Housing market index för new Home builders) kom ju i måndags för April och var inte lika bra.

Total index sjönk till 33 vilket bara är 3 enheter från bottenläget på 30 i höstas. Present sales sjönk också till 33 vilket är ännu närmare dess bottennivå på 32 i höstas.

Det här är ju en betydligt osäkrare indikator (inte minst för månadsrörelser) för den bygger inte på försäljningsiffror utan på en undersökning hur builders "bedömmer" situationen, dvs den har en subjektiv del plus också en gissning om framtiden. Så man ska inte lägga för mycket vikt på den.

#39

Det var väl inte bara feb som reviderades ner, läste nån som kommenterade att även så långt bak som till nov reviderades det ner, så om man istället tar nån form av medelvärde så föll det fortsatt egentligen

Nästa problem är att de bygger betydligt mer än vad de säljer, finns ju minst lika mycket negativt i det som positivt 

Dom reviderade bara 2 månader bakåt (har för säkerhets skull kollat deras databas igen).

När det gäller skillnaden mellan byggandet (single home starts) och försäljningen (single home sales) är det faktiskt omöjligt att säga om dom bygger mer än dom "säljer" för deras siffror baseras på olika definitioner.

Single home starts (och permits) baseras på allt byggande av single homes i "Permit issuing areas". Vilket täcker ca 97% av allt single home byggande.

Single home sales är däremot bara byggande enl definitionen "built for sale" där byggaren erbjuder hela paketet med hus och tomt i en enhet. Försäljning kan ske innan byggstart eller under/efter byggandet.

Custom built, dvs om "ägaren" redan äger tomten och anlitar en byggare för att bygga ett hus räknas inte in.
Owner built, dvs ägaren till tomten bygger själv, eller anlitar sub contractors själv räknas inte in.
Built for rent, dvs huset byggs för att hyras ut (vilket är rätt stort i USA) räknas inte heller in.

Så Single home starts definitionen täcker mycket mer än Single home sales definitionen (du anar inte hur siffrorna förbryllade mig innan jag lycksdes reda ut det här i höstas ;-)

Så det "byggs" alltid ett par 100 tusen (200-600 000) mer hus än vad som dom sen redovisar som "sales" var månad.

Så det är omöjligt att veta hur mycket "extra" som byggs just nu. Det kan man bra se om man tittar på hur inventory förändras, och eftersom den är brutto innan cancellations, så är den inte rätt per månad heller.

Det man kan se är att diffen mellan "starts" och "sales" är kraftigare under perioder då inventory byggs upp (mycket spekulativt byggande) och vid bottar så är diffen betydligt mindre. Så det är omöjligt att säga på kort sikt om det byggs mer än det säljs just nu. Många byggare säger ju att dom helt stoppat spekulativt byggande, men om det är så ser vi först om inventory fortsätter ner på sikt.

Att inventory är väldigt hög är dock klart, och det är som du säger inget positivt alls.

Och sen är min definition av "positivt" just nu allt som inte rasar. Och det beror på att historiskt så är nedgången inom housing än så länge bara "halvägs" och tidigare ras vid husbubblor, överproduction och "lageruppbyggnad, har resulterat i betydligt större ras, som i sin tur (med ett undantag) har resulterat i regelrätta lågkonjungturer.

Så allt är "positivt" som INTE indikerar ett fortsatt ras ;-) Lite omvänd definition ska erkännas. Men så länge det inte rasar mer utan bara stabiliseras så finns hoppet om en "kortare dipp" för ekonomin kvar.

(Sista chartet visar förresten Housingstarts samt homes för sale (olika skalor), det glömde jag skriva i chartet)

Inlägget är redigerat av författaren.

hepp man tackar för det :-)  

Senaste ang forclosures.

Upp 7 % från februari till 149 150 i Mars och 47% högre än ett år sen. Det är dock dom senaste månaderna som ökningen börjar accellerera, och mars siffran var 36% högre än december.

Påverkan på housingmarknaden blir också allt större, 2005 hade vi 850 000 foreclosures, 2006 steg dom till 1 200 000 och Marssiffrorna motsvarar en nivå på 1 600 000 foreclosures för 2007, under förutsättning att dom inte stiger ytterligare.

Det betyder i så fall att foreclosures dubblas sen 2005, och att "supplysidan" tillförs nära 800 000 hus mer 2007 än 2005. Vilket är ca 10% av totala home sales för ett år, eller 60-70% av hela nyproductionen av single homes. Så det är ju höga volymer.

Till det så har vi ju den ekonomiska situationen för ca 1,6 miljoner familjer som drabbas, och effekten det har på ekonomin.

Det här är ju relaterat till subprime problemen och processen i #36 samt det jag skrev i #0. Och det otäcka är ju att vi precis påbörjat resets av subprime samt förändringen med tuffare kreditregler, och vi har ingen aning hur mycket det här ökar under året.

Det vi ser är att lånebubblan slår överallt, på efterfrågesidan då färre får lån, på supplysidan med ökande foreclosures, och även direkt på ekonomin då färre kan göra re-financing av lånen, vilket både påverkar konsumtionen och ökar foreclusures ytterligare. Och börjar sen prisbilden påverkas ytterligare så har vi hela wealth effekten, MEW's och Cap gains som påverkas ytterligare etc.

Och det är ju lite kontentan av inlägg #0, vi har en process/kedjereaktion som förvärrats av subprime (och Alt A, och exploding ARM's) där vi får dominoeffekter genom hela kedjan och där det är helt omöjligt att bedömma sluteffekten. Det enda vi kan se är att effekterna ökar hela tiden och även deras påverkan på andra delar i kedjan.

länk

Jag försöker vara så objektiv som möjligt i mina inlägg, och undvika "domedagsprofetsior", och jag hade ju prognosen "svagt 2007, 1-2% GDP" och en kortare dipp ner fram till inlägg #0, men jag måste säga att det här mer och mer börjar likna "the perfect storm" där en mängd olika faktorer samverkar och ger en accellererande utveckling med massa dominoeffekter.

Som sagt, ingenting är säkert dock, och vi kan fortfarande hoppas att dom starka sidorna av ekonomin orkar motverka det här, och det är som sagt omöjligt att bedömma sluteffekterna av hela housing/låne processen.

Vilket i sin tur är anledningen till att man känner en hel del oro. Man ser stormen närma sig, men det enda man vet är att den kommer, inte hur stora skador den verkligen kommer att ge.

Inlägget är redigerat av författaren.

Denna grafen får hänga med till denna sträng också, bra att ha koll på

Asg

ja måste säga att jag älskar amerikaner ;-) Nu har några aktieägare stämt Toll brthers. Inte för att ljugit eller presenterat faska statements eller rapporter, utan för att dom givit en för optimistisk framtidsyn. Vilket gjort att folk köpt aktien och sen gick det inte så bra som dom sa. Självklart att man ska stämma ett företag som inte går så bra som dom tror ;-)

Rätt kul att läsa citaten dom opponerar sig mot.

Bara i Amerika ;-)

Tror jag ska stämma Ericsson för att dom inte har gått så bra sen 2000 som dom sa då............

(givetvis hittat på Calculated risk)

#45

Ja, den är bra att ha i minnet, så tack. 

Nu vet jag inte hur "beteendet" ser ut i USA. Och nämnas bör att man har ett subprime samt alt-a segment som mer eller mindre saknas här hemma i Sverige. Så till det jag skulle säga, under 90-talskrisen så var väl inte det stora problemet att egnahem ägare defaultade på sina lån? Hushållen tenderar ju att "ge allt" för att fixa sina lån, dvs. man drar ned på onödig konsumtion, sparande mm mm. Lånen är det sista man överger, är ju trots allt ett primärt behov att ha tak över huvudet. Så siffrorna vi ibland får att en stor del av husägare skulle tvingas flytta vid ökad månadskostnad på 2-3000 kr tror jag inte ett smack på. Man stryper konsumtionen i första hand.

I USA kanske detta även gäller primesegmentet? Men troligen inte alls i lika hög utsträckning subprime & alt-a. Stora frågan är ju annars hur detta smittar av på primesegmentet. Där är jag allt annat än säker på ett svart scenario.

Stora problemet brukar bli corporate lending som defaultar och lyckas sänka någon bank. Där har vi en intressant situation med risken utlagd i marknaden (via bla credit default swaps) mer idag än förr. 

|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."

Nä, det går ju inte att jämföra Sverige och USA överhuvudtaget när det gäller det här.

