Downward spiral?

Jag tror att det är risk för det. Till det som Du nämner kan man också lägga höjda taxeringsvärden och stigande energipriser. För egen del har jag i februari sålt min villa. Har haft ett 2-årigt elavtal som går ut sista juni. Skulle jag ha förlängt detta så hade det blivit till 50 % högre elpris! När det är dags att förlänga avtalet kommer många att bli varse detta. 

En annan sak som inte många tänker på är att ganska många bostadsrättsföreningar i Stockholms innerstad faktiskt inte äger marken som fastigheten står på, man arrenderar bara. Höjs arrendena så kan det bli ytterligare smällar för många bostadsrättsföreningar.

Lönerna har ju inte gått upp så att det kan kompensera för allt detta. Kommer då en ihållande börsnedgång så kan det nog bli tuvan som stjälper lasset. Jag tror på svagare fastighetsmarknad i höst.

#1, helt klart intressant!

:) 

Mvh Gunslinger

Stigande råvarupriser = stigande inflation = stigande räntor = billigare hus

Lägg till att ganska många som bor i villa pendlar till sina jobb och drabbas sålunda dubbelt av stigande oljepris. 

- Det är aldrig försent att ge upp -

Bostadsrätter är en något annorlunda fråga, men om vi börjar med att titta på småhusmarknaden:

Givetvis kommer det någon nedgång för huspriserna någon gång. Frågan är när och till vilken nivå priserna faller.

Vad gäller huspriserna kan man något förenklat tala om 3 dominerande faktorer som på sikt styr den fundamentala husköpkraften och därmed den underliggande prisutvecklingen. Dessa tre faktorer är:

* Inkomster i ett brett perspektiv och i reala termer

* Ränteläge

* Skattesituation

Energipriserna är inte en separat punkt, utan påverkar faktor 1, i och med att den gäller inkomster i reala termer. Börsutveckling ingår också i samma faktor. Det är naturligt att se energipriserna i denna punkt och inte som en egen faktor, då de inte stiger för att priset på huset stiger (vilket de två andra faktorerna gör och därmed bromsar prisstegringen på ett direkt sätt.) Dessutom är det enkelt att dramatiskt påverka energikostnaderna via investeringar. Det blir därför endast en faktor som en del i inkomst-deflatorn.

Med början 1990 och slut 1992 utvecklades alla dessa faktorer i hög hastighet åt fel håll. Avdragsrätten för utgiftsräntor minskades från i genomsnitt ca 50% till 30% i 1990 års skattereform. Samtidigt föll de totala reala inkomsterna under intryck av en extremt snabb stegring av arbetslösheten, från under 1.5% till 9.2%. Dessutom rusade räntorna mycket snabbt och nådde extrema nivåer.

Under denna tid samverkade alltså de tre kraftfullaste faktorerna för att skapa en "perfekt storm" på bostadsmarknaden. Under denna perfekta storm med skyhöga räntor, snabbt fallande realinkomster och kraftigt försämrad avdragsrätt så skedde det största prisfallet på småhus i moderntid. Från toppen till botten föll priserna i genomsnitt med 19% (enligt SCB:s fastighetsprisindex för "Småhus för permanentboende"). Inte 50% som en del kan få det att låta som ibland. Inte heller 33% eller 25%, utan 19%.

Den som hade köpt bara något år före toppen och sålde bara strax efter botten gjorde en god vinst på affären. Den som 1986 satte sig och väntade på fallet som en del redan såg som helt givet efter den extrema prisutvecklingen, fick vänta förgäves. Inte ens under det tidiga 90-talets värsta år fick dessa väntare se samma prisnivå som under högkonjunkturens 1986.

Och om vi ställer fram klockan 20 år från 1986, så finns det inget som garanterar att vi under nästa kris kommer att få se priser som är lika låga som de som gällde under högkonjunkturens 2006.

I dagsläget är den vikigaste faktorn, inkomsterna, väldigt positiv. Räntefaktorn kan man tolka lite olika. Räntan ligger klart under snittet för det senaste decenniet och kan därför ses som positiv, men man kan också se den som neutral eller svagt negativ utifrån vilket perspektiv man väljer. Skattesituationen är just nu stabil. Därmed säger konventionell visdom om huspriser att ett större prisfall inom den allra närmaste framtiden är högst osannolik i avsaknad av en större chock. Det finns dock förstås inga garantier.

Avslutningsvis kan sägas att för att boendekostnaderna vid dagens prisläge ska motsvara samma andel av våra inkomster som 1991 (sett som Räntekostnad efter skatt på medianhuset per BNP per capita), så måste riksbanken höja räntan till ca 9,9%. Där är vi sannolikt inte inom en snar framtid.

Huspriserna har stigit mycket, men inte alls i den takt som motsvaras av de stigande inkomsterna och sjunkande räntorna. En räntestegring till 4-5% ändrar inte detta faktum och inte heller ett börsfall på sådär 30%. Givetvis finns det en gräns efter vilken ett signifikant prisfall på hus kommer att ske.

Som jämförelse vill jag dock påpeka att vi aldrig i modern historia i Sverige sett ett enda prisras på småhus (med ras menar jag statistiskt säkerställd nedgång på över 1/3 från topp till botten).