US Housing
Liten tråd att lägga lite allt möjligt om Housing och mortgages.
Först hade vi Subprime och sen hade vi Option ARM's (som fortfarande inte slagit till helt ut).
Då tycker man ju att branchen borde ha lärt sig av sina misstag och inte gör om samma sak igen.
Icke sa Nicke, mentaliteten och jakten på snabba pengar (så länge man kan dumpa risken på någon annan) fortsätter med oförminskad styrka ;-)
Och den nya scam'en heter "Reverse mortgages" och enl The National Consumer Law Center":
"Many of the same players that fueled the subprime mortgage boom-ultimately with disastrous consequences-have turned their attention to the reverse market....Predators who once reaped profits from exotic loans have now focused on wresting more wealth from vulnerable seniors."
och den här bör ge lite kalla kårar:
"And securitization, which allowed subprime loan originators to disassociate themselves from the downside risks of abusive lending, is becoming commonplace in the reverse mortgage industry."
Suck, när ska Wall Street lära sig....
Trevlig titel på deras analys: Subprime Revisited
Chartet på sid 5 är ju rätt belysande. Inga jättesummor än (ca 17 milj dollar 07 och 08) men det lär ju öka tills den dan allt kollapsar.
Och tänk att det fortfarande finns folk som säger att markanden fungerar bäst utan reguleringar :-)
(Fast det är ju riktigt att bonusarna blir bäst utan reguleringar)
Inlägget är redigerat av författaren.
Fyller på lite här aldur...
Permits och starts per september.
Kom ju in lite under förväntan, dock på marginalen i det stora hela.
Dock ser ju återhämtningen under 2009 inte speciellt stark ut, trots att det förevarit riktade stimulanser till sektorn (bidrag till förstagångsköpare). De stimulanserna löper väl ut nu till hösten om jag minns rätt.
Mvh, /Leif
Ren kuriosa, men jag sprang på den här analysen över marknadsandel för home mortgages i USA.
Snacka om creditcrunch. Det finns ju knappt någon privat utlåning kvar alls. Bara statliga eller statligt garanterade lån.
I kapitalismens högborg står staten bakom 90% av mortgage utlåningen !?!
Rätt intressant att se explosionen av "Non-agency securitized" 04-07. Det var sub prime det.
Lite mer kuriosa för den här siffran var rätt otrolig.
I Las Vegas har nu 81,1% av hushållen negativ equity, dvs mer lån på husen än vad marknadsvärdet är. Prisfall i snitt sen toppen -55.7%.
Helt makasös siffra. Det är en lite annorlunda värld over there än här hemma, och förutsättningarna ser ju betydligt bättre ut här. Det får man ju se som positivt.
Fortsatt deacceleration av penningmängden i sverige, trodde nog att bostatdsrallyt skulle satt fart på detta. Deflation står för dörren
från caldaroew
Today it was announced that this property, built in 1975 at a cost of $75 mln, with probably a replacement cost of $750 mln, was sold at auction: http://www.williamsauction.com/silverdome/. The price $583,000. Yes, 583 thousand dollars. If this is the state of commercial property we're all in big trouble.
Mvh solv
Wednesday, November 18, 2009
Worst Is Yet To Come For Insurance Companies
Fitch is warning Insurers Face $23 Billion Loss on Commercial Property.
U.S. life insurers, a group led by MetLife Inc. and Prudential Financial Inc., may lose as much as $22.6 billion on investments in commercial real estate through 2011, Fitch Ratings said.
Losses on investments in apartment buildings, offices, shopping malls and other commercial real estate will begin to increase in the next 6 months to a year as rents decline and vacancies increase, said Fitch Senior Director Andrew Davidson. Life insurer losses on commercial real estate have been "virtually nil" so far, he said.
"It will be more of a 2010 and 2011 issue," Davidson said in an interview today. "It will put some stress on the capital positions as they realize the losses."