Jag skulle vilja se reaktionen om en Svensk bank sa att dom skulle segregera sina kunder så låginkomstagare, invandrare, lägenhetsinnehavare, etc skulle betala dubbelt så hög ränta som höginkomstagare på Lidingö ;-) 

För det är vad subprime och Alt A är, en creditscoring efter din betalningsförmåga där du bedöms som en högre risk (och då ska betala mer för lånen)

Den andra delen är ju att den här sektorn har blivit allt mer oseriös, Sub prime och Alt-A har alltid funnits, men dom har exploderat i antal dom senaste åren. Inte minst driven av nya bolag och möjligheten att paketera lånen och "sälja" dom till hedgefonder och pensionsfonder etc.

Det är ju det här som drivit subprime, få ut stora mängder lån med låg initialränta, paketera dom och sälj dom, dvs bli av med risken och plocka vinsten på lånen direkt. Och utan tvekan så har korta vinstintressen gjort att man vräkt ut lån här. Sen är marginalerna rätt höga här, många subprimes har ju en rörlig ränta på >9% efter resets vilket också gör att man har råd med betydligt högre default.

Så visst har man "lurat" in kunder med en väldigt låg initialränta som sen ökar med 100-200% efter några år. Det finns ju tom. ett antal brottsundersökningar nu att en del av försäljningsmetoderna klassas som "fraud".

I Sverige skulle den här sektorn kallas som oseriös, och knappast accepteras över huvud taget för något så viktigt som huslån.

Och i grunden har du rätt att folk gör allt dom kan för att klara lånen och inte behöva flytta (vilket ju oftast innebär en förlust på huset, dvs man har inte råd att flytta). Och mortgage loans har ju historiskt den absolut lägsta default nivån av alla lån.

1990-92, dvs vid förra nedgången så steg default ett par 100% men toppade under 2% för total mortgage loans i USA. Dvs totala nivån var ordentligt låg.

Subprime steg då till ca 10% i defaults av antalet lån.

Men det är här den stora skillnaden är. Då var subprime och Alt A en liten del av antalet lån. Dom 2 senaste åren har dom ökat kraftigt och legat runt 40% av antalet lån, plus att "kreativiteten" med låga initialräntor som sen stiger kraftigt är mycket högre nu.

Och det är subprime's ökning i volym samt högre agressivitet med lån med låg "lockränta" som gör att situationen nu är helt annorlunda mot tidigare. Och som gör att vi inte har alls samma situation som vi tex hade 1990-92.

Den andra biten som vi inte drabbats så hårt av än är Prime Option ARM's, dvs lån som klassas som Prime och som har option var månad om du vill betala "hela räntan" eller bara 1-2% i ränta (och lägga resten ovanpå lånet). Dom flesta av dom här har 5 år innan reset då också option delen försvinner, så dom stora volymerna av dessa dyker inte upp förrän om 2-3 år (vilket ju är positivt). Men vi ser redan en stigning här. För total Prime ARM's (dvs alla ARM, option och non option) har redan defaults stigit med över 70% sen slutet 2005. Dock är nivån fortfarande väldigt låg och under 1% av lånen. Prime fixed har inte stigit alls och ligger under 0,3-0,4% av lånen, så här verkar påverkan vara marginell.
Så här har du rätt i att det inte behöver bli ett svart scenarie, osäkerheten ligger dock i Prime Option ARM's där vi inte har en aning hur dom kommer att påverka, det här kommer dock först på sikt, så det är ett mindre problem just nu.

Men allt det här gör att det är en helt ny unik situation vi har och vi kan inte jämföra med tidigare utveckling, vi har nya typer av lån och en kraftig ökning i volym vilket gör det väldigt svårt att bedömma totala effekten, och Sverige kan vi bara inte gämföra med.

Han PLUS killen hade nog fått slaganfall i rutan om dom här lånen förekommit i Sverige ;-) och det hade han haft rätt i.

Inlägget är redigerat av författaren.

#49 Mycket intressant, framförallt den delen att man hackat och paketerat upp risken så snyggt och sålt den till marknaden. Kan väl sägas sprida riskerna och i normalfallet vara bra, men när det bränner till rejält så kan det.... ja. 

När du säger "... 40% av antalet lån" så åsyftar du nytecknande antar jag? Har du någon siffra av andelen sett till totala bolånevolymen? 

|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."

Dom 40% är "tecknade lån", dvs både originations (nyteckningar) samt re-financing (dvs omläggningar av existerande lån). 

Exacta utestående volymer är lite svårare för den statten är eftersläpande men  ca 74% av alla mortagage loans räknas som Prime, 9% som goverment backed (så dom är knappast i fara), 6% som Alt-A och 11% som Sub Prime.

Men jag har också sett påståenden att den här statistiken är osäker och det skulle vara upp mot 15% i Subprime, men nånstanns där ligger det. 11-15% subprime plus 6-8% Alt A.

När det gäller "paketeringen" tog tom FDIC upp det förra sommaren:

A significant development in the mortgage securities market is the recent and dramatic expansion of "private-label" MBS (mortgage backed securities), which are securitized by entities other than the GSEs and do not carry an explicit or implicit guarantee. Total outstanding private-label MBS represented 29 percent of total outstanding MBS in 2005, more than double the share in 2003. Of total private-label MBS issuance, two-thirds comprised nonprime loans in 2005, up from 46 percent in 2003.9 With the increased exposure to private-label MBS and a large share of higher-risk nontraditional mortgages being securitized in this sector, investors appear willing to assume greater risk in their search for yield.

Dvs 2005 stod "private label MBS" för ca 30% av MBS dubbelt så mycket som 2003, och av det var 2/3 paketerade subprime loans.

Ett annat intressant chart från samma rapport är uppgången i "nontraditional loans" och inte minst Pay option delen av dessa lån. Dom existerade knappt före 2004 men har sen exploderat och stod i dec 2005 för nästan hälften av "Non traditional" originations.

Och den här datan i FDIC är ju från 2005, och vi vet att 2006 var ännu värre än 2005 i fråga om subprime och option pay volymer.

Och det är dom här förändringarna som gör att jag hela tiden skriver att det är en fullständigt ny situation jämfört med tidigare, och med nya situationer kommer nya risker. 

Inlägget är redigerat av författaren.

Inlägget är redigerat av författaren.

Stry, ett problem när det gäller det här området är att det inte finns officiella siffror, utan det mesta är estimates. Gick igenom lite artiklar i ett annat syfte så jag gjorde lite snabba klipp. Definitivt inte heltäckande utan mer som en illustration på osäkerheten när det gäller det här området. Men det ger i alla fall en "ballpark" var vi är i volymer.



Total outstanding single family mortgages Q2 2006: $ 9 233 billion (officiell siffra från OFHEO)

Subprime och Alt-A: 

Nationally, subprime accounts for about a sixth of the $9 trillion in outstanding mortgage debt. (Herald Tribune)
(Skulle motsvara ca 16% och $1,5 trillion.)

Alt A made up about 10 percent of all mortgages outstanding at the end of 2006 and made up about 18 percent of home loans written last year. Together, subprime and Alt-A loans account for about 21 percent of loans outstanding and 39 percent of mortgages made in 2006. (Moody's economy.com)
(Dvs Subprime står för 11% eller $1.0 trillion och Alt A för 10% eller $0.9 trillion.)

About $1.45 trillion of subprime mortgages are outstanding, accounting for about 15 percent of all U.S. home mortgages. (Bear Stearns)

$1.2 trillion in outstanding subprime, Sandra Thompson, director of the Federal Deposit Insurance Corp.
(motsvarar ca 13%)

At the end of 2006, subprime and alt-A loans accounted for roughly 72% of ARM debt outstanding, that is roughly $2.5 trillion in debt, or 25% of the total mortgage debt outstanding.


Så här Subprime står för mellan 11% och 16% beroende på vilken estimering man tror på till ett värde av mellan $1 och 1,5 trillion (det är en rätt stor spread ;-). Alt A kommer ut runt 10% i flera fall. Och Subprime och Alt A står för mellan 21-26% tillsammans.
Totalt skulle det motsvara mellan $1.9 och $2.5 trillion i lån för outstanding Subprime och Alt A.

I antal:

Totalt ca 6 miljoner subprime loans oustanding.(MBA)
Totalt ca 10 miljoner Alt-A plus subprime outstanding.(Global insight)
Totalt ca 9,6 miljoner Alt-A plus subprime outstanding (Financial service factbook)

Mer enighet i alla fall ;-) 


Resets:


A total of 32 percent of balances (subprime) face rate adjustments over the next 12 months, First American Corp.'s LoanPerformance unit. (motsvarar ca 1,9 miljoner subprime lån)

A million will adjust to higher rates and payments this year, and 800,000 more in 2008, says Sandra Thompson, director of the Federal Deposit Insurance Corp

More than $2 trillion in ARM mortgage debt is going to reset at new rates this year and next, according to Economy.com.

