Bostadsmarknaden

Det finns en bubbla - den finns dock inte på fastighetsmarknaden utan i DI och på dess diskussionsforum, samt i övrig media. Den så kallade fastighetsbubblan är en mediahype (eller bubbla om man så vill) som inte stöds av fundamenta.

Varje gång någon säger minsta lilla om att priserna kan minska så plockar DI fram de stora rubrikerna om ras. Kan illustrera med SBABs senaste prognos för bostadsmarknaden som fick DI (och många andra tidningar) att skriva att SBAB varnar för prisras på bostäder.

I huvudscenariot räknar SBAB med fortsatt stigande priser, trots att man "För att inte underskatta effekten på huspriserna antas räntan ha en stor effekt medan inkomsten antas ha en liten effekt inom de intervall som Riksbanken uppskattat."

I riskscenariot där man räknar med 1% högre ränta än gällande prognos 2007 och 2% högre ränta än gällande prognos 2008, samt lägre inkomster, blir utfallet ett fall för huspriserna på ca 1% (se bifogad bild)

Sedan lägger man dock till att man inte kan _utesluta_ ett större fall än så, vilket fick alla tidningar att skriva att SBAB varnar för ras.

Nu när både röda och blå blocket vill fixa skattelättnader för husägare så lär väl även det prisas in i marknaden. Dvs ännu högre fastighetpriser. 

/roitto

If you do not wish to fight you are permitted to flee. (Seneca)

???

#1 bilden som visas fattar jag inte. Vad gäller den? Det enda jag sett är denna.

Och jag kan säga att sedan jag köpte hus för 5 år sedan har priserna gått upp minst 75% där jag bor.

"Lev för att lära så lär du dig att leva"

Det var mycket chat i USA om bubblan innan och nu är priserna på väg ner, och inventories upp. 

Economics 101 - what happens next ????

kanske norden är  unik men tänk på Australia och Kalifornia. om man kommer sent till festen kan det slutar så här.

 Housing crash puts sellers in debt crisis

THREE-BEDROOM brick-veneer house in St Clair sold for just $260,000 at the weekend - down about 42 per cent from its last sale at $450,000 in 2003 in a further sign of the depressed state of the Sydney property market.

Only one person bid on the house in the city's west. The mortgagee sale was forced after the owners could not meet the interest payments on the $405,000 they borrowed to buy the house at the peak of the market .

#4:

Det har varit mycket prat om bubbla i USA och än så länge har pratet inte infriats. Vi får se den 5:e september när nästa husprisindex släpps, men än så länge visar inte statistiken på några signifikanta prisnedgångar förutom lokalt. Det man sett är att färre köper hus, men ännu inte sett något markant fall i priser. Om priserna nu visar sig ha fallit 3-5% när den statistiken kommer, så är det inte ett bevis för att det funnits någon bubbla.

En bubbla handlar om att priserna framförallt består av luft. Under tidigare bubblor, som för tulpanlökarna och web-konsulterna, kunde en enda tulpanlök värderas högre än ett hus och en enda medelmåttig web-konsult som drar in 500 kr/timme värderas till 50 miljoner. Då kan man prata om bubbla, eftersom det är luft man betalar för.

För att det ska vara rimligt att prata om en bubbla på bostadsfastigheter - som är det mest reala värde man kan tänka sig eftersom man faktiskt äger land och en riktigt byggnad som kan användas för att bo i - så måste man enligt min mening tro att huspriserna består i huvudsak av luft och att ett fall på över 50% ska komma. Om man med bubbla menar att huspriserna är övervärderade med 10% eller så, så har ordet bubbla förlorat all betydelse. Själv skulle jag inte kalla något bubbla om inte priset består till mer än 90% av luft, då detta bättre stämmer med hur ordet användes före DI-generationen, men jag förstår att bubbla är ett ord folk gillar att använda allt mer i dagens rubrik-hets och att ordet betyder allt mindre övervärderingar.

Betänk dock att man i USA gått från 1% styrränta till 5.25% styrränta på kort tid. Det är en ganska kraftig höjning jämfört med vad vi sett i Sverige. Om vi får ett prisfall i USA på 10% så innebär det inte automatiskt att detsamma ska ske i Sverige.

Att jämföra med Australien utan att nämna deras speciella situation är inte en rimlig jämförelse heller.

#5 kolla hovnanian enterprises hov company profile 

 homebuilder - stock var upp i $70 och är nu $25, "no bubble there" eller ??

          CSCO var $70 under the boom IT years och är nu $21

aktiemarknaden ligger före joe public eftersom hov toppade i augusti 2005, och

just nu börjar det synas i statistiken. 

och  från #4 "kanske norden är unik".

#6:

Nu blandar du ihop korten. Det jag uttalade mig om var bostadsfastighetsmarknaden, inte marknaden för byggföretags aktier. Huruvida det finns eller har funnits en bubbla i byggbolagsaktier är en helt annan femma.