Life insurers held more than $450 billion in commercial loans and mortgage-backed securities at the end of 2008, Fitch said in a related report. The delinquency rate on U.S. CMBS rose to 4.01 percent at the end of October, almost seven times what it was a year ago, Moody?s Investors Service said yesterday.
MetLife has recorded three straight quarterly losses and Hartford Financial Services Group Inc. has lost money since June 2008 as investments that include those backed by commercial and residential mortgages dropped in value. New York-based MetLife and Prudential have said commercial mortgage defaults will climb in the next year.
The credit crisis has driven $138 billion worth of U.S. commercial properties into default, foreclosure or debt restructuring, according to New York-based Real Capital Analytics Inc. Commercial real estate prices have plunged almost 41 percent since October 2007, the Moody?s/REAL Commercial Property Price Indices show.
With that plunge in commercial real estate prices, there will be staggering losses percentage-wise on any foreclosures. Perhaps the insurance companies can survive the hit, but small undercapitalized, over-leveraged banks will not be able to do so.
Ja, det där är ett orosmoln. Deliquency rates för commersial real estate loans har ju stigit kraftigt och närmast skuggat residential mortgages.
Och det är faktiskt lite skumt. För vi har ju inte haft samma lånebubbla med subprime lån inom commersial loans.
Det är också markant hur mycket högre vi ligger än under förra lågkonjungturen. Man ska ända bak till 1991 för att hitta liknande nivåer som nu. Fast då var det ju helt andra räntenivåer (och kostnader) än nu.
Och om vi tagit ett par rejäla smällar när det gäller avskrivningar av sub prime loans så har vi ju inte tagit alls lika mycket för commersial loans än.
(Att consumer loans delinquencies planat ut beror på att man minskat (sanerat) utlångingen inom credit cars och bil lån kraftigt)
Och tyvärr så fortsatte delinquency raten för motgages att stiga i Q3 enl MBA.
4,47% av alla 1-4 unit mortages ligger nu i foreclosure och totalt sett är 14,41% av alla lån delinquent eller i foreclosure. Det var en ökning med 0,57% enheter eller med 4%.
Och givetvis ett nytt rekord sen MBA började följa detta 1972.
Ska man hitta nått positivt i eländet så är det att 30/60 day late sjunkit marginellt. Lite svårt att dra säkra slutsatser av det med tanke på dom nya reglerna och prosessen för loan modification (teoretiskt sätt går det att "hoppa" direkt till foreclosure nu).
Det är rätt svårt att föreställa sig ett samhälle där nästan var 20'e hus ligger i foreclosure. Var 20'e husägares ekonomi i ruiner.
Man måste säga att vi slipper undan rätt bra här i Sverige. Visserligen hög arbetslöshet, men inte alls samma problem i lån eller hus sektorn och starka statsfinanser jämfört med andra.
och på Calculated risk finns chart så slipper jag göra dom
Starts o permits per oktober kom i förrgår. Ingen vidare follow-through i återhämtningen där. Jämför med tidigare stora bottnar som har varit väldigt tydlig V-formade. Så ser det inte ut nu. Det behöver ju inte tyda på att nedåttrenden ska fortsätta, men V-shape recovery verkar det inte som i hussektorn iaf, åtminstone inte ännu.
Mvh, /Leif
dragspel, som svar på din fråga.
I princip kan man säga att 2'a rate reset innebär en minskning av räntan eftersom fed sänkt räntan.
1'a reset innebär dock oftast en räntehöjning pga lånekonstruktionen med låg initial lockränta. Den här kan vara rätt kraftig från 1-2% till 3-4%.
Eller som i det här caset, från $98 till $3500. Länk
Och även om det är extremt så räknar man att många option arm's kommer att få kraftigt höjda kostnader med utgifter på 3-5 ggr så mycket.
Vilket är anledningen till den här utvecklingen trots att det här är prime kunder. (Lite gammalt chart men det visar utvecklingen)
tnx
"Luck is when preparation meets opportunity" Seneca
Lite negative equity data från FACL.