The share of ARM mortgage debt in total debt outstanding was probably close to 35% at the end of 2006 this translates into roughly $3.5 trillion of single-family mortgage debt, out of a total of about $10 trillion. (global insight) 



Så riktigt eniga om siffrorna är ingen ;-) men man kan vara enig om är att det är ordentligt stora siffror vi talar om. 

Inlägget är redigerat av författaren.

Garv.

Måste säga att jag imponeras av experternas estimate; Existing home sales consensus 6.400M. (range 6.300-6.760)

kommentar #24 den 6/4:

"Så mest för skojs skull (för den här analysen hade jag inte satt pengar på) så kommer existing home sales att falla lite i mars med runt 4-5% till en nivå runt 6 400 000 +/- 50 000." 

;-)

Det bhöver ju inte betyda att vi hamnar där, bara att vi räknar lika dåligt och på samma indikatorer ;-) Det enda som skulle kunna ge en överraskningsiffra är om "approval raten" på lån förändrats. Med andra ord, en klart lägre siffra indikerar att en högra andel lån nekas. Men som sagt, i dagsläget finns inga siffror som indikerar det.

Måste säga att fler och fler faller in i den negativa kören:

Recovery of the U.S. market for new homes could take another year if trouble in the adjustable-rate subprime mortgage market spreads to other types of residential lending, credit-rating agency Standard & Poor's said on Monday.

"We do not expect to see a recovery for most rated home builders until 2008, under the best of circumstances," the rating agency said in a research note. "In fact, a rebound could easily slide into 2009 if a subprime contagion spreads to the Alt-A and prime products." 

Ännu mer överraskande är ändå NAHB (som ju tillhörde dom som hade mycket "spinn" i höstas och många gånger utropade en botten):

GDP: Indeed, subpar growth was registered during the final three quarters of last year, and available information points toward another tepid performance in the first quarter of this year. We're currently estimating 2.0%........However, it's fair to say that the chances for a second-half rebound seem to be slipping and that the probability of recession later this year has risen, we now put it at 25%.

Housing forecast: The subprime-related tightening of mortgage lending standards has prompted significant downward revisions to NAHB?s forecasts of home sales for the balance of this year and in 2008. Furthermore, a rising tide of subprime and Alt-A adjustable-rate loans made in 2005-2006 will be adding to an already excessive inventory overhang during the forecast period as monthly payments adjust upward and foreclosures climb.

We're still forecasting a gradual recovery of housing production ? beginning around the middle of this year , although projected housing starts are well below our estimates of the sustainable trend level of production.

In these terms, the major "correction" process that began early last year will extend at least through 2008.

It's also fair to say that the range of uncertainty around NAHB's recently revised baseline (most probable) housing forecast is quite wide. Indeed, the key downside risks to the overall economic outlook now reside in the mortgage and housing markets, a point made on March 28 by Fed Chairman Bernanke in testimony before Congress"

Det var inte dåligt vad NAHB svängt om. Läs inlägg #0 igen så ser ni allt mer vad jag menade då med dom försämrade utsikterna pga av subprime. Sen får vi bara hoppas att NAHB har mer rätt i sina 25% än jag har i mina >50%.

När det gäller den forecasten har jag varken någon "stolthet" eller önskan att få rätt ;-)

(och länkarna är givetvis hittade på Calculated risk, så credit till honom)

Inlägget är redigerat av författaren.

Men Aldur - Det är ju inte ditt fel om det blir så!  ;-)  Du får trösta dig med det om det nu blir så.....

MVH Nisse45 

Ajdå, det var ingen bra siffra. Existing home sales sjönk med 8,4% ner till 6 120M dvs under förra lägstanivån. Och det var klart mer än den "borde".

Varken pending homs sales eller new mortgage applications sjönk lika djupt, och dom indikerade som sagt mer runt 6 400M nivån. OK, som sagt tidigare dom är inga perfekta leadings, men det ger en trolig slutsats att det är möjligt att dom hårdare kreditkraven nu också stoppar fler lån. Dvs att Subprime problemen nu också bromsar efterfrågan. Inge bra alls.

Supplysidan minskade en gnutta i absoluta termer, men steg givetvis i month supply, vilket givetvis också är negativt.

Priserna var marginellt upp, men detta är som sagt "bruttopriser" så det säger inte så mycket.

Dessutom, citat från CR:

"Existing home sales are reported at the close of escrow. This means these contracts were mostly signed in January and February" 

Subprime soppan började på allvar i mars

japp, dom skrivs initialt i jan-feb, men registreras först som sale när lånen är godkända i mars. Dvs inte alls. Och risken är att det ökar, som du säger subprime röran började ju först i mars.

(New home sales är ju tvärt om, det är initialt kontrakt innan lånegodkännande. Existing är efter. Så New homesales siffrorna kommer inte att påverkas lika mycket, och är rätt missvisande.)

nisse, intressant fråga. Federal Reserve Board, FTC, Financial Oversight Committe, Banking Oversight Committe, U.S. Department of Housing and Urban Development etc. är några som poppar upp. När man tittar på utvecklingen av exotiska lån, subprime explosionen och packeteringen så är det rätt ofattbart att ingen reagerat. Inte mycket nytta dom gjort. Dom kommer dock att kasta sig in i jakten på en syndabock med stor iver ;-)

kort men rolig

Surrealism Update: How Keep Your Value Up

Lite skumt med inventory som sjönk något i absoluta siffror, alla lokala rapporter jag sett har rapporterat kraftiga ökningar i inventory, hela västkusten hade ju rejäla ökningar för några veckor sedan (vilket iofs var i april) 

Kan ju vara tillfälligt, kan också bero på att dom verkliga priserna i många områden fallit en hel del, och det borde i alla fall strypa antalet nya hus som sätts till försäljning lite.

New sales kommer idag, est 890 000, dvs en uppgång från 848 000 i feb. Den här siffran är ju "initialt kontrakt" dvs innan lånegodkännande (och med ångerrätt) så den siffran behöver inte alls ha påverkasts hårdare kreditkrav. Så den kan hamna var som helst.

En nedgång är dock extra negativ, just eftersom den är före lånegodkännande och indikationen från existing home sales (och undersökningar av NAR) är ju att final sales i verkligheten kommer att påverkas negativt pga av dom tuffare kreditkraven. Fast final sales rapporteras ju inte för New home sales så det får vi aldrig veta.

En annan faktor jag hörde från kalifornien (där priserna fortsätter ner) är att cancellations ökar vid prisnedgångar. Inte så konstigt att en del ångrar sig om dom läser att priserna fallit månaden efter dom skrivit initialt kontrakt.

Inlägget är redigerat av författaren.

Är det lavinen som kommit igång??. 

mvh casse

Ja, Spanien är rätt farligt nu, så det är inte rätt tidpunkt attt köpa. Där har vi också överproduktion och en prisbubbla.

New Home Sales steg marginellt, men den siffran är som sagt innan lånegodkännande så nettosiffran riskerar att bli lägre.

Så litet hack i kurvan att det inte säger något.

Inventory flat, så det är mycket att beta av fortsatt.

mer om foreclosures här och med 430 000 Q1 så ligger vi än så länge på dubbla 2005 utfallet (850 000 totalt). Och risken att det här ökar under året är ju tyvärr rätt stora.  

Lite om tightening lending standards här

New Home Sales är ju initialt kontrakt innan lånegodkännande, och det här gör ju att det är omöjligt att säga om "verkliga sales" verkligen gick upp i Mars:

"NAHB surveyed more than 400 single-family home builders in March in order to get a handle on the early impacts of the subprime meltdown on home sales. One-third of the builders in our survey said that tightening lending standards had taken a toll on their home sales in the early part of 2007. Of those impacted, the median loss was an estimated 10% of sales volume."

Inte minst som dom tuffare kreditkraven har kommit succsesivt (och fortfarande ökar när allt fler inför dom) så effekten i mars är troligtvis högre än den var i februari.

sent ska syndaren vakna.....fed 

Måste säga att jag tycker det är rätt ofattbart att ingen reagerat på det här tidigare. Inte minst fed eller någon av dom andra financiella myndigheterna och committes. Och nu är det lite väl sent.

