Housing 4 / The economy

Tack.

Jag är ny här på AG sedan i höstas men så mycket har jag förstått att när Aldur säger nåt ska jag lyssna.

Jag kände att jag inte kunde nöja mej med ett klick på "Bra inlägg bara".

Stort tack Aldur för dina fina analyser och diagram. Att du är en leading indikator är helt klart. Dina analyser gör att jag kan överblicka den ekonomiska utvecklingen samt därefter anpassa min trading.

"Initial jobless claims for the week ended Jan 5 came in at 322K, lower than the expected reading of 340K."

Jobless claims varierar mellan mättidpunkt, men på det stora hela kunde marknaden tolka det som att situationen åtminstone inte har blivit värre. Jag tycker ändå att veckans makro har varit ganska okej.

;-) fast jag har fel ibland också, och 70% är bara 70%.

Kaddi, claim är som du säger rätt svår och en vecka (även flera) kan variera rätt mycket.

Vad man kan säga är att vi har en stigande trend i både new weekly claim och total claims. Uppgången är dock rätt långsam och hackig och har inte den kraftiga uppgång vi fick som tidig varning (innan non farm jobbs började falla) runt 1990 och 2000. 

Så claim har i alla fall inte samma mönster som vid tidigare stora jobbloss perioder. Detta kan ju ändras och utvecklingen stödjer mycket väl en kortare lågkonjungtur eller avmattning. Men att den inte sticker upp lika kraftigt som tidigare är ju helt klart positivt.

house price trends

och den där är ju väldigt viktig för den lär ju reducera MEW's väldigt kraftigt.

2007 siffrorna är ju inte klara men MEW har ju tillfört  $600-700 miljarder per år under dom tidigare åren och tillförde bra med pengar under början av 2007. Och anledningen till att MEW's inte dött redan är ju att huspriserna inte fallit så mycket än (dvs det har fortsatt funnits utrymme att plocka ut värdestegringar)

Ca 50% går ju direkt till konsumtion (incl home improvements) och yterrligare ca 30% betalar kreditkortsskulder, så det är ju rejäla summor vi talar om som försvinner från ekonomin.

(För dom som inte redan vet det så är det ju MEW's, mortgage equity extraction, dvs att öka lånen på husen när värdet stiger, som till största delen är förklaringen till USA's negativa savingsrate och som finansierat stor del av konsumtionsökningen 2003 och fram)

Som jämförelse kan sägas att 1% i GDP är ca $140 miljarder så förstår man storleken på siffrorna och betydelsen av både MEW's och chartet ;-)

(tack, rumpan)

Frågan är om det inte var negativ tillväxt redan i december 

Förövrigt så sätter jag nog själv risken för negativ tillväxt i USA till minst 90% under 2008, hur man sen vill definiera en lågkonjuktur kan ju variera 

"Housing starts in December fell sharply, indicating that housing may be worse than even most believed. Housing starts in December dropped 14.2 percent, following a revised 7.9 percent decline in November. December's 1.006 million unit annual rate was dramatically below the consensus forecast for 1.14 million units and compared to the initial November estimate of 1.187 million units. Overall permits fell 8.1 percent, following a 0.7 percent dip in November. " 

Ingenting dramatiskt eftersom det ligger i linje med den nedåtgående trend som har funnits sedan januari 2006. Däremot bekräftar det att bostadsmarknaden i USA fortsätter nedåt. Marknaden verkar ta nyheterna med viss ro.

"NEW YORK (CNNMoney.com) -- Housing starts and building permits plunged in December much more than expected, resulting in a full-year decline in new home construction that was the sharpest drop in 27 years.

And there is little sign things will get better soon. According to government data released Thursday, the full-year total for building permits posted the biggest drop in 33 years. The sharp dropoff in building is one of the reasons that many leading economists are growing increasingly fearful that an economic recession is near, if it hasn't already struck.

The pace of housing starts in December dropped 14 percent to a seasonally-adjusted annual rate of 1.01 million in December, according to the Census Bureau report. That figure is down from the 1.17 million November reading, which was also revised lower. Economists surveyed by Briefing.com had forecast the annual pace of starts would fall to 1.15 million in the latest reading. The level of starts in the month was the weakest since May 1991, when the country was just coming out of the 1990-91 recession.

"These figures confirm that the housing recession continues to deepen," said Mike Larson, a real estate analyst for Weiss Research. "Slumping consumer confidence and tighter lending standards have already taken their toll on demand, and the broader economic slowdown we're starting to see unfold now threatens to make a bad situation worse."
----

De senaste två inläggen kan verka paradoxala. Min poäng var att siffran iochfösig var dålig, men att den låg i linje med trenden, varför den antagligen inte tillförde någonting nytt.

Tja, "i linje med trenden" är väl nått man bara kan säga om man varit grizzlybjörn till housing ;-) 

Nedgången i starts var visserligen lite överdriven pga av väderrelaterade orsaker, men permits föll med 8% och single home permits med 10%. Det som är negativt är att nedgången accellererar.

10 % nedång i single home permits är ju hysteriskt högt, och både 6 och 12 month change är högre än någon gång tidigare.

Undrar hur många av builders som verkligen överlever detta stålbad.

(mange, min mage håller med dig ;-)

"Just hitting the wires, December leading indicators fell 0.2%, this follows November's 0.4% decline. Economists expected a 0.1% drop. The January preliminary University of Michigan Confidence came in at 80.5, which is higher than the consensus estimate that predicted a reading of 74.5."

Med tanke på all usel makro som har varit, är det en riktigt hyfsad siffra för Michigan index.

#11

Menade ungefär att det fortsatte i samma riktning som under senaste två åren. Tror också att det blir många smällar för byggbolagen. Detsamma gäller andra underleverantörer också som tillverkare av kök eller vitvaror. Blir intressant att se hur det går för alla inredningsbutiker, som växt upp som svampar ur jorden, i Stockholms innerstad.. 

#11  10 % nedgång i single home permits är ju hysteriskt högt 

Ja, men ska man verkligen räkna % här? Procent-siffran stiger ju "automatiskt" med fallande absolutnivå även om fallet i antal enher är detsamma. Därmed inte sagt att jag försöker leta positiva signaler ;-) Ser ju hemskt ut hur man än vrider på det.