"Den så kallade fastighetsbubblan är en mediahype (eller bubbla om man så vill) som inte stöds av fundamenta."

Om räntan stiger med 2% som dom har i sitt exempel, så ökar den rörliga (1 års) räntan från 4 till 6%.

Det innebär en räntekostnadsökning med 50%. För villor kan man ju räkna bort ränteavdragseffekten, och till del även för bostadsrätter (för medlemmarnas lån). För bostadsrättsföreningar är ofta räntekostnaderna för föreningens lån den största utgiften och där slår ju kosnadsökningen igenom med 100%.

Vi gjorde räntekostnadsanalyser för 2 bostadsrättsföreningar nyligen och bostadsrättsinnehavarens plus bostadsrättsföreningens ökade kostnader (den senare måste ju föras vidare i form av höjda avgifter) vid en 2% räntehöjning innebar en reell boendekostnads ökning på 25-28%.

Vid en 3% höjning av räntan steg boendekosnaderna med ca 40%.

Och då tror man att priserna ska sjunka med bara nån procent om boendekostanden ökar med nära 30% ??

Låter fullständigt orealistiskt.

#8:

En bostadsrätt är inte en fastighet och priserna på bostadsrätter är inte fastighetspriser.

Marknaden för bostadsrätter har en helt annan tendens att bilda bubblor än fastighetsmarknaden, vilket är mycket viktigt att minnas, speciellt för de som betalar 4 miljoner för en lägenhet som de sedan inte äger.

Appropå att priserna måste falla när räntan stiger så kan vi ju titta på senaste gången räntan steg markant. Från slutet av 1999 till slutet av 2001 höjde riksbanken från 2.9% till 4.25%. Samtidigt föll börsen markant. Under denna period steg huspriserna samtidigt ca 20%. Hur kan det komma sig, då räntorna steg markant samtidigt som börsen föll?

#9

Hmm, vad är då en bostadsrätt om det inte är en del i en fastighet.

? med deras prognos är väl för bostadsmarknaden. så? 

Att det inte blev samma effekt då beror delvis på att marknadsräntorna låg i lång fallande trend från 93, samt att dippen ner 98 var rätt kort  ca 1 år, så det lägre ränteläget hann inte etablera sig. Bostadspriserna steg (delvis) fortsatt för att den långa trenden var fallande räntor.

Mitten 98 var ju den rörliga 5,5-5,6, och 00-01 var den tillbaka till ca 5.4% efter dippen 99 till 4,35 som lägst. Så det var en kort och inte speciellt djup dipp ner.

Effekten av en kort uppgång under en lång nertrend blir ju helt annorlunda då många (inte minst föreningar) ligger med budna lån som fortfarande kan lösas till lägre ränta.

Inlägget är redigerat av författaren.

#11:

En bostadsrätt är en rätt att nyttja en bostadslägenhet. Du kan bara sälja nyttjanderätten. I en normal bostadsrättsförening finns tillgångar (fastigheten) och skulder. Skuldsättningen skapar en hävstång på så sätt att fastighetsvärdet blir större än nettotillgångarna, vilket innebär att en förändring av fastighetsvärdet leder till en större procentuell förändring av föreningens nettotillgångar än för utvecklingen av fastighetspriset. Precis som en fond som handlar aktier med belåning får bostadsrättsföreningen således en hävstång.

#12:

Som det står i diagrammet gäller det huspriser.

Frågan är om den långa trenden av lägre räntor är bruten. Det är inte säkert att så är fallet ännu. Frågan är också om det då byts i sidledes rörelse eller en trend med högre räntor. Som du säger påverkar inte en kortare period med högre räntor, men givetvis skulle en långsiktig trend med allt högre räntor kunna innebära en del, om det sker utan inflation (inflationen driver ju upp huspriserna i sig).

#13

I deras analys står tydligt : "Vi fokuserar på småhuspriserna eftersom statistiken
för bostadsrätter inte är lika tillgänglig." direkt innan diagrammet.

Så det är deras prognos för i princip villor/radhus etc. Inte övriga fastigheter. Och då är jag fotsatt tveksam eftersom villaägarna drabbas av en nettoeffekt på 35% högre ränteutgifter vid en 2% räntehöjning.

Och angående om den längre trenden är bruten så är dagens ränteläge extrem, och långt under neutral reproränta  3,5 - 5% enl riksbanken. Skulle riksbanken sen behöva kyla ekonomin är vi snart uppe på helt andra nivåer.

Det alla glömmer är hävstångseffekten vi har haft dom senaste åren. en 2% ig räntesänkning/höjning har mycket högre häv på räntekostnaderna här än vid 8 % nivån, och det har bidragit till att driva upp priserna. Sen har helt klart markanden anpassat sig till den låga räntenivån och alla har "trott" att räntan ska ligga kvar på dom här nivåerna. Och det kommer den inte att göra.

(diskonto och repro ränta sen 1910 i chartet)

Inlägget är redigerat av författaren.