Dead Wrong On Subprime Woes Not Spreading

mer av Michael Panzner

~~~~~~~~~~~~~~~~
mvh
S Borin

Inlägget är redigerat av författaren.

Ni som läser Calculated risk har sett dessa, men för andra så är det en liten inblick i processerna bakom subprime problemen. Med fokus på snabba vinster och press både från Wall Street och internt att generera volymer över allt annat.

NYT

WP

Yahoo

En hel del rätt makalösa historier faktiskt. Bara att dom använt "Boiler Room" som del i jobb-träningen är ju helt makalöst. Eller att hänga med till sjukhuset för att få påskrivet.

"Storskurkarna" är ju dom nya subprime lenders, fast Wall Street får en del av skulden också.

Som alltid bra information så jag lägger bara in länken, calculated risk , som en påminnelse.

Inte minst infon från fed om tightening lending standards samt lägre loan demand (även för commersial loans), men även discounts på foreclosures och utvecklingen inom Alt A.

Inga direkta överraskningar utan mer tecken på att den negativa utvecklingen fortsätter och förvärras.

Och problemen i subprime fortsätter att sprida sig till alt-a och prime om än i en långsammare takt 

Inge bra housingstatt.

Att starts steg med 40' och 2,5% berodde enbart på att fed-mars reviderades ner med 50' och att vädret gav en overspill.

Permits som är den viktiga siffran sjönk med hela 9%, vilket var sämre än jag väntat, och gav ytterligare en ny lägsta.

Samma gäller permits för singlehomes som också sjönk till en ny lägstanivå.

Permits är nu 37% lägre än vid toppen för 1 1/2 år sen och permits för single homes har fallit 41%. Rysarsiffror för branchen. Det är banne mig inte lätt att "hinna" ställa om ett företag så mycket att det klarar 40% iga volymnedgångar.

Och givetvis betyder siffrorna att det inte finns någon botten i sikte.

Ganska kul att läsa en kommentar i samma ämne i annan sträng, men en ngt annorlunda tolkning...   :-)

Jag tror markanden läste den andra istället för denna, för de är nog inte betalande medlemmar på AG ;-)  

MVH Nisse45

Ja, när det gäller marknaden så tolkar den ju lite som den mår, och då är Starts viktigare än Permits om man mår bra ;-) 

Sen är det ju så att tittar du inte på utvecklingen för Permits och Starts i ett chart så är det helt omöjligt att förstå vad som händer. Och då går man på den "vanligaste" siffran och det är ju Starts.

Och sen var nog Buffett och Soros news lite viktigare än båda.

När det gäller den andra strängen tror jag nog dom flesta här lärt sig att det inte har nått med varken analys eller verkligheten att göra.

Eller så vet man om att det är åt helvete med hela bostadsmarknaden, tröttnat på det och man förväntar sig skitsiffror. Skulle vara intressant att se reaktionen om vi plötsligt fick något av ett omslg i siffrorna... 

|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."

MEW's  (Mortgage Equity Withdrawal), dvs man ökar lånen på husen och använder det för renoveringar, tillbyggnader, konsumtion, creditkortsbetalningar etc. etc. har ju varit en av dom positiva faktorerna dom senaste åren inte minst 2002 och fram. Vi talar ju om hysteriska summor här ca $700 miljarder 2005 (det skall gämföras med att ca $125 miljarder är 1% i GDP).

Det är är ju ett av orosmålnen på längre sikt. En kraftig nedgång I MEW's kommer att bromsa konsumtionen kraftigt.

MEW's beror ju på flera faktorer. Prisutvecklingen, dvs diffen mellan befintliga lån och värdet på huset, räntenivån, dvs hur dyrt det är att öka lånen, samt om kreditreglerna är strama eller lösa, dvs hur lätt det är att få utökade lån.

Nu är det här tröga processer. Många som har haft sitt hus länge har ju inte tagit ut värdestegringen än, och kan fortsatt ta ut pengar, så MEW's slutar ju inte bara för att priserna sjunker några procent.

Kombinationen av sjunkande priser (mindre låneutrymme), högre räntor samt tuffare kreditregler är dock troliga att minska MEW's på sikt. Hur snabbt och mycket är dock helt omöjligt att gissa.

Dom "officiella" siffrorna här är ju grymt eftersläpande och finns bara tom Q3 2006 än så länge. CR har dock en egen beräkning som ligger väldigt nära Kennedy-Greenspan formeln, vilket indikerar ca $460 miljarder för 2006. Fortfarande väldigt mycket även om det är en kraftig nedgång från 2005.

Q4 2006 var dock rätt svag på ca $75 miljarder (Q uttag) vilket är det lägsta sen 2002. Inte världens bästa trend, även om hans prognos för Q1 är lite bättre. Chart

Och all credit till CR som har hittat beräkningsmodellen för detta, makalös karl.

Home Asking Prices & Inventory

http://www.housingtracker.net/

" When your hairdresser starts giving you stock tips, get out quick and wait..." mvh SPX 970

"Dansk husrea sänker priset med 100.000 per vecka" 

Momentum

New Home sales gick ju upp rätt bra, vilket inte var helt oväntat. (Av någon anledning kom aldrig min analys upp igår).

Mortgage applications (för nyköp, inte refinancing) har ju stigit dom senaste 2 månaderna. Hur detta slår på genomförda husköp vet vi inte än, för vi vet inte hur mycket hårdare kreditreglerna slår (inte hellr om folk tvingar söka fler lån).

Men uppgången i låne ansökningar indikerade ju en möjlig uppgång inte minst för New homes siffran som ju också är en bruttosiffra före godkännande (och sen har 30-40% cancellations)

Intressantare blir siffran idag som är "genomförda husköp" av existerande hus, dvs efter lånegodkännande. Och även om dom nya kreditreglerna gör att vi inte kan lita på indikationerna från mortgage applications så finns det i alla fall en möjlighet för en positiv siffra idag. Så låt oss hoppas på det.

Sen innebär siffran igår och i dag mindre för ekonomin än reaktionen indikerade. Det är först när inventory börjat sjunka kraftigt och vi får en uppgång i permits och husbyggandet som vi ser verkligt positiva signaler. Samma gäller ju prisnedgången (och dess effekter på tex MEW's), vi måste får bort massa inventory först innan priserna kan stabiliseras.

Fast siffran igår var en initial positiv signal, och det var ju trevligt. Möjligt att vi får en ny idag 6,5-6,7 istället för estimate 6,2.

Nope, rätt bedrövliga siffror.

Existing home sales sjönk ytterligare, vad som var än värre är att inventory steg rätt kraftigt både i absoluta tal och i månaders supply.  Så tillgången ökar kraftigare än efterfrågan. Slår givetvis i förlägningen även på nyproduktionen.

Det är också rätt klart att dom nya kreditreglerna slår igenom. Trots ökningen i morgageapplications så ökar inte försäljningen.

Det gör också att siffrorna igår antagligen var förskönade, eftersom dessa siffror än före lånegodkännande.

Norther Trust kommentar till new home sales igår

"April New Home Sales - One-off Fire Sale! "

Länk 

Lägger GDP'n här för det är ju ekonomin housingtråden handlar om.

Rätt bedrövliga siffror 0,6% i Q1 tillväxt (annual rate) och dom senaste 12 månaderna var har tillväxten bara varit 1,9%.

PCE bidrar fortsatt positivt med 3% (bidrag till GDP tillväxten), Private investments drar ner med -1,55% (housing -0,9%) och ner exports drar ner med -1,0%. Den senare var ju den som steg väldigt kraftigt i Q4 och bidrog med en GDP tillväxt på 1,57% så den senare är mer en tillbakagång på en för stor uppgång i Q4.

Men som sagt, tillväxten det senaste året har varit 1,9% så hur man än vänder på siffrorna så är dom svaga.

I höstas skrev jag att 2007 skulle bli ett svagt år med GDP tillväxt på 1-2% och risk för något kvartal med noll eller negativ tillväxt. Orsaken till det var ju utvecklingen inom housing.

Det är inte så ofta jag slår mig för bröstet, men med tanke på allt annat svammel som skrivits om ekonomin här,  och även alla uttalanden från fed folk, experter och andra tyckare så tänker jag göra det nu.

Vi vet ju inte än vad som händer under andra halvan, om det bli bättre eller sämre, men den utveckling som föranledde prognosen har uppfyllts så jag kallar analysen som uppfylld.

Nu återstår att se om det räcker med den prognosen, eller om vi får en ännu djupare nedgång. Risken för det senare är ju klart större nu.

Du kan gott slå dig för bröstet Aldur! En gång från mig också!

MVH Nisse45 

:-)  Läste detta i en sammanfattning av USAs börsrörelser hittills idag:

citatet syftar till BNP-siffran:

"Det var en hemsk siffra, men det är en revidering och
min känsla säger att det bara visar något som hände i det
förflutna", sade Peter Cardillo, chef på Avalon Partners, till