Och så har jag en stilla önskan om att få se den befolkningsjusterade permitsgrafen.....

mvh

2008-01-29 15:00:33 - Nyhetsbyrån Direkt
USA: HUSPRISER SJÖNK 7,7% I NOVEMBER JMF NOV 2006 - S&P/CS

STOCKHOLM (Direkt) Huspriserna i 20 storstadsområden
runt om i USA sjönk 7,7 procent i november jämfört med samma
månad 2006, enligt S&P/Case Schillers index. Jämfört med
månaden före sjönk priserna med 2,1 procent.
Enligt Bloomberg News enkät väntade analytiker att
priserna skulle ha sjunkit 7,1 procent på årsbasis i november.
Motsvarande index för oktober visade att huspriserna
sjönk oreviderade 6,1 procent jämfört med samma månad året
före.
S&P/Case Schillers index bygger på upprepade
försäljningar och anses därmed ge en mer rättvisande bild av
prisutvecklingen än vad som anges i samband
försäljningsstatistiken för befintliga bostäder. Det
begränsade urvalet kan dock innebära att indexet överdriver
såväl prisuppgångar som prisfall jämfört med bredare mått på
utvecklingen för amerikanska huspriser./SP-ED  

125 punkter på 8 dagar. Makalöst.

Det är ju en attans tur att det inte är ekonomin som är det som styr fed för då hade vi ju varit i en kraftig lågkonjungtur med kraftigt ökande arbetslöshet nu ;-) 

Men dom är ju ärliga i alla fall: "Financial markets remain under considerable stress....."
På 4 månader så har fed nu sänkt mer än hälften av vad dom höjde mellan 04 och 06.

Nu ser jag ju en hög risk för en lågkonjungtur så av den anledningen är sänkningarna positiva, fast dom görs ju av fel anledningar och med fel timing av fed.



GDP'n gav ju fed lite alibi fast mest om man bara tittar på top line siffrorna.

GDP ökade ju med 0,6% vilket ska gämföras med Q3 då den ökade med 4,9%, och det ser ju ut som en tvärbroms. Fast riktigt så illa är det inte (än).

Det finns ju 2 delar av GDP'n som ofta fladdrar mellan kvartalen och som också kan vara lite vilseledande, i alla fall om man vill titta på hur ekonomin mår och utvecklas.

Dels har vi Net export siffran, en ökande export är ju positiv för ekonomin eftersom den ökar produktion/arbetstillfällen/income och spending. En ökande import är ju dock inte en signal på en sämre ekonomi, inte minst som den ofta beror på en ökande köpkraft. Så net export siffran kan vara vilkseledande.

Samma gäller inventory siffran, den kan vara korrelerad med en sjunkande efterfrågan, men den fladdrar också upp och ner mellan kvartalen. I det här fallet så reducerade förändringarna i inventory GDP'n med -1,25 %. Om vi lägger till faktumet att den steg och ökade GDP'n med 0,89% för Q3, samt att "efterfrågan" i form av durable goods steg med 4,2% samt för nondurable goods steg med 1,9% för Q4 så kan inventory förändringen lika gärna vara tillfällig och en följd av ökningen i Q3. 

GDP'n ökade som sagt med 0,6% mot 4,9% för Q3. tar man bort påverkan av net exports och inventory så var okningen 1,44% för Q4 samt 2,63% för Q3. Något som mer visar den verkliga utvecklingen av ekonomin.

Private consumption expenditure bidrog med 1,37% (2,01% för Q3) så här ser vi en avmattning även om det inte är ett ras än. Konsumtionen ökar fortsatt. Samma gäller Non residential investments som ökar och bidrog med 0,79% (0,96% i Q3) samt Goverment expenditure som ökar och bidrog med 0,5% ( 0,74% i Q3).

Så den privata konsumtionen, företags investeringar och statlig konsumtion ökar fortsatt om även med lite lägre siffror.
Och tittar vi djupare på ökningen inom private consumption expenditure så ökade som sagt Durable goods med 4,2% mot 4,5% för Q3, non durable goods ökade med 1,9% mot 2,2% för Q3 samt services ökade med 1,6% mot 2,8%. Så bortsett för services var faktiskt förändringarna för konsumtionen rätt marginell med bara 0,3% i lägre ökningstakt. Så ärligt talat så är GDP siffrorna inte så svaga och negativa som dom först verkar. 

Det som var negativt var (givetvis) residential investments -1,18% (-1,08 i Q3) samt då inventory -1,25 (+0,89% i Q3) medan net export var positiv 0,41% men bidrog med mindre än i Q3 då den bidrog med 1,38%.

Så vi ser en försvagning, fast "dom 3 tunga", konsumtionen, företagsinvesteringar samt goverment spending stiger fortsatt och siffrorna är inte riktigt så negativa som dom först ser ut som.

Risken att ekonomin förtsätter ner är ju överhängande och av den anledningen är som sagt sänkningarna positiva, och det är ju en attans tur att fed inte tittar på siffrorna bakom GDP'n eller inflationen, där price index för domestic purchases var 3,8% !! för Q4 (1,8% för Q3) samt excluding food och energy 2,5% mot 1,9% för Q3.

För hade dom gjort det så är det så hade det inte blitt några 125 punkter ;-)

Och vi får ju nästan hoppas att vi får en kraftig avmattning i ekonomin, för vad ska fed göra annars? Chockhöja med 250 punkter på ett halvår för att gå tillbaka till neutral ??

Inlägget är redigerat av författaren.

lite mer om att non residential investments (tillsammans med consumer spending) inte ser helt bedrövlig ut, från calculated risk 

Jobb siffrorna var ju inte så bra.

Första negativa non farm tillväxten sen aug 2008. Visserligen händer det att man får sådana månader även under god tillväxt, men vi har ju en tydlig trend med fallande jobbtillväxt, och i kombination med den så är siffran oroväckande.

