Huspriser

Stor-stockholm 

Man kanske kan hoppas på en årlig publicering istället? :-)

det kommer rasar minst 15 procent

 

 

Huspriser har en tendens att gå upp eller stå still, ingen har intresse av att priserna går ner under en uppåtgående trend.

När det väl går ner och bubblan spricker kan det däremot gå ner kraftigt 30-50% under nåt år. 

Mvh sirburns

#4,

Intressant, har du data så man kan se detta klarare?

Jag har sett grafer på detta som jag desvärre inte har tillgång till idag.

Det visade på att bostadsrätter brukar gå ner kraftigt 30-50% i upp till något år, medan villor bara får en 5-10% nergång eller flatlinar och bara under en begränsad tid. Typ 6mån till ett år.

"Lev för att lära så lär du dig att leva"

Att bostadsrätter varierar mer i pris är ju naturligt, högre omsättningsgrad bland annat. Senaste 12 månaderna har de gått upp 22 % i Stockholm.

#4: "Huspriser har en tendens att gå upp eller stå still, ingen har intresse av att priserna går ner under en uppåtgående trend. När det väl går ner och bubblan spricker kan det däremot gå ner kraftigt 30-50% under nåt år. "

När har svenska huspriser fallit "30-50% under nåt år"? Du får det att låta som att det är något som händer då och då.

Såvitt jag kan se har detta inte inträffat en enda gång så långt tillbaka som vi har bra statistik.

Kanske skedde detta under en period med början 1350, då digerdöden kom till Sverige och utplånade en stor del av befolkningen, men det är inget vi har speciellt bra statistik kring.

1991-1995 fall huspriserna 30%.

#9:

Enligt vilket sätt att mäta då?

Enligt SCB:s fastighetsprisindex för "Småhus för permanentboende" så föll priserna mellan 1991 och 1995 med 15.21%.

Snälla, när ni pratar om en viss siffra, kan ni inte säga vad det är för siffra och vad källan är?

Huspriser kan svänga snabbt.

Köpte hus i slutet på 80-talet för 330' renoverade lite och priserna steg, plötsligt var samma lilla hus värt över miljonen. Sålde något år senare då hade priserna vänt ner duktigt, fick 650' 

Mvh TWA.

SCB:s statistik gäller genomsnittet för hela lande. Priset i många kommuner dök inte vilket håll snitt priset uppe. I stockholm kan jag gissa på 40% sättning under den tiden. Min bekant köpte sitt hus 93 för 1,6mille, utgångspris 2,2 mille. 93 var mitten av nedgången. 

En sak till, SCB redovisar ändringar med en faktor som heter K/-faktor. Vi pratar om riktiga pengar, det kan bli skillnader. Enligt SCB steg huspriserna denna månad, men enligt grafen i #0 som redovisas i Kr gick priserna ner. All data i grafen kommer från SCB, så grafen kan inte vara fel.

Köpte 1989 en nyproducerad villa med bostadsrätt i Stockholms skärgård för 75 000 kr i insats. Sålde den 1991 för 475 000 kr eftersom jag fått vetskap om att räntebidragen till bostadsbyggande kunde komma att avskaffas. Detta skulle i så fall leda till kraftigt höjda avgifter i nybyggda bostadsföreningar med åtföljande prisfall. Så blev det också. Något år senare fick säljarna av motsvarande hus endast 50 000 kr! Så visst kan det svänga snabbt.

#12: "I stockholm kan jag gissa på 40% sättning under den tiden"

Ursäkta om jag låter hård, men dina gissningar är inte direkt säkert fastställda fakta. Det är högst otroligt att huspriserna i Stockholm föll med 40% under en period då huspriserna i riket föll med 15.21%, och så skedde förstås inte, trots dina gissningar.

Givetvis är det dock så att vissa orter (exempelvis små orter som domineras av en enda industri, som läggs ner) kan drabbas av stora fall, men för Sveriges ekonomi är det knappast av avgörande betydelse om huspriserna faller i en lite ort.

Och ditt argument om att en bekant fått köpa ett hus till ett pris långt under det annonserade priset berättar ungefär inget om husprisutvecklingen.

#14:

En bostadsrätt innebär inte att man äger en fastighet eller ens ett hus och bostadsrätter kan mycket väl bli helt värdelösa, men som sagt, det är en helt annan sak än huspriser eller fastighetspriser.

OMXcc, visste du att bostadrätter finns med statistiken.

yes 40% är helt möjligt eftersom den är tagen från verkligheten (hänt mig själv 1994)

jag förslår du läser SCB statistiken om du inte tror på oss.

#15 Jag tycker att Du håller en lite tråkig och tillrättavisande ton här i strängen. Din kommentar till mig klarar jag mig dessutom helt och hållet utan eftersom jag varit såväl ordförande som revisor i flera bostadsrättsföreningar! 