Marketwatch.....

Jasså det är så de resonerar ang statistiken....  :-)

MVH Nisse45 

Jo, det är nog en av anledningarna. Börsen är ju emotionell och inte rationell, och tar emot nyheter och statt lite som den mår. Mår den bra så tolkat den positivt.

Dels är ju bara börsen bara är intresserad av hur börsen går i framtiden, dvs allt som hänt är glömt. Och här finns det helt klart en positiv tro framåt, och då kan utfallen ignoreras. Man tror helt enkelt inte att det här blir något mer än en kortare dipp, precis som man inte har trott att det skulle bli någon dipp överhuvudtaget. Eller rättare sagt man tror att börsen inte kommer att påverkas av dippen.

Den sista biten är ju att allt mäts mot estimate. GDP'n var 0,6% mot etimate på 0,8%. Så det var ju inte så farligt. Om estimate hade varit tidigare GDP siffran på 1,3% så hade vi fått en betydligt större reaktion.

Och det här är lite som att koka en groda, eftersom estimate är något som strömmar ut från många källor under en längre tidsperiod och som också ändras och revideras hela tiden så kommer den förändringen gradvis.  Dvs det är inte något som börsen reagerar på.

Och huvudanledningen till att börsen går upp är ju just att börsen gör upp. Det är förhoppningar om framtida vinster baserat på hur det gått hittils som är grunden för den långa trenden. Att folk sparar i fonder beror ju inte på hur det går för enskillda företag, hur ekonomin är etc etc. dom köper ju fonder för att börsen gått bra hittils.

Och det här gör ju att börsen kan fortsätta gå upp, dels beroende på en positiv grundtro, och att allt mäts mot estimate inte trenden, trots att alla ekonomiska indikatorer, vinster etc börjar falla.

Och det gör den tills något fundamentalt ändrar synen. Det krävs en negativ chock av något slag som ändrar synen så mycket att folk blir rädda och vill säkra sina vinster. Om det sen resulterar i en teknisk rekyl eller en längre nedgång beror ju på hur mycket den längre synen ändras.

Men även om jag tekniskt förstår hur börsen kan gå upp trots alla negativa signaler så måste jag säga att jag tycker att den är ovanligt frånkopplad den här gången. Det är lite väl många kokande grodor om man säger så.

Bra PCE för april, income föll visserlligen lite, men real disposable income har ökat med 3,4% sen april 2006 och PCE med 3,5%. Dock fortsatt negativt sparande med ca $130 billions (varvid en del fortsatt givetvis kommer från MEW's).

Nu är inte PCE leading för ekonomin utan snartast lagging dvs vi kan inte dra några slutsatser för framtiden av den. Dock är det ju givetvis väldigt positivt att den stiger för det håller emot andra negativa faktorer (som housing).

Samma gäller ju employment som steg bra, 157' i Maj. Som vanligt kommer ökningen från service providing (+176) medan manufacturing är fortsatt svag (-19) och det i en högkonjungtur !!, positivt var att construction inte föll alls utan gav +/- noll.

Givetvis bra siffror för alla nya jobb ger ökande konsumtion och håller emot.

Lite perspektiv på jobbsiffrorna är dock bra. 157 000 låter ju mycket.

Om vi förutsätter att dessa jobb ger i snitt samma disposable income som existerade jobb ger så ger dom i snitt $50 000 per år i disposable income(compensation employees- taxes). Detta är troligtvis en grov överskattning eftersom dom nya jobben i snitt inte är liga "bra" som dom existerande. Min gissning är att en stor del ligger långt, långt under detta.

Men även med den överskattningen så ger 100 000 nya jobb "bara" $5 billion extra i disposable income. Det ska gämföras med totala disposable income som var $9956 billion i maj.

Ett år med 100 000 nya jobb var månad ger följdaktligen $ 60 billion i extra disposable income, eller 0,6% ökning av totala disposable income.

Som perspektiv kan då gämföras med total MEW's som var $700 billion 2005 (2006 är ju inte klar men indikerar $450-500 billion).

Eller att bara 1% uppgång i räntan innebär $92 billion i ökande kostnader på existerande huslån (eller motsvarar 1,8 miljoner nya jobb)

Så visst är det positivt att jobben ökar, inte minst som det är en indikation på att företagen går bra. Men man måste ha lite perspektiv på effekten av siffrorna också. Man ska mer se det som en indikator på hur företagen går än att det ger nån större effekt på ekonomin.

Men som sån är ju siffrorna positiva.

Residential Sector Monthly

se bild

Bernarke sa idag:

"Inbromsningen i bostadsbyggandet förefaller nu att
bromsa den ekonomiska tillväxten under en längre tid än vad
som tidigare antagits", sade han i ett förberett anförande
inför en konferens i Sydafrika.

" When your hairdresser starts giving you stock tips, get out quick and wait..." mvh SPX 970

Pending home sales är inte en indikator som man ska ta så tungt på när det gäller månadsförändringarna, men jag gillar skarp deras "analys" och slutsatser. NAR är ju underbara när det gäller sitt "spinn". Dom får till varje pris inte säga något negativt som "oroar" marknaden, utan gör ju allt för att hålla masken. Senaste underbara analysen:

"Pending Home Sales Index Shows Market May Be Stabilizing
WASHINGTON, June 01, 2007 - A forward-looking indicator based on pending home sales shows the housing market could edge down but appears to be in the process of leveling out, according to the National Association of Realtors®."

Ingen dålig analytisk förmåga att kunna tolka det som "stabilizing" ;-) Fast säger vi det tillräckligt många gånger så blir det kanske så.

Sen älskar jag "could edge down but appears to be in the process of leveling out" ;-)  

Senaste ang ökningen i foreclosures. länk

trenden i #44 fortsätter och ökar. I mars var foreclosures 47% högre än ett år sen, nu är vi 90% högre.

2005 hade vi 850 000 foreclosures, 2006 fanns det 1 200 000 foreclosures och nu har vi en annual rate över 2 100 000 i maj. (mars motsvarade 1 600 000 i annual rate).

Det här är ju stora volymer, för vi talar om ett extra (tvingat) utbud på mer än 1 miljon hus över 2005 nivån.

För att få lite perspektiv ska det då jämföras med totala housingstarts som var 1 528 000 i annual rate senast. Totala sales ligger på ca 7 000 000.

Vi talar ju om att 30% av totala sales kommer från forsclosures om majsiffrorna fortsätter!!!

Och då är helt klar att ökningen i forsclosues, som tyvärr accellererar, är så stor att det kommer att ha en stor impact på både byggandet och priserna. Det visar ju också hur illa mortgagemarknaden med subprime och "lock räntor" verkligen är.

Sen kan hur många fedpojkar som helst uttala sig att "det finns inga tecken på att subprime problemen sprider sig".

foreclosure

the legal proceedings initiated by a creditor to repossess the collateral for loan that is in default 
 

Den här är intressant för den är gjord av the Joiny Center for Housing Studies for Harvard University, dvs den är så objektiv man kan vara.

Dom tar upp dom flesta av trenderna och utvecklingen. Det område som ju forstatt inte har fått full effekt är ju prisjusteringen och tittar lägger man sen till deras analys av affordability trenden så ser den ut att ha en bra bit kvar. Och det är ju den utveckling som är det största hotet mot ekonomin just nu.

executive summary

Och allt för den som vill ha det här

hej aldur

tro du inte att usa bostad marknaden är bottnad?

mvh mr bull.(mannen som aldig motivera ett aktietips

Det har tagit lång tid att komma till den punkt där husmarknaden i usa nu befinner sig, varför det är naturligt att trenden tar lång tid att vända. Det som har drivit ekonomin i usa under lång tid är just den extremt låga räntan som succesivt har justerat upp prisnivåerna till extremnivåer. När nu räntetrenden är reverserad kommer alla låntagare att drabbas mer eller mindre man får dra in på både det ena och det andra för flytta är ju det sista man vill göra. Detta har och kommer ytterligare att spilla över på resten av ekonomin var så säker när husuttagsautomaterna inte fungerar längre. Ekonomin har ju byggt på en viss värdeökning varje år som har tänkts att konsumeras. Subprime eller inte det ena ger det andra och det tredje, usa är helt enkelt inne i en negativt nedåtgående husprisspiral, vilket kommer och redan har drabbat många hårt men de är förmodligen bara i början av en huspriskorrektion. Jag har sett grafer på de explosionsartade husprisutvecklingarna som nu ska korrigeras till en uthållig nivå där det spås en priskorrektion med närmare 40% så jag tror inte vi ska dra några förhastade slutsatser om en vändning av husmarknaden ännu. För en tid sedan pratade jag med en kompis boende i usa där han hade exempel på husprisfall på både 30-50% i vissa områden. Usa-marknaden är stor så allt händer ju inte på en gång på alla platser men när väl snacket har börjat gå ja då är det kört. Snacket går rejält i usa just nu om husprisfallen så det är mer att vänta. Fed sitter dessutom i en rävsax med ökande inflation i ena ändan och en fallande husmarknad i andra. Det ska verkligen bli spännande att följa utgången av det hela. Dessutom håller flera marknader nu på att drabbas samtidigt som spanien, storbrittanien, danmark etc., så håll i hatten.