Några detaljanalyser öven vad som trendar ner blir det inte idag, för man har också reviderat samtliga siffror med verkliga siffror från bland annat unemplyment insurance (något som arbetsgivarna måste betala in precis som här). Det har då visat sig att BL har överskattat siffrorna och tillväxen av jobb under 2007, så hela nivån av Non Farm jobbs reviderades ner med 375 000 jobb. Så jobbtillväxten det senaste året har varit svagare än man tidigare trodde.

Jag har uppdaterat totalsiffrorna, men måste uppdatera alla undergrupper innan jag kan titta på det.

Att det var manufacturing (-28) och construction (-27) som föll är väl ingen överraskning, inte heller att financial activities hade sin 6'e negativa månad på rad, fast att professional och business services hade en negativ månad (-11) var lite mer överraskande, det var bara den andra negativa siffran på 3 år.

Det är möjligt att det börjar sprida sig.

Tusen tack aldur! Vilken kunskap det finns här på AG.

mvh /doc 

Life is good, but not for me-Al Bundy

#18 Håller med dig. Tack för att du tog upp Nisses tråd föresten. De kunskaper som Aldur med flera lär ut är ovärderliga och därför betalar jag med glädje avgiften till AG. Det blir ren utbildning för pengarna

Lite intressant (men otäck) utveckling för HELOC's och därmed MEW's.

MEW's ser ju ut att ha varit rätt bra för Q4. Calculated risk estimerar att MEW's för Q4 var $145 billion,vilket motsvarar 5,6% av disposable income, dvs en substansiell del av income (och därmed consumption).

Att MEW's fortsatt vara höga beror ju på 2 saker, dels att många fortsatt har haft "övervärden" pga tidigare prisökningar på husen, dels att långivarna sett dessa lån som relativt säkra och fortsatt låna ut till MEW's.

När huspriserna nu sjunker så minskar givetvis det utrymmet, men det finns nu negativa signaler även när det gäller utlåningen.

"Last week, buried deep in the ugly details of Countrywide Financial Corp.'s (CFC, Fortune 500) earnings release, was the news that its $32.4 billion portfolio of prime HELOCs - home equity lines of credit - had begun to rapidly deteriorate. The reeling Calabasas, Ca.-lender was forced to take a $704 million charge related to homeowners' inability to pay back equity they extracted from their homes. (Fortune).

Det otäcka här är givetvis att detta inte är fråga om subprime, det är är prime i alla högsta grad.

"To head off more defaults, Countywide sent out letters to 122,000 homeowners last week informing them that their home equity credit lines were shut down since their estimated home values had dropped below their loan amounts. (Fortune)

Men det är inte bara dom som har problem. 

Through this week, Chase customers in California can tap as much as 90% of the equity in their homes. Starting Monday, however, that limit goes down to 85% in most of the state. In six counties, including three in Southern California -- Los Angeles, Orange and Imperial -- Chase won't let homeowners borrow more than 70% of the value of their homes. The bank wouldn't say how the six counties were chosen.

In Florida and Nevada, Chase's loan limits are going down Monday to 70% and 65%, respectively. The percentages will be even lower for people who don't have the best credit. (LA Times)

Andra som också meddelat att dom begränsar HELOC's är San Antonio-based USAA Federal Savings Bank, IndyMac Bancorp, Bank of America Corp, Cityside Federal Credit Union, Wells Fargo med flera.

Ärligt talat så påminner det här en hel del av vad som skedde med subprime förra vintern/våren. Vi börjar se allt fler defaults på prime loans och lenders reagerar genom att börja begränsa utlåningen.

Det är inte troligt att defaults blir lika stora som för subprime, här finns dock en liten otäck regel:

"The structure of these loans appears to spell trouble for Countrywide and other home lenders with big home equity loan books. According to an overlooked Moody's Investors Services note that came out last Wednesday, once a certain threshold of losses is achieved in a home equity loan securitization pool, the bond holder is paid off ahead of the lender.

What's worse is that it's difficult to see how large a lender's exposure is to home equity loans. Known as rapid amortization, this risk is treated as a contingent liability for Countrywide and other home equity loan lenders and is carried off balance sheet, until deterioration occurs and the lender goes on the hook for the loans. Countrywide is the nation's biggest home equity lender, with around 9% of the market.

In the short-term, this is just another blow for a investors in the financial sector "(Forutune)


Så frågan är om detta leder till en liknande smäll som vi fick i augusti för subprime, dvs en överraskining för marknaden där det är omöjligt att överskåda hur stora förlusterna är.

Den andra biten är givetvis att nerdragningen i HELOC's innebär en reduction i MEW's som kommer att påverka konsumtion. Och vi pratar som sagt om stora summor som har en signifikant påverkan på GDP'n och konsumtionen.

Det här känns ärligt talat precis som sub prime smällen, signalerna finns där, marknaden är ovetande (och kommer antagligen att fortsätta vara det en bra stund) och sen kommer en smäll och alla får panik och sen talar alla bara om det här.

Och sista av alla så reagerar fed, som givetvis inte haft en aaaning om det här  ;-)

Så heads up, vi har en ny "låne kris" på gång, och den här kommer att slå på konsumtionen.

Inlägget är redigerat av författaren.

Aj Aj, det låter illa!  Ungefär det jag skrev om i OMXS30 -strängen:

 ....Nu är väl frågan: Har marknaden rätt i sin bedömning av den recession som rimligen pågår? Kommer den att vara kortvarig, vilket man tycks prisa in nu? är alla problemen uppe vid ytan och synliga?....

Tack Aldur! Din research är otroligt värdefull (och det bästa av allt: man vet att du aldrig skriver ngt som du inte begriper dig på!)

MVH Nisse45

Inlägget är redigerat av författaren.

#20 Intressant (som vanligt). Tack

En fråga: HELOC, är det en slags checkkredit med fastigheten som säkerhet?

"alla får panik och sen talar alla bra om det här." 

Antar att det ska står bara. 

mvh

PS: Du som har AG-Pro kan kostnadsfritt testa min Rysslands-grupp.

Mojas, felskrivningen ändrad.

ja, det kan man nästan säga. En förutbestämd "creditline" på huset, som beror på värdet av huset samt en procent sats av det, där man inte utnyttjat hela beloppet från början.