OMX Charten är speciell framtagen för dig. % förändring av huspriserna. Bättre dagar därför bättre prisökning för huspriserna i stockholm än hela riket. Sämre dagar blir det tvärtom. Om stockholm priserna ska ha samma prisökning som hela riket, bör de sjukna med 25% i sagsläget.

Men om det råder någon hus bubbla, vill jag inte utala mig om.

#17 Min ton var tillrättavisande ja, men eftersom strängen handlade om huspriser och jag uttalat mig om husprisers relativt låga volatilitet, kände jag att jag var tvungen att påpeka skillnaden, inte framförallt för dig, utan för att det säkert finns många som läser detta som faktiskt inte känner till just detta och att det kan vara på sin plats att upplysa bostadsrättsköpare om just detta förhållande - att bostadsrättspriser är mer volatila eftersom de inte är fast egendom. #16 Givetvis finns inte bostadsrättspriser med i Fastighetsprisindex, eftersom en bostadsrätt inte är en fastighet. I SCB:s statistik för "Överlåtelsepriser på bostadsrätter" finns dock statistik över bostadsrättspriser.

#19 med bostadsrätter menade jag radhus (byggda efter 1989) som tog en rejäl smäll. Surry för felsägelse. Men charten i #18 säger mycket eller? Den som flyger högre kraschar hårdare sägs det. 

varför ska du sluta publicera dom?

jag har tyckte det var jätteintressant, läst dem varje gång 

Happiness in intelligent people is the rarest thing I know.
(Hemingway)

Jag instämmer med Lollipop, dina fina grafer kommer jag sakna. Dessutom kan jag tillägga att även jag fick uppleva vollan i bostadsmarknaden på ett väldigt konkret sätt under 90 talet (bostadsrätt).

Bodde i en förening där dom som sålde på topp fick ut 800 tkr för en 3:a i markplan, dom som var mindre lyckligt lottade fick ut endast 200 tkr för samma 3:a, nått år eller 2 senare. 

Att räntorna påverkar huspriet är alla medvetna om. De som inte tror på någon huspris krash, tror de nämnligen inte heller på någon ränte höjning, inte dramatiska i alla fall. När i början av 90-talet höjdes räntorna med 4 % (från 12 till 16%) då kom huskrashen. Här nedan redogör jag en liknande senario för gällande huspris i storstockholm.

Medel priset på ett hus är 2867000 Kr. Om man satsar 10% då behöver man låna258000 Kr. Då betalar man 4510 Kr (3%) i ränta per månad efter 30% avdrag. För varje % röntehöjning går månadsräntan upp med 1500 Kr. Så frågan är vart går smärtgränsen. Vid 7% blir månadsräntan 10500 Kr.

Jag tror på att vid en höjning till 4-4,5% planas ut priserna eller t.o.m en liten sänkning av priserna. Går räntan över 4,5% då sänks hispriserna och om räntorna når 6% då är det en säker huskrash.

 

 

Det alltid finns en risk kan k 

#23

Som jag sagt tidigare så hade vi inte någon generell huspriskrasch i början av 90-talet. Det har dock blivit en del av vår gemensamma historiebeskrivning att så skedde, och det är svårt att slå hål på sådana myter.

Dessutom, den kraftiga korrigering i huspriser som vi såg (på 19%), berodde inte på att en av faktorerna (räntan) gick åt fel håll, utan att alla 3 av de ledande faktorerna för huspriserna gick åt fel håll (inkomster, ränta & skatt).

Se http://www.aktieguiden.com/docs/message/readthread.aspx?intMessageID=823507&groupID=11&mod=632842286641570000#4 för en mer utförlig redogörelse av vad som skedde i början av 90-talet

Inlägget är redigerat av författaren.

#24

Tar din korrigering på 19% och räknar på. Om räntorna lgger stilla och hus priserna stigermed 7,5% årligen (mot 10% i nuvarande läge) då ska vi huspriserna stigit till 3200000 om 3 år istället från 2580000.

Om räntorna stiger istället på tre år till 6 % kommer samma hus med din teori vara värd (-19%) 2000000 om tre år. Det är väl stor skillnad mellan 3,2 mille och 2 mille.

korrigeringen i 90 talet var från en nivå då marknadsvärdet på ett hus var 1,75 (den normala) av Taxeringsvärdet. Efter nedgången var K/B värdet nere som 1,4%. Detta krävde 19% korrigering. Hur mycket korrigering det krävs för att K/B på nivå 2,7 (motsvarar K/T tal 2,1) kommer till 1,75 i första hand och i dåliga tider till kanske 1,5. 19% skulle absolut inte räcka.

Inlägget är redigerat av författaren.

Inlägget är redigerat av författaren.

Faktorer som påverkar huspriserna.

Räntan, ja men främst räntan minus inflation. Läste för en tid sedan KIs prognos för realränteutveckling och de trodde på en uppgång från 0.4% till 2% kommande år. Om dom får rätt i sin tro, är min tro att då kan nog hus och lgh priserna hamna i en mindre svacka under 6-12 månader.