Mvh naxos

Inlägget är redigerat av författaren.

mr bull,

jo, jag tror att delar av housing möjligtvis kan vara nära att bottna. Om vi då kallar 10-20% ytterligare fall för nära. Då talar vi om framförallt construction och new home sales som skulle kunna stabilisera sig en liten bit ner under sommaren/början av hösten. 

Men då tror jag inte på en V botten och snabb uppgång, utan en stabilisering på lite lägre nivåer (för nått år). Det kommer att ta tid innan inventory betas av inte minst med nya tillflöden från foreclosures. Men jag tror att påverkan på ekonomin från just lägre husbyggande möjligtvis kommer att börja minska snart.

Sen hänger det också ihop en del på ev "överreaktion" från husbyggarna, där är ju omöjligt att gissa hur dom reagerar.

Men när det gäller priserna har jag liknande syn som naxos (och Harvard ;-), här är vi inte nära en botten. 

Den "verkliga" prisnedgången är ju troligtvis redan betydligt större än vad statten visar (statten visar ju priset på dom hus som sålts, inte ett genomsnittligt marknadspris för ett snitthus). Och här kommer det troligtvis att falla mer.

Och som sagt, detta har potensiellt en större påverkan på ekonomin på lång sikt än vad construction har. Både genom MEW's och capital gains som ju tillsammans är betydligt större än total construction costs (och som också kan gå ända till noll), men också genom den indirekta "wealth effekten" som stigande husvärden haft på konsumtionen.

Och sen ovan på detta har du dom ökande räntekostnaderna från "rate adjustments" och den påverkan på consumtionen den kommer att ha.

Så jag tror att delar av housing möjligtvis kan bottna en liten bit fram, tyvärr kommer andra delar inte att bottna och effekterna på ekonomin kommer att öka inte minska.

Måste säga att jag i mycket har en liknande syn som Harvard analysen när det gäller trenderna, mina slutsatser är dock kanske mer negativa. (Dom undviker ju också att ta upp frågan hur påverkan blir på ekonomin på kort sikt (år) )

Fortsatt dåliga siffror, men inte lika illa som estimatet denna gång:

"The Housing Starts and Building Permits data were both stronger than expected. Specifically, starts were down only 2.1% to an annualized rate of 1.474 million units versus an expected 3.5% decline while permits rose 3.0% to 1.501 million versus an expected increase of 1.0%." // Briefing.com

aldur har säkert något mer insiktsfullt att komma med så nu ska jag hålla tyst :)

|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."

Inlägget är redigerat av författaren.

från finansblogg.com

huspris krasch............Alla pratar om risken för en krasch i huspriser, men vad är nu just en "krasch" i bostadsmarknaden? Om man definierar en "krasch" med att priser ska gå ned 20% så är det faktiskt över 70 år sedan vi hade en "krasch" i USA (mellan 1929 och 1933 så gick priserna ned med 24% för hela landet i snitt). På regional basis finns det värre krascher mer nyligen. I början av 80-talet gick tex priser i någon stad i Louisiana ned 40%. I den "krasch" som vi upplever just nu är huspriser (median för hela USA) ned 4% från toppen Oktober 2005. Allvarliga krascher i bostadsmarknaden som helhet verkar vara ett black swan event och att stå utanför marknaden i väntan på en seriös dipp verkar ju ganska korkat.  

Mycker siffror sen sist. Och mycket "desinformation" överallt. Så vad kan man säga objektivt?

Existing home sales föll ytterligare och än värre så fortsatte inventory uppåt, och både i absoluta tal och month supply så stiger den rätt kraftigt. Det finns ju en stor del som vid ett prisfall väntar med att sälja så länge dom kan, och det är troligtvis det plus ökningen av foreclosures som ligger bakom det här.

Givetvis är detta negativt, för inventory måste ner innan vi kan få en vändning upp här.

New home sales föll lite men är dock fortsatt över marsbotten, inventory är även här hög (även om den inte stiger) och vad som är troligare här är en stabilisering av sales mer än en uppgång tills en hel del av inventory arbetats bort.

Housing Starts föll lite men är också över sin jan botten. Det senare beror dock mer på att starts var artificiellt låg i jan pga av dåligt väder än en uppgång i byggandet.

Det syns på permits som har fortsatt neråt, flerfamiljshus (som ju inte haft samma bubbla som single homes) steg i Maj , men single home permits fortsatte neråt.

Och så länge den faller är en "botten" för construction omöjlig.

Så inga direkt positiva tecken, dock ska sägas att det inte alls är otroligt att vi snart börjar få en stabilisering i construction siffrorna. Det i sin tur innebär att dom negativa effekterna för construction på ekonomin kommer att börja avta så smått (det här är ju dock eftersläpande).

Effekten av MEW's, foreclosures, ränteadjustments, subprime och nu senast mortgage bond marknaden lär dock fortsätta tyvärr.

Och här är ju signalerna inte positiva:

U.S. homeowners with good credit are increasingly falling behind on mortgage payments, a sign lenders have been offering ``higher risk'' loans outside the so-called subprime market, Standard & Poor's Corp. said today.

Konstigt, Bernanke har ju sagt att det inte finns några tecken på att problemen går bortom subprime. Kan vi inte lita på honom??

;-)

Inlägget är redigerat av författaren.

#97 Finns det några vettiga siffror på prisutvecklingen? Ser sällan något bra där, egentligen det som är riktigt intressant här.

Något man ser i graferna också är ju att det varit ett ras, men att vi ändå ligger på ganska höga alt normala nivåer historiskt. Så ännu så länge en ganska kortsiktig effekt som förvisso ej fått sitt fulla genomslag ännu. Här mäter vi ju "rate of change" till skillnad från börsen där vi mäte ackumulerade värden..... 

|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."

Tyvärr så finns det inget som visar "marknadsprisutvecklingen", vilket är synd eftersom det är en av dom viktigaste faktorerna, som du säger.

På lång sikt flera år ger ju census och NAR's pris statt en hel del om trenden men på kort sikt säger den ju inget om "marknadspriset" och dess utveckling. Och det beror ju på ett par faktorer.

Hus är ju ingen homogen produkt som tex comodoties där försäljningspriset ger en klar bild av hur priserna utvecklas. Snitt priset för hus visar ju bara vilka hus som sålts.

Nedgången i housing beror ju inte på att folk i snitt fått det sämre, tvärt om så ökar ju inkomsterna (och mängden anställda), den beror dels på en överhettning av priserna på vissa områden (men inte alla) samtidigt som vi har en försämring för den lägre prisnivån av hus pga av att subprime marknaden mer eller mindre försvunnit.

Så hus med höga priser fortsätter att säljas (fast lite billigare) medan billiga hus säljs mindre. Vilket ökar "snittpriset".

En marknad som inte minskar utan ökar är också relocation delen, som är rätt stor i USA, och den ligger ju i dom övre prissegmenten.

Den andra effekten är att på marknader där priserna faller kraftigt så säljs färre hus för säljarna är inte lika villiga att sälja (i alla fall så väntar dom), medan för marknader där priserna stiger så går försäljningarna igenom.

Så dom här faktorena gör att du kan ha fallande marknadsvärden på majoriteten av hus samtidigt som snittpriset på dom hus som säljs stiger eller ligger still. Snittpriserna beror ju lika mycket på vilka hus som sålts som hur priserna utvecklats och kan då bli rätt felvisande på kort sikt.