ännu bättre förklaring ;-) 

(och givetvis drabbar detta inte bara HELOC's, när procentsatsen för hur mycket av husvärdet man kan låna sänks så gäller det givetvis också vanliga lån, dvs alla former av mortgage refincncing och extraction, HELOC's har ju varit bland dom bästa och säkraste lånen för här har ju folk ofta inte lånat upp till taket)

Inlägget är redigerat av författaren.

Aldur

Du skriver "marknaden är ovetande (och kommer antagligen att fortsätta vara det en bra stund) "    du tror inte att man är mer lyhörd nu efter sublånen? vad är en bra " stund" ? 2 mån?

Mvh/K

#23 Tack

#24 Det tog närmare två år för marknaden att fatta vad som komma skulle. Det vet man om man följt denna inläggsserie. Kan nog dröja ett bra tag för marknaden att fatta att det inte är klart än och slutligen ta ännu längre tid när det verkligen är klart ;-).  

mvh

PS: Du som har AG-Pro kan kostnadsfritt testa min Rysslands-grupp.

Karpafan, omöjligt att säga. Det tog ju som mojas säger en evighet innan maknaden tog till sig housing och sub prime problemen. Och tex när det gäller dom senare så "visste" ju alla om defaulten och att det "skulle" drabba bond redan förra våren. Sen händer ingenting fören det kommer en trigger som i aug, dvs någon lyfter fram avskrivningarna, varvid marknaden "förvånat" reagerar.

Marknaden fungerar oftast enligt principen; ignorera, ignorera, ignorera.... överreagera. Och det krävs en trigger för att marknaden ska ta till sig dom dåliga nyheterna.

Nu är vi dock i lite negativ stämning, men att konsumtionen börjar falla när MEW's sjunker kommer fortfarande att vara en "överraskning".

Underskatta aldrig marknadens girighet och ignorans ;-)

Tack aldur! du har rätt i att man inte ska underskatta marknaden!

Mest nyfiken ifall man kanske tar åt sig den här typen av info tidigare...men ska bli intressant o följa framöver!

Mvh/K

För dom som gillar allt läsa skönlitteratur och i det här fallet mer åt fantasy hållet så rekas den här länken

Inte minst delar om hur medicare och education ska "räddas" genom att dom ska få mindre pengar (inflationjusterat) är fasinerande. Samma gäller prognosen för underskottet som störtdyker till noll år 2012 ;-) 

Summa summarum så är underskottet för 2008 års budget $410 miljarder dollar. Det beräknas dock på en tillväxt på 2,7% i GDP, något som också allt mer ser ut att falla under fantasy genren. Det är näst högsta underskottet någonsin, och i realiteten kommer det nog att bli det största efter att tillväxten och skatterna missar sina mål.

Som kuriosa kan sägas att underskottet motsvarar 3,0% av GDP, dvs är större än tillväxten. Och om underskottet är större än tillväxten så kan man väl inte säga annat än att ekonomin backar.

Totalt har Bush lyckats öka statskulden med $ 1 550 miljarder 2004 tom 2008. Inte dåligt, och givetvis rekord av någon President genom tiderna. Att han lyckats göra det under en högkonjungtur gör ju prestationen ännu mer remarkabel.

Total sett är statskulden uppe i $9 654 miljarder, och även om detta är hysteriska summor så är det faktiskt inte extremt gämfört med andra i länder.

Statskulden motsvarar 67,5% av BNP och ligger rätt nära vad EU hade i snitt 2006 på 68,7%. Sverige ligger nu på 45% vilket är en ordentlig förbättring då vi för 10 år sen låg på 80%.

Så det remarkabla är inte USA's nivå, utan mer att den ökat kraftigt dom senaste åren under en högkonjungtur.

Att USA kommer att hålla budgeten och att få ner det årliga underskottet till noll år 2012 får dock anses som fria fantasier, och det är nästan patetiskt att ens lägga en sån prognos.

Man ska dock inte gå så långt att man börjar lyssna på domedagsprofetsiorna för USA, visst är statskulden hög, och visst hade det gett problem om omvärlden börjar rata amerikanska statsobligationer. Fast Sverige överlevde en statskuld på 80% av BNP'n och Italien ligger nu på 107% av BNP i statskuld (vaddå konvergensregler ;-)

Att Bush gjort en "fantastisk prestation" när det gäller ekonomin är dock rätt klart......

Inlägget är redigerat av författaren.

Det här var en krutgumma med åsikter:

"The high priestess of US monetarism - a revered figure at the Fed - says the central bank is itself the chief cause of the credit bubble, and now seems stunned as the consequences of its own actions engulf the financial system. "The new group at the Fed is not equal to the problem that faces it," she says, daring to utter a thought that fellow critics mostly utter sotto voce. 

"There never would have been a sub-prime mortgage crisis if the Fed had been alert. This is something Alan Greenspan must answer for," she says. 

länk

Det är inte många på insidan som vågar använda en fras som: The new group at the Fed is not equal to the problem that faces it" ;-)

intressant. Bush måste ju gå i historien som en av de sämsta presidenterna någoinsin. Allt har rör tycks ju mer eller mindre gå i konk. Han har ju haft några mindre bra eskapader i yngre år i oljebranchen.. där han ja gick konk.

Tur att det är over and out för Bush. Vi får hoppas att Demokraterna tar valet för Mc Cain lär köra på samma linje som Bush.. öka budgetunderskottet. Att eventuellt att han mormonen vinner valet skulle väl inte vara någonting annat än en katastrof. 

Mvh Silicon Valley

Om det är så att Greenspan har skapat en del problem skulle man då inte kunna anta att Bernake vill ruska ut lite av problemen i starten på sin karriär som fed chef. Han höll ju räntan upp ett tag innan han sänkte den. Ville han kanske ruska ut en del av den dåliga krediten. Eller är jag helt ute och cyklar? 

Typ som att en ny CEO gärna börjar med att blåsa ut all skit in i räkenskapet så han kan skylla på den gamla ledningen.