"Nearly 10.7 million, or 23 percent, of all residential properties with mortgages were in negative equity as of September, 2009. An additional 2.3 million mortgages were approaching negative equity, meaning they had less than five percent equity. Together negative equity and near negative equity mortgages account for nearly 28 percent of all residential properties with a mortgage nationwide."
Dom har ändrat metodiken för att ta hänsyn till armortization och HELOC's så gämförelse med tidigare siffror är inte rättvis. Justering för detta visar dock på att negative equity förtsätter att öka.
Det finns också en stark korrelation mellan NOD's (ett steg före foreclosure) och negative equity level så det här är inte positivt för foreclosures heller.
(Folk med 5-25% positiv equity har ca 2% NOD, medan folk med >20% negative equity har ca 8% NOD och folk med >50% negativ equity ligger på över 12% NOD.)
Det som behövs för att få det här att vända (och även för att få fart på husbyggandet) är givetvis ökande huspriser. Vi får hoppas att vi ser en vändning i dom siffrorna snart.
Case-Schiller per september.
Uppgångarna som startade i våras ser nu ut att börja plana ut.
Medianpriserna från existing home sales har sjunkit ca 5% sedan toppen i juni/juli. Här finns dock en hyfsat påtaglig säsongseffekt.
Det finns en säsongseffekt även i Case-Schiller, men inte lika påtaglig. Diagrammet visar ojusterade siffror.
Mvh, /Leif
Existing home sales per oktober.
Parabolisk uppgång... nån som har nån info om hur stor andel som är "riktiga" husköpare och vad som är drivet av spekulation?
Mvh, /Leif
Det såg jag nånstanns, att spekulationsdelen var låg.
Däremot är uppgången nog en kombination av skatterabatten för förstagångsköpare, foreclosure försäljningar och uppdämt köpbehov. Visserligen fanns skatterabatten tidigare (2008) men den har ju förbättrats till att inte vara återbetalningskyldig så det har nog påverkat en del.
Nu i nov så utökas ju skatterabatten till att även gälla repete buyers så det bör ge ytterligare incitament.
Sen får vi ju se vad som sker i April nästa år när skatterabatten försvinner, men den dagen den sorgen. Än så länge ser det ju bra ut, även om det är först när det här omsätts i pristegringar och ökande husbyggande som det börjar ge riktigt positiva effekter.
Men alla kurvor som pekar uppåt emotas med största tacksamhet ;-)
Inlägget är redigerat av författaren.
Jag tror jag varnade för Option ARM's redan för 2 år sen, att det var nästa stora (fast betydligt mindre) smäll inom mortages. Dom har ju tagit tid på sig eftersom dom har ett låg ränte option som givetvis folk utnyttjat allt mer när ekonomin försämras. Och dom har ju haft 5 år innan reset.
Fast nu ser det som dom snart börjar falla ut.
Mindre trevliga nyheter:
"The delinquency rate breaks the record set last quarter. The records are based on MBA data dating back to 1972.....The combined percentage of loans in foreclosure or at least one payment past due was 14.41 percent on a non-seasonally adjusted basis, the highest ever recorded in the MBA delinquency survey."
Och det är som tidigare sagt inte längre subprime som driver:
"Prime fixed-rate loans continue to represent the largest share of foreclosures started and the biggest driver of the increase in foreclosures."
"The performance of prime adjustable rate loans, which include pay-option ARMs in the MBA survey, continue to deteriorate with the foreclosure rate on those loans for the first time exceeding the rate for subprime fixed-rate loans.
"The outlook is that delinquency rates and foreclosure rates will continue to worsen before they improve.
Det negativa vi har är ju att vi har 2 olika krafter som påverkar ekonomin, dels stimulanspaketen som pumpar miljarder in i ekonomin och som ökat efterfrågan och håller hjulen igång, dels arbetslösheten/deliquency/foreclosures som tynger efterfrågan allt mer och som bromsar hjulen igen.