Och sista faktorn är ju att det som redovisas är "bruttopriser". Att sänka priset är ju negativt, dels för att det sänker marknadsvärdet på andra hus i området, dels för att det sänker lagervärdet av icke sålda hus för ny producenterna, så i första hand ges olika incentives, nytt kök, bubbelpool, grillplats. Nått som nästan blivit standard är ju att säljaren står för closing kostnaderna för huset, men dom har ju tom gett bort bilar och västindienresor till köpare. Closing costs ligger ju runt 2-3% och andra incentives sänker ju "nettopriset" ytterligare.

Alla dom här faktorena är ju anledningen till att snittpriset på sålda hus inte sjunkit så mycket samtidigt som relators talar om 10-15% fall i "marknadspris" på specifika marknader.

På lång sikt (år) kommer givetvis försäljningspris statten att börja närma sig "marknadspriserna" dels beroende på att folk blir tvingade att sälja dels för att foreclosure delen till största delen ligger i dom lägre prisegmenten och här kommer ju utbudet ätt öka. Men på kort sikt säger den här statten väldigt lite, vilket är varför jag sällan redovisar den.

Här är förresten ett exempel som jag visste jag sett. Betyder inte att det är så här överallt men det visar problemen med prisstatistiken.

Phoenix visar ett snittpris som fallit med lite över 3% sen början av 2007 (statt från 21/6) . Går man däremot in och tittar på priset på specifika husmodeller (exempel från Engle homes) så har dom fallit med över 20% sen årets början.

Vilket givetvis påverkat marknadsvärdet för andra hus i det området (och givetvis alla hus av dom modellerna som sålts tidigare). Så hur mycket har "marknadsvärdet" sjunkit? 3% eller 20% sen årets början??

Jag lovar dig att Engle homes och dom som köpt ett Engle hus tidigare i år säger 20% ;-) fast statten säger 3%.

Antagligen ett skräckexempel (med tanke på var jag såg siffrorna ;-) och jag vet att det kan vara felvisande beroende på skillnader mellan Anthem och hela Phoenix men det visar lite på problemen med prisstatistiken.

Angående #97 Aldurs artikel

 "Konstigt, Bernanke har ju sagt att det inte finns några tecken på att problemen går bortom subprime. Kan vi inte lita på honom?? "

Är det överhuvudtaget någon som har litat på Bernanke som med sina gelikar tog bort M3 statten just för att enligt mångas mening dölja pengamängden(det enorma pengatryckandet). Eller som har tagit bort viktiga ingridienser i inflationsmätande just för att passa dem. Eller som är beredd att bomba usa och världen med dollar(helicopter Ben) för att undvika lågkonjunktur. Det finns inte ord....

Mvh naxos

mest för skoj, men vet ni vad Bear Stearns sub prime bond fund som nyligen havererade igentligen heter?

Jo:

High-Grade Structured Credit Strategies Enhanced Leverage Fund  (puh..)

Och det är namnet på en fond som investerar i sub prime bonds med en leverage på 3-1 (för var investerad dollar så lånas ytterligare 3) ;-)

Undrar vad det var som var High Grade? Eller structured. Att det var leverage som var "enhanced" är ju rätt klart.

Undrar också om dom som investerade fattade att dom investerade i dom mest riskfyllda credit bond som fanns med 3-1 leverage??

Men man måste ju ge Bear Stearn credit för ett kreativt och tjusigt namn ;-)

Lite mer angående "spridningen" av credit problemen utanför sub prime

länk

nyckelfrasen är givetvis : "The company specializes in prime and near-prime loans"

Pending home sales (som ju är före lånebesked och kontrakt) och som ligger 1-2 månader "före" existing homesales föll ytterligare till ny lägsta, vilket inte är någon positiv signal för existing homesales.

Bäst är NAR's förklaring : "Some transactions are being postponed from mortgage market disruptions,"

Nope, pending home sales är före mortgage applications och godkännande. Bra försök annars ;-)

Den riktiga slutsatsen är givetvis att sjunker pending homesales, riskerar slutgiltiga sales ("Existing home sales") att sjunka ännu mer, pga av att fler pending sales inte får lånegodkännande än tidigare.

"postponed" my ass.

;-)

den här är rätt fin för alla dom som konstant skriker om en botten inom housing. 

Hmm, finns det nått samband mellan inventory och starts...............

länk

(givetvis från calculated risk)

Overall, the US real estate market continues to struggle and investors are concerned. For some perspective, today's chart illustrates the current trend of the Dow Jones Wilshire REIT Index. While REITs have been trending up for several years, REITs are down over 15% since reaching their peak in early February of this year. As today's chart illustrates, REITs have broken well below their long-term uptrend (solid green line) and are now trending lower (dashed lines).  

(från chart of the day)

..."Den amerikanska byggvaruhuskedjan
Home Depot ser en avstannande försäljningstillväxt under 2007
till följd av en allt svagare amerikansk husmarknad.

Bolaget skriver också att den amerikanska husmarknaden
kommer att vara fortsatt "utmanande" under 2007 och in på
2008"....

Vinstvarning från Home Depot:

Börjar det spilla över nu?

MVH Nisse45

Sears Lowers Earnings Guidance 

Sears second-quarter earnings will likely fall well below Wall Street expectations due to disappointing sales of home appliances and other products at both Sears and Kmart, the department store chain said Tuesday

$1.06 and $1.32 per share. That includes an 8-cent per share gain from bankruptcy-related settlements and investing activities.

Analysts polled by Thomson Financial had expected second-quarter earnings of $2.12 per share for the Hoffman Estates-based company.

"We are disappointed with our recent performance,"

http://biz.yahoo.com/ap/070710/sears_outlook.html?.v=4

"AHAM-siffrorna för april och maj har inte alls varit
dåliga så vinstvarningarna från de stora återförsäljarna tyder
på att varuhusen inte lyckas sälja vitvarorna de tar in.
Konsekvensen av det kan bli att industrins leveranser
försämras betydligt under det tredje kvartalet", säger Rasmus
Engberg.

http://www.avanza.se/aza/press/news.jsp?n=605630&source=Direkt

2007-07-17 19:00:39 - Nyhetsbyrån Direkt
USA: STÄMNINGSLÄGET BLAND HUSBYGGARE SJÖNK I JULI - NAHB

STOCKHOLM (Direkt) Stämningsläget bland amerikanska
husbyggare sjönk i juli.
Det framgår av National Association of Homebuilders,
NAHB, och Wells Fargos index över förtroendet bland de
amerikanska husbyggnadsföretagen.
Indexet sjönk till 24 i juli, från 28 månaden före.
Enligt Bloomberg News enkät väntade analytiker ett index på
27. Ett index över 50 innebär att byggföretagen ser ljust på
framtidsutsikterna./CM 

#110  Vilket också reflekterade utvecklingen i byggandet. Visserligen steg starts något och den ligger över botten i jan, men det beror som sagt mer på vädret än något annat.

Permits (bygglov) som är (nästan helt) väderoberoende föll både totalt sett och för single homes. Och då spelar det ingen roll att starts går upp, ingen botten i sikte. Så inte konstigt att husbyggarna inte är positiva.

Effekterna på ekonomin kommer också att fortsätta. Residential construction costs har bara fallit med 18% sen toppen medan permits har fallit med 38%, anledningen till detta är dels eftersläpningen på mellan 7 - 13 mån i färdigställande från permits till byggslut, och till mindre del att en del byggare framförallt under hösten satsade på muliti-unit homes (som är dyrare) som en kompensation för nedgången i single home byggande. Detta ser dock ut att ha vänt ner nu också.

Man ska dock inte överdriva effekterna av just construction investments framåt, visserligen bör dom falla med ytterligare $75-100 miljarder, men påverkan från det här området är mindre än den potensiella påverkan från MEW's och wealth effekten samt sub prime (och ARM's adjustments) där dom större orosmålnen finns nu.

Dom effekterna är dock mer långsiktiga (2007-2008) och på kort sikt Q2 finns det en del positiva tecken inte minst från businessinvestments och net exports som bör ge en bättre GDP för Q2 än Q1 även om vi ser vissa indikationer om lite nedgång i consumerspending. Så det kan bli lite glädje på fredag (i alla fall klart bättre än Q1)

Och det här är någonting man måste hålla i minnet när det gäller housing, (med tanke på kommentarer i en annan sträng) effekterna är väldigt långsamma och tar i många fall år innan dom slår igenom. Det är lätt att tro att när man inte ser en effekt på ekonomin direkt så blir det ingen.