Mvh Silicon Valley

#31 Det är lätt att se paralleller med hur nya VD:ar brukar göra. Och jag har för mig att USA:s finansminister efter börskraschen 1929 hade en ambition att inte stabilisera konjunkturen i syfte att "purge the rottenness out of the system". Men risken att det går åt h-e är nog så stor att Bernanke knappast vill ruska ut dåliga krediter.

I nominella tal utgör suprime ett betydligt mindre bekymmer än om det skulle komma en riktigt stor prisnedgång på egnahem i USA. Då vore det frågan om åtskilliga tusental miljarder dollar. Vilket inte vore särskilt anmärkningsvärt ur ett fundamentalt perspektttv, eftersom fastighetspriserna skulle behöva falla med 40 - 60% för att nå den långsiktiga pristrenden.

Gissningsvis finns det fler fler problemområden. Gissar på en och annan smäll ino strukturerade produkter. T ex alla de fonder som har en garanterad minimiavkastning som täcks med derivatpositione. Vilka i sin tur kräver en motpart som får en rejäl smäll ifall marknaden skulle falla ännu mer.

#33 ja nej den vanliga husmarknaden kan han inte vilja straffa. Tänkte mer på subprime etc.

Mvh Silicon Valley

#33 beror säkert på vad Bernanke har att vinna. men avsiktligt försöka straffa subprime-marknaden vore nog att leka med elden..

S.V. det tror jag inte.

Det är ju två grupper som drabbas initialt av sub prime problemen, dels husägarna genom kraftiga höjningar, svårare att göra refinancing och foreclosures, samt banker och credit/finans institut.

Ben har ju inte visat någon större känslighet för husägarna, men däremot har han visat en hög grad av förståelse och känslighet för bankerna och finanshusens problem ;-)

Skulle nog säga att han gör allt han kan för att minska det negativa utdfallet för finansmarknaderna (fast så mycket kan han inte göra).

ISM Non manufacturing kom ju in som en chock, Business activity sjönk från 54,4 till 41,9, vilket är det största raset jag kan hitta i historisk data. Och även new orders föll med -10,4 till 43,5.

Så här låg siffra har vi inte haft sen nov 01, och den är så låg så man nästan misstänker en felsiffra någonstans. Så här dåliga har ju inga andra siffror varit i närheten av.

#35 Ja den var kusligt svag. Men sen undrar jag hur prognosmakarna kunde vänta sig 53.... tillväxt? Så har inte vindarna blåst när man hört folk/dem prata om ekonomin just nu. 

|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."

"While some may argue that that homebuilders don't do a very good job building houses, one thing they know how to do well is trade their own stocks. Some may remember back in 2005, when insiders at TOL sold over $164 million in stock just days before the stock hit its all-time peak. By not holding that stock, these insiders saved themselves nearly $100 million.

Not only are insiders at the homebuilders good sellers, but it appears that they are good buyers too. During the month of January, insiders at Hovnanian (HOV), purchased 389,000 shares of stock at an average price of $5.3. Now only six days into February, HOV's stock is trading at $9.8 for an 85% gain. Not bad for less than a month's work."

Länk med grafer: http://bespokeinvest.typepad.com/bespoke/2008/02/a-new-line-of-b.html

Såg att SPX970 redan hade lagt upp den här, men den strängen blev sönderspammad så risken är att många missar den.

Pappret beskriver hans syn på ekonomin och dom processer som sker/riskerar att ske i USA's ekonomi och är klart intressant för dom som vill ha en liten inblick inte minst i just vad det är som sker (/riskerar ske). Det är skrivet för kongressen, dvs med bra förklaringsgrad ;-)

Dom 4 första sidorna ger en bra grund och bild av hans syn. Den är rätt nattsvart ska sägas, men den ger en bra bild av vissa processer/sammanhang så den kan vara intressant för många att läsa även om man inte delar hans syn.

Roubini

Inlägget är redigerat av författaren.

chartoftheday

For some perspective into the all-important US real estate market, today's chart illustrates the US median price of a single-family home over the past 38 years. Thanks, in part, to low long-term interest rates, the trend from 1991 to 2005 was impressive. Not only did housing prices increase at a rapid rate, the rate at which housing prices increased - increased. That brings us to today's chart which illustrates how housing prices have dropped well below their accelerated upward trend. In fact, nearly half (48.9%) of the 1991 to 2005 gains have been erased in slightly less than three years. 

#39 Tack det var en upplysande graf. Var tror den kan bottna? 

2'a minusmånaden i rad för non farm jobbs och även tidigare månader reviderades ner så "nivån" föll med -109 000 jobb.

Som kuriosa kan sägas att senaste gången som Non farm jobbs föll 2 månader i rad UTAN att det blev en formell lågkonjungtur var 1951, sen dess har det aldrig hänt.

Household undersökningen visade ju minskande arbetslöshet, men här är den statistiska osäkerheten stor (+/- 0,2% vid 90 % konfidensintervall) och huvudanledningan var inte att fler fick arbete utan att laborfore minskade med 450 000. En "minskning" som mer ser ut som en statistisk avvikelse än en reell förändring.

Trenden är dock väldigt tydlig, arbetslösheten stiger, och jobben minskar.
 

#41 Den gröna kurvan får mig att tänka att en åldrande befolkning går i pension och släpper ifrån sig arbetstillfällen annars skulle arbetslösheen vara högre

Inlägget är redigerat av författaren.

#42

De stora pensionsavgångarna gör att arbetslösheten fömodligen blir måttlig under närmaste åren. Även om det blir svårt att hitta rätt arbetskraft. Både ifråga om utbilning, attityd och förmåga att få saker gjorda.

Problemet är snarare försörjningsbalansen. Det blir fler som inte jobbar, och som måste försörjas, medan det blir färre som arbetar. Dvs, fler personer skall dela på en mindre kaka, och det kommer att leda till problem. Kommer garanterat att bli skattehöjningar under närmaste 5 - 15 åren t ex. Gissar att politikerna också försöker att ta springnota genom att driva upp inflationen.

#42 och #43

Nu tänker ni Europa, och där har ni helt rätt. USA är en helt annan fråga.

Den projiserade birthraten ligger idag på 1.85 barn per Vit kvinna, 1.90 per svart kvinna och 2.8 per Hispanic kvinna. Det i kombination med ålderstrukturen gör att det just nu föds fler än det dör i USA.