Vad kommer sedan? Kanske en period där man vill inflationsskydda sina tillgångar ex.vis i fastigheter.

Själv tror jag vi om ett par år kan få perioder med negativ realränta och på längre sikt är det då löpande kostnader för uppvärming, hushållsel och underhåll som kanske kommer att driva de som har större bostad än de behöver, eller små marginaler, till att försöka minska storleken på sin bostad. Folkökning som f.n. är 1,6%/år i stockholms län motverkar i så fall den ev. trenden att skaffa mindre boyta. Folkökning i riket minus de tre storstadslänen, där idag mindre än hälften av Sveriges befolkning bor, är försumbara 0,096%/år. Den parameter som kan inverka om den avviker kraftigt från folkökning är nybyggnation.

Någon som vet om det byggs för mycket eller för lite bostäder just nu i t.ex. Stockholms län?

Kostnad för nybyggnation är också en faktor som påverkar "begagnatpriserna" på hus, förändras denna kostnad så förändras snittpriserna på befintligt bestånd, i mostvarande grad, förutsatt att balans råder mellan nybyggnation och behov.

mvh

Inlägget är redigerat av författaren.

#26 Ang. nybyggnation så börjar det ta sig ordentligt, rapporteras ju tex om brist på arbetskraft inom byggsektorn nu. Men vi är inte uppe vid glada 80-talets nivåer ännu.

Från Riksbankens rapport "Finansiell stabilitet 2006:1":

"Antalet nybyggda bostäder har också ökat kraftigt under de
senaste åren, även om antalet fortfarande är betydligt lägre än under
1980-talet (se diagram 2:16). Höga bostadspriser och låga räntor har
gjort det lönsamt att bygga, åtminstone i storstadsregionerna. Ett
sätt att beräkna lönsamheten är att dividera marknadsvärdet på ett
småhus med produktionskostnaden och därmed få fram ett så kallat
"Tobins q". Om "Tobins q" är större än ett kan detta tolkas som att
det är lönsamt att bygga. 40 Under 2005 var q-värdet högre än ett
främst i kommuner i Stockholm, Västra Götaland och Skåne. Totalt
var det bara 87 kommuner (30 procent) som hade ett q-värde större
än ett och där det därmed var lönsamt att bygga 2005." // Källa.

Se sidan 35 i den publikationen för graf 2:16.

|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."

I sthlm är det svårt att se någon större svacka som ska komma ,,det är i många fall fortfarande billigare att köpa än hyra likvärdiga lghter, sen ska man tänka på att när man köper kommer man undan vissa andra kostnader som t.ex. bensin genom att kunna välja läge vilket i princip är omöjligt om man ska hyra ,,vi tjänade ~2000kr i månaden på sänkt bensinkostnad när vi bytte hyr mot köpes..

det byggs oxå alldeles för lite fortfarande och har gjorts under massvis av år så även om takten ökat så kommer släpet att ta låååång tid innan det är ikapp.. 

#26, #27:

Angående nybyggnation. Som stry påpekar så har nybyggnationen ökat ordentligt, men ligger kvar på relativt låga nivåer sett över en längre tid.

Snittet för färdigställda lägenheter under perioden 1958 till 2005 var 55 112 stycken. Förra året färdiställdes 23 068, dvs mindre än halva genomsnittet för de senaste 48 åren. Det är dock ett klart uppsving jämfört med det rekordlåga byggandet 1995 till 2000 då det färdigställdes mellan 11459 och 13085 lägenheter per år i hela landet.

Det är det otroligt låga byggandet under en lång tid vi betalar för nu i form av snabbt stigande huspriser och överhettad byggkonjunktur. Under de svaga åren gav så många upp byggsvängen att det även vid dagens, historiskt sett inte orimliga nybyggnadstakt, uppstår en kraftig brist på kunniga hantverkare - jag kan själv intyga att det i de expansiva regionerna är mycket svårt att få tag på den hantverkare man vill ha inom rimlig tid.

I boverkets prognos tror man på en toppnotering för byggandet iår med totalt 37000 nya bostäder påbörjade och att det sedan faller nästa år till 36500, men prognoser är prognoser. Flerbostadshusen har man säkert hygglig koll på, men jag skulle inte bli förvånad om man underskattat mängden småhusbyggnationer som kommer att påbörjas nästa år, ifall räntan följer riksbankens förväntade räntebana.

Ja byggjobbare är svåra att få tag på dessutom är de väldigt kaxiga när det gäller lönerna. Att betala dem vitt kostar skjortan, även om du ger dem pengar i handen nöjer de sig inte med mindre än 200-250 kr/timma... Detta påminner om it-branshen år 2000, då kunde it-konsulter ta vilka priser som helst.

Jag räknar med att det finns gott om överflödiga osålda nybyggda lägenheter om några år, då kommer även arbetslösheten att stiga för dagens kaxiga byggjobbare, så unika är de faktiskt inte, det är bara att fixa svart arb kraft från polen och baltikum.