Tittar man bara på Mortgage Equity Withdrawl's (man plockar ut pengar ur husen med hjälp av ökade lån när värdet stiger) så gav dom ett net uttag på över $ 2 000 miljarder 2003-2005 dvs nära $ 700 miljarder per år. För 2006 indikerar preliminära siffror på runt $460 miljarder. Hur långt ner den siffran faller och hur lång tid det tar beror givetvis på en mängd faktorer som prisutvecklingen, hur många som fortsatt har utrymme kvar, och hur lätt det är att få nya lån etc.etc. Och det kan ta lång tid innan effekterna av lägre priser och tightare lånekriterias slår igenom här. Att det finns en risk är lätt att se, inte minst som $700 miljarder motsvarar nära 6% i GDP.

Så att vi inte ser någon effekt än, innebär inte att det inte kommer en effekt på resten av ekonomin på sikt. Det positiva med att det tar tid är givetvis att andra delar av ekonomin (jobbtillväxt, vinstökningar etc.) också kan motverka och mildra dom negativa effekterna från housing och lånebubblan. Det gör att det inte går att säkert säga hur negativa effekterna blir (och om dom resulterar i en lågkonjungtur) bara att nedgången i housing och låneeffekterna medför en reell risk på sikt. Och det kan ta många kvartal innan vi ser vad som ger störst effekt.

Att vara tvärsäker på något i dagsläget visar bara på att man inte förstått dom potensiella effekterna och sambanden här.

Dax att göra en ny tråd och en liten uppdatering, fast först några kommentarer om GDP'n.

Den steg som väntat, mycket beroende på exports samt goverment och corporate investments. Det som var svagt var PCE som var svagare relativt tidigare kvartal.

Tittar man på contributors till GDP'n så är dom viktiga som följer (Q1 i parantes)

Total 3,4 (0,6)
PCE  0,89 (2,56)
Non residential investments 0,83 (0,22)
Residential investments -0,49 (-0,93)
Net Exports 1,18 (-0,51)
Goverment spending 0,82 (-0,09)

Residential investments tynger fortsatt även om förändringen minskat medan non residential steg. Och exports och goverment spending bidrar som sagt klart positivt.

Det negativa är som sagt att PCE var svag och bara bidrog med 0,89% och ökningstakten för PCE var 1,3% vilket ska jämföras med 3,7% i Q1. Och det här är väl området att oroa sig lite för framåt det är ju konsumtionen som drivit ekonomin och påverkas den negativt av högre räntor, rate adjustments, lägre MEW's och wealth effect så kommer det ju att sprida sig i ekonomin.

Om den lägre ökningstakten i PEC är en effekt av ovanstående är dock för tidigt att säga, vi får vänta på kommande statt och se vad som sker.

Positivt i GDP'n var också inflationen söm sjönk till 2,7% totalt , PCE deflatorn var visserligen 4,3% men core deflatorn bara 1,4% (den som gäller för eskimåerna). Så det var ju bra för dom ;-)

aldur?

hej

ser du inte att snart bottand hus markanden i usa och det bli fynd köp ?

vad skulle du hitta lösningen om detta kris? ränta säkning?eller lag förändring? 

"Treat Me Good, I´ll Treat You Better; Treat Me Bad, I´ll Treat You Worse" mvh darios

nope, det blir inga fyndköp.

Husbubblan i USA har till stor del drivits upp av 2 faktorer (bortsett från bra ekonomi).

Dels låga räntor som gett låg boendekostnad. Det här har inte heller påverkats så mycket av räntehöjningarna då folk har haft möjlighet att financiera lånen till låga initial räntor genom Option ARM's och liknande låneformer som gett 2-5 års initial låg ränta. När resets närmat sig så har man gjort en refinancing, tack vare stigande värden, och fått en ny låg initialränta.

Här kan man faktiskt säga att Feds räntehöjningar varit rätt verkningslösa eftersom det inte varit styrräntan utan tillgången på lån med låg initialränta och möjligheten att refinanciera som styrt boendekostnaden och prisuppgångarna.

Dels så har tillgången på Sub prime lån ökat efterfrågan kraftigt då dessa gjort det möjligt för låginkomstagare att köpa hus, en hel del hus som dom inte hade råd med till fulla räntan, utan det var den låga initialräntan (och hoppet om värdesteging) och refinancing som gav dom "råd".

Ovanpå dessa faktorer så har priserna pressats upp i en ren överdriftsbubbla, där folk har betalt överpriser (för att få sitt hus) säkra på att värdena ändå skulle stiga. "Det har dom ju gjort hittils".

Med upphörandet av subprime (för dom har nästan upphört att existera) och lån med låg initialränta samt tuffare kreditåtstramning och regler så försvinner nu en stor del av efterfrågan, dels pga av att folk inte kan få lån, dels för att lånen blir dyrare eftersom den låga initialräntan försvinner, samtidigt så kan man inte göra refinancing dvs boendekostnaderna stiger och foreclosures ökar. Och nu "tror" inte folk på ett evigt stigande värde längre.

Moody's (som vi ju knappast kan kalla björnar ;-) har nu som forecast att foreclosures i år blir 2,5 miljoner hus!!

2005 hade vi 850 000 foreclosures, 2006 var det 1 200 000, och i mars i år indikerade månadsiffran en nivå på 1 600 000 och nu är Moodys forecast 2 500 000. Då ser ni hur den här siffran fullständigt exploderar. Och Moodys säger att denna siffra inte kommer att toppa förrän under 2008 pga av rate resets.

Och existing home sales satte ny lägsta i juni.

Botten? Inte förrän prisnivån sjunkit rejält samt att vi betat av dom hysteriska nivåerna av osålda hus. Och det kan ta lång tid innan det sker. Räntesäkning gör ingen större nytta just eftersom dom nya låneformerna satt just styrräntan ur spel. Lagförslag på vad?? Precis som dom positiva effekterna av hus och lånebubblan utvecklades över många år kommer det att ta lång tid innan vi blir av med alla negativa effekter nu.

Och en sak måste vi komma ihåg, den stora effekten av husbubban har vi inte sett än.

Inlägget är redigerat av författaren.

;-)

Fick en fråga varför jag inte skriver nått om housing och sub prime nu när det har blivit glödhett och alla andra skrivar om det.

Mest för att det inte behövs nu när pressen och alla experter helt plötsligt upptäckt problemen med mortgage lånen. Visserligen så är fokuset rätt mycket på sub prime bonds och effekten på finansmarknaden samt enskilda mortgageföretag, men det finns en hel del om resten med. Så det behövs inte skrivas så mycket.

Problemen med sub prime har kommit dit varningarna pekade i vintras, och nu har det också uppmärksammats att dom sprider sig till Alt A och Prime second lien lån. Den kredit åtstramning som varnades för i bla #0 har också blivit verklighet. Och den är inte begränsad till sun prime utan har spridits till andra områden.

Och allt fler säger att housing nedgången kommer att ta lång tid 2008- innnan den är över.

Det som fortfarande inte riktigt har kommit upp till ytan är rate adjustments (och att man nu inte kan göra refinancing när det sker) och deras effekt på konsumtionen, samt effekten på MEW's och capital gains. Men det kommer det med.

Men jag ska göra en liten sammanfattning och lägesanalys av var vi är när jag har lite mer tid.

In the meantime så kan ni ge Mange lite kredit, för han är en av dom få (och den första på AG) som tillsammans med undertecknad som haft koll på det här området.
Där tycker jag att både Mange och undertecknad kan vara rätt nöjda faktiskt.

#115
Cred aldur och MangeMan.
Det är alltid lite ensamt "ahead of the curve" (har jag hört:-)).
Krävs mod, brains och erfarenhet.
En average analytiker på Stureplan har en av dessa egenskaper.
På sveriges affärstidningar så finns det väl ett par hjärnor på afv. som har detta djup i sina analyser, resten är kommentatorer, inget annat.

Kul att ni är här!

Inlägget är redigerat av författaren.

Inom avdelningen för självgodhet ;-)   :

``The combination of rising delinquencies, higher foreclosures, more housing inventories, increasing interest rates on many mortgages and greatly reduced availability of mortgages due to limited liquidity is creating what we call a near-perfect storm for housing,''  (Washington Mutual, Sept 10) 

"Efterfrågan (på housing) kommer att bromsas ännu kraftigare med tvärbroms inom subprime och även tuffare kreditregler för prime loans. Utbudet kommer att öka pga av defaults, högre räntekostnader, och folk som måste flytta, etc. Så effekterna inom housing kommer att bli betydligt kraftigare nu när vi får "samverkan" från lånemarknaden. Hoppet att housing skulle börja bromsa in under våren, plana ut och sen börja stiga under slutet av 2007 ser betydligt mindre troligt ut. Och nedgången inom housing ser allt djupare ut. (Aldur, Mars 27)



Måste säga att jag är rätt nöjd med "prognosen" i mars ;-) Inte så ofta man får till det så bra.