Lägg sen till en kraftig imigration (där många är unga) så har man en helt annan bild i USA än här. Dom har visserligen också en puckel av 40 talister som går i pension nu/snart, men dom projiserar en så kraftig befolkningstillväxt så där är situationen helt annorlunda än här.

Dom här siffrorna från chartet är lite kul. 1 född var 7 sekund, 1 död var 13 sekund, 1 imigrant var 31 sekund = 1 person i befolkningstillväxt var 11 sekund.

Så det behövs lite nya jobb även i framtiden där.

Inlägget är redigerat av författaren.

#44 Stort tack Aldur. Du vidgar perspektivet med din kunskap. Det är viktigt 

Frågan är om man nu inte definitivt får säga att vi är/är på väg in i en lågkonjungtur. Visserligen är inte kriteriet med 2 negativa GDP kvartal uppfyllda (eller NEBR's ännu mer officiella definition), men fed's agerande konfirmerar ju en lågkonjungtur i sig själv.

Räntan har nu sänkts med hela 3 % på 6 månader ner till 2,25%. Historiskt har  aldrig en så stor sänkning av fed skett utan att det också blivit en officiell recession.

Det är inte heller så ovanligt att fed sänker räntan före lågkonjungturen inträffar, Fed började tex. sänka räntan redan i Maj 2000 medan den officiella lågkonjungturen startade först i mars 2001. 

Oddsen har i alla fall pendlat över till att sannolikheten för att detta inte blir en officiell recession får anses som väldigt, väldigt låg.

* This process of effective government under-writing of the US domestic
mortgage market started at the end of February when the OFHEO announced
that the portfolio growth caps would be removed effective March 1st

* At the start of March, the OFHEO then announced a change in the
definition of "jumbo" mortgages. The previous fixed cap of $417,000 was
replaced with a variable cap, up to $729,750, determined by median home
price

* Today, the widely flagged announcement that the capital requirements
are being reduced has been made offiicial. The OFHEO estimate that
these new measures will allow the GSE's to buy an extra $200bio
mortgages this year

* In the short term, the market is taking these initiatives as good
news. In the long term, questions must be asked about the wisdom of
removing the growth caps on Fannie and Freddie so quickly in such
unfavourable market conditions. Both GSE's have been subject of huge
accounting errors and allowing them to support the mortgage market while
the private sector is failing is a dangerous/bold move. The ultimate
solution may have to be a more drastic official nationalisation to
preserve the credit rating of the GSE's if the US husing market
continues to turn sour and mortgage delinquencies increase.  

Mvh spear of destiny

Inte mycket att säga om new home sales eller resten av housing datan. Men det kan vara dax att uppdatera charten. Så Starts, permits och sales bifogat.

Allt bara faller. Inte några botten tecken. Fast dom måste väl komma snart. I alla fall någon form av inbromsning, för permits (bygglov) har nu fallit med 57% sen toppen !!! Mer än en halvering av byggindustrin.

Makalöst chart.

(För nya till den här statten så kommer permits först, och sen starts (byggstart) 1-2 månader senare. Att Starts steg i jan beror helt på dåligt väder i dec, dvs det spillde över till jan-feb. Så länge permits faller är det dock omöjligt för starts att vända upp. Att sales är så mycket lägre än single home starts är att bara single homes där både hus och tomt säljs av samma byggföretag "built fore sale" räknas med i sales statten)

Fortsatt låg efterfrågan på nya småhus i USA (från SEB)

Försäljningen av nya småhus i USA sjönk -1,8 procent på månadsbasis i februari (väntat; -1,4%), medan den sjönk -29,8 procent jämfört med samma månad 2007. Siffran för januari (månadsbasis) reviderades från -2,8 till -1,6 procent.

Kommentar:

Försäljningen av nya småhus fortsäter sin resa söderut och det går snabbare än väntat. Mot försäljningstappet står dock att stocken av osålda hus samtidigt fortsätter att minska, vilket är ett tecken på att obalansen mellan utbud och efterfrågan på småhusmarknaden börjar korrigeras. I dagsläget tar det uppskattningsvis nästan 10 månader för att få sitt hus sålt.

Fakta:

Försäljningen av nya småhus avser affärer där hus och tomt säljs samtidigt. Det innebär att statistiken endast täcker 65-70 procent av samtliga sålda nya småhus. Försäljningen mäts när huskontraktet skrivs under. Dessa siffror är påtagligt svängiga, och revideras ofta en hel del.  

Nya unemployment insurance siffrorna var ju riktigt dåliga. 407 000 nya claims från 369 000 och total claims steg till 2 937 000 från 2 840 000 !!! och båda har stigit kraftigt sen årskiftet.

Det här var ju något som steg rätt långsamt fram till årskiftet till skillnad mot hur det brukar se ut i början av lågkonjungturer (redan innan non farm går negativa) då claim brukar öka väldigt snabbt.

Sen årskiftet får man dock säga att nu beter sig även claims som dom "ska" när vi går in i en lågkonjungtur.

Blir en intressant rapport i morgon. 3 negativa månader i rad (non farm) har vi ju givetvis aldrig haft annat än vid lågkonjungturer. ADP var ju positiv, men den är rätt ofta fel på en hel del.

har inte uppdaterat databasen för alla revisioner som kom senast (dom går 3 år tillbaka så det är en del att uppdatera) men tänkte försöka göra det i helgen så då blir det ev en lite djupare analys av jobbutvecklingen per sektor.

Inlägget är redigerat av författaren.

In the week ending March 29, the advance figure for seasonally adjusted initial claims was 407,000, an increase of 38,000 from the previous week's revised figure of 369,000. The 4-week moving average was 374,500, an increase of 15,750 from the previous week's revised average of 358,750.

Bild

mvh spx970

" Investors should remember that excitement and expenses are their enemies. And if they insist on trying to time their participation in equities, they should try to be fearful when others are greedy and greedy when others are fearful." Warren Buffet

Det kommer ett längre inlägg under helgen med mer om jobben och mer analys av utvecklingen av ekonomin, men en sak kan sägas direkt:

Vi är i en lågkonjungtur och nu är den enda intressanta diskussionen att försöka se hur lång och djup den blir. 