Det hade varit skönt att se att dessa siffror vända upp innan stimulanspaketen tar slut.
rumpan, jo existing home sales droppade 16% i december, fast chartet du hade ger en liten missvisande bild.
Se bifogat chart från calculated risk.
Vi har ju haft en extremt kraftig (och artificiell) uppgång under hösten som berott på en tax credit för first time home buyers. Den har visserligen förlängts nu, men nedgången är troligtvis bara en reaktion på alla köp som gjordes för att hinna med tax crediten.
Vi har ju fortfarande en bra uppgång under 2009 och ligger 15% över dec 2008 vilket får anses som OK med tanke på hur arbetslösheten ökat sen dess.
ah här var en sträng. tackar för svaret aldur!
Intressant prognos om huspriserna, för jag har suttit och funderat på samma.
Betyder givetvis rätt mycket om det sker för det påverkat andelen i negative equity och foreclosures (som ökar med neg equity) och därmed konsumtionen, och indirekt även housingstarts och constructions.
Med lite tur behöver det ju inte innebära nån djup nedgång, men vi hade behövt lite hjälp från en prisuppgång inom housing och det skjuter detta på framtiden en del.
Fortsatt dåliga nyheter på housingsidan.
"First American CoreLogic reported today that more than 11.3 million, or 24 percent, of all residential properties with mortgages, were in negative equity at the end of the fourth quarter of 2009, up from 10.7 million and 23 percent at the end of the third quarter of 2009. An additional 2.3 million mortgages were approaching negative equity at the end of last year, meaning they had less than five percent equity. Together, negative equity and near‐negative equity mortgages accounted for nearly 29 percent of all residential properties with a mortgage nationwide."
Nästan 1/3 del av alla som äger hus är i negative eller near negative equity och siffran ökar fortsatt. Och det vet vi ju påverkar konsumtionen negativt.
Rätt makalös skillnad mot Sverige. Här ligger belångingsgraden på 46% (I USA 70%) och negative equity måsta vara nära noll.
For some perspective into the all-important US real estate market, today's chart illustrates the US median price of a single-family home over the past 40 years. Not only did housing prices increase at a rapid rate from 1991 to 2005, the rate at which housing prices increased -- increased. That brings us to today's chart which illustrates how housing prices have dropped 35% from the 2005 peak. In fact, a home buyer who bought the median priced single-family home at the 1979 peak has actually seen that home lose value (4.3% loss). Not an impressive performance considering that over three decades have passed. It is worth noting that the median priced home has moved back to the top of a trading range that existed from the late 1970s into the mid-1990s.
The botten is nådd?
http://www.calculatedriskblog.com/2012/02/housing-bottom-is-here.html
Inlägget är redigerat av författaren.
Visa sida
Ogilla! 38
Gilla!
Fick en fråga vad jag menade med "Option ARM's (som fortfarande inte slagit till helt ut)".
Subrime var ju till stor del 2/28 lån, dvs räntan resets efter 2 år med låg "lockränta". Dvs räntechocken och påföljande defaults och foreclosures sker 2 år efter lånet tagits.
Option ARM's har till största delen 5 år som initial "option period" med lågränte alternativ, därefter så får dom resets och option alternativet försvinner.
Hittade ett gammalt chart som visar när recasts sker (recasts = resets+lån som når negative amortization tak och därför resets) samt hur mycket räntekostnaderna stiger i procent vid recast.
Som syns så är det först slutet 09 som volymerna stiger och sen så ligger dom höga in i 2011. Det är ju inte subprime volymer, men det är ytterligare en faktor som kommer att börja tynga och bromsa tillväxten lite så det var det jag menade med "har inte slagit till helt ut".
(Option ARM's är en lånetyp där du dom första 5 åren kan välja om du vill betala "full ränta" eller bara 1-2% i ränta var månad, väljer du den låga räntan så läggs den räntekostnaden du inte betalar ovanpå ditt lånebelopp, dvs lånet stiger var månad. Ännu en fantastisk amerikansk uppfinning ;-)
Inlägget är redigerat av författaren.