-232 000 non farm jobbs på 3 månader gör all övrig diskussion överflödig.

Men som sagt, det kommer mer analys i helgen som förklarar varför det är så.

Tack Aldur för dina livsnödvändiga analyser. Kan lågkonjunkturen sprida sig globalt?

Many More Are Jobless Than Are Unemployed 

But there is another rate ? called the jobless rate in this article ? that counts the proportion of people without jobs. To be sure, some of them do not want to work. Some are raising families on a spouse?s income, or are disabled, retired or independently wealthy. But others may be discouraged workers, who would take jobs if they thought any desirable positions were available.

In the latest report, for March, the Labor Department reported the jobless rate ? also called the "not employed rate" by some ? at 13.1 percent for men in the prime age group. Only once during a post-World War II recession did the rate ever get that high. It hit 13.3 percent in June 1982, the 12th month of the brutal 1981-82 recession, and continued to rise from there.

 mvh spx970

" Investors should remember that excitement and expenses are their enemies. And if they insist on trying to time their participation in equities, they should try to be fearful when others are greedy and greedy when others are fearful." Warren Buffet

Henry Kaufman: Fed Failed as Regulator ( video )

 In a video interview with the Financial Times, Mr Kaufman criticised the Fed?s monetary policy. He said it allowed too much credit expansion over the past 15 years and that this contributed to the market turmoil.

"Certainly the Federal Reserve should shoulder a substantial part of this responsibility. . . it allowed the expansion of credit in huge magnitudes," Mr Kaufman said.

Intressant att han pratar om folk som inte gillar att höra negativa nyheter....( del 3 )

mvh spx970

" Investors should remember that excitement and expenses are their enemies. And if they insist on trying to time their participation in equities, they should try to be fearful when others are greedy and greedy when others are fearful." Warren Buffet

Inlägget är redigerat av författaren.

Inlägget är redigerat av författaren.

Den här är lite kul att läsa nu. Det är Cole´s ( ansvarig för banking Supervision & Regulation) testimony för Senatens Banking committee i mars förra året.

Det roliga är att nu läsa allt dom har gjort och gör. Dom har ju totalkoll, inte minst på subprime sektorn ;-) Och dom sprutar ut guidence och regler. Inte minst det här gör ju oss trygga:

Where Federal Reserve examiners observe weaknesses in the practices of supervised institutions, we ensure that these institutions take appropriate corrective action. In our examination reports to individual institutions, as needed, we highlight weaknesses in real estate lending practices, including residential mortgage activities, both from a safety and soundness and from a consumer protection perspective, and direct management to take recommended actions.

Skönt att veta att det fed har koll och att detta inte är något vi behöver oroa oss över..........

fed koll

finansblogg

Down down..............Huspris derivat marknaden i USA prisar nu in att vi kommer att "undershoota" fair value. Terminerna handlar nu för ytterligare 21% nedgång från nuvarande nivåer de kommande 2 åren.  

Wachovia:

"... the overarching assumption here is that we're about halfway through the decline in housing prices with the trough expected to occur sometime around the middle of 2009." 

lite mer optimistiska

US Foreclosures up 5% in from Feb to March and up 57% from March 2007

1 in 139 Nevadan homes, 1 in every 204 Californian homes and 1 in
every 282 Florida homes received foreclosure notices in March


IRVINE, Calif., April 15 /PRNewswire/ -- RealtyTrac(R) (http://www.realtytrac.com), the leading online marketplace for foreclosure properties, today released its March 2008 U.S. Foreclosure Market Report(TM), which shows foreclosure filings -- default notices, auction sale notices and bank repossessions -- were reported on 234,685 properties nationwide during the month, a 5 percent increase from the previous month and a 57 percent increase from March 2007. The report also shows one in every 538 U.S.
households received a foreclosure filing during the month.

"The March numbers show that overall foreclosure activity so far this year continues to run nearly 60 percent above the levels we saw last year,"
said James J. Saccacio, chief executive officer of RealtyTrac. "On a year-over-year basis, default notices were up nearly 57 percent and bank repossessions were up nearly 129 percent, but auction notices were up only 32 percent, indicating that more defaulting homeowners are simply walking away and deeding their properties back to the foreclosing lender. This deed-in-lieu-of-foreclosure process allows the lender to take possession of a property without putting it up for public foreclosure auction."

Nevada, California, Florida post top state foreclosure rates

One in every 139 Nevada households received a foreclosure filing during March, 3.9 times the national average and the highest state foreclosure rate for the 15th consecutive month. Foreclosure filings were reported on a total of 7,659 properties during the month, up 24 percent from the previous month and up nearly 62 percent from March 2007.

Foreclosure rates in California and Florida ranked second and third highest respectively among the states for the fourth straight month. One in every 204 California households received a foreclosure filing in March
--
2.6 times the national average -- and one in every 282 Florida households received a foreclosure filing during the month -- 1.9 times the national average.

Despite a nearly 5 percent monthly dip in foreclosure activity, Arizona posted the nation's fourth highest state foreclosure rate for the third straight month, with one in every 283 households receiving a foreclosure filing in March. Foreclosure filings were reported on 9,199 properties during the month, up nearly 106 percent from March 2007.

Colorado foreclosure activity decreased 8 percent from the previous month and 1 percent from March 2007, but the state's foreclosure rate continued to rank fifth highest among the states. Foreclosure filings were reported on 6,180 Colorado properties during the month -- one in every 339 total households.

Other states with foreclosure rates ranking among the top 10 were Georgia, Ohio, Michigan, Massachusetts and Maryland.


California, Florida, Ohio report highest foreclosure totals

Foreclosure filings were reported on 64,711 California properties in March, the most of any state for the 15th consecutive month. California foreclosure activity increased nearly 21 percent from the previous month and almost 106 percent from March 2007.

Florida posted the nation's second highest total, with foreclosure filings reported on 30,254 properties in March. The state's foreclosure activity decreased nearly 7 percent from the previous month but was still up almost
112 percent from March 2007.

Ohio and Georgia both registered month-to-month and year-over-year increases in foreclosure activity, and foreclosure filings were reported on more than 11,000 properties in both states. Ohio's total of 11,273 was the nation's third highest, and one in every 448 Ohio households received a foreclosure filing during the month -- ranking its foreclosure rate No. 7
among the states. Georgia's total of 11,047 was the nation's fourth highest, and one in every 351 Georgia households received a foreclosure filing during the month -- ranking its foreclosure rate No. 6 among the states.

Foreclosure filings were reported on a total of 10,700 Texas properties in March, a nearly 13 percent decrease from the previous month and a 16 percent decrease from March 2007, and the state's total dropped to fifth highest among the states.

Other states in the top 10 for total properties with filings were Michigan, Arizona, Illinois, Nevada and Colorado. 
 

Mvh spear of destiny

En årstakt på 2,8 miljoner. Hua.

Då ska man jämföra med Existing home sales på 5 miljoner samt Housing starts på 1 miljon så förstår man hur hysteriskt mycket det här är. (Även om 100% av dom som är i forclosure procedure inte blir foreclosures)

2005 hade vi 2,1 miljoner housingstarts och 850 000 forclosures (ingen dålig ökning) och vi har visst vänt på siffrorna.

Inlägget är redigerat av författaren.

Housingstarts och permits fortsatte ju ner som väntat.

Housingstarts har nu fallit med nära 60% sen toppen, och hade man lagt det som prognos för 2 år sen så hade man ju idiotförklarats. (Det blev man ju ändå, fast den skribenten ser man ju inte mycket av längre)

Nåväl, vi kan nog förvänta oss att det börjar bromsa in senare under 2008 för vi är nära tidigare bottnar. Oavsett att vi är i en lågkonjungtur och att utbudet trycks upp pga av forsclosures så finns det alltid en köpstark grupp som bygger nytt (ofta på ägda eller köpta tomter) oavsett hur resten av marknaden ser ut. Och en hel del områden är ju undantagna både raset i housing och lågkonungturen. Så det borde börja bromsa nu snart.

Nu spelar det inte så stor roll för ekonomin tyvärr, för dom 2 stora faktorerna nu är mortgagelånen och effekten av dom (foreclosures) samt prisnedgången och dess effekt (negativ equity och låga MEW's) inte construction. 

#61 Har du möjligen den befolkningsjusterade permits kvar (tror det var permits eller möjligen starts). Men den ser kanske alltför skrämmande ut? ;-) 

mvh

PS: Du som har AG-Pro kan kostnadsfritt testa min Rysslands-grupp.

är i morgon OK? Så ska jag ta fram det.

#63 Givetvis Aldur. Inväntar med spänning. 

mvh

PS: Du som har AG-Pro kan kostnadsfritt testa min Rysslands-grupp.

usch vilka bökiga analyser då vill att jag ska göra.

Tittar man på housingstarts (total och single homes) per 1000 personer i population >16 år noninstitutionalised så ligger vi redan nere vid tidigare bottnar.

Här finns dock en hel del långsiktiga fakrorer som påverkar, dels en övergång från flerfamiljshus till single homes som gör att man nog mer ska titta på den senare, dels en förbättrad byggkvalite som gör att husen håller bättre. Dvs en totalt sett fallande trend.

Den andra biten är homes for sale. NEW homes för sale har sjunkit en hel del fast är fortsatt höga. Den stora bit som saknas här är givetvis existing homes for sale där statistik saknas så här långt tillbaka. Vad vi dock kan se är att den inte alls fallit lika mycket som new homes for sale. Här får vi också ta med i beräkningen att foreclosure auctions INTE räknas med i existing homes for sale siffran, så det troliga är att utbudet i fråga om totala hus for sale endast har sjunkit marginellt eller tom stiger fortfarande.

Och eftersom vi saknar data på totala utbudet, dvs. totala homes för sale incl foreclosures, så är det omöjligt att dra slutsatsen att vi ska bottna vid tidigare bottnar. Det vi har indikationer på är att totala utbudet fortsatt är högt, och ev tom stigande, men utan statt på detta så kan vi inte dra slutsatsen när det ska bottna.

Så en jäkla massa jobb för ingenting ;-)

#65 Tack Aldur. Jag tycker det är jätteintressant så det är iaf en som blev glad och tacksam ;-)

Men vänta lite nu. Om folk flyttar från flerfamiljshus till enfamiljshus så borde det väl bli fler starts totalt?

Och bättre huskonstruktioner kan man nog ifrågasätta ;-) Kanske skulle man jämföra med utvecklingen för villornas medelålder. Om medelålderna ökar (långsiktigt) så minskar behovet av att bygga nytt, dvs husen har blivit bättre.

mvh

PS: Du som har AG-Pro kan kostnadsfritt testa min Rysslands-grupp.

Aldur!

 vad skall man ta fasta på? Hur skall man tolka dagens statestik?

Är det sista raden om "Utsiktrna på sex månaders sikt" Skall det då vara full rulle på USA:s ekonomi och full glädje i det rika landet?

USA: PHILADELPHIA FED INDEX SJÖNK TILL -24,9 I APRIL (NY)

STOCKHOLM (Direkt) Philadelphia Federal Reserves
månatliga index visar på en minskad ekonomisk aktivitet i
näringslivet i april, jämfört med månaden före.
Indexet sjönk till -24,9 från -17,4 månaden före.
Analytikerna hade räknat med ett index på -19,0 enligt
Bloomberg News snittprognos.
Prisindex sjönk till 51,6 från 54,4 månaden före.
Index över nya order sjönk till -18,8 från -9,3
månaden före. Sysselsättningsindex sjönk till -11,1 från -4,7
förra månaden.
Utsikterna på sex månaders sikt steg till 13,7 i
april från -0,5 månaden före.

mojas, det är inte hus, det är bostäder som räknas. Housing units är den rätta definitionen. Sen om det är en lägenhet eller ett enfamiljhus spelar ingen roll.

Varför trenden går ner är mycket för att lägenhetshusen har mycket längre levnadstid än enfamiljshusen (som har mycket sämre kvalite i USA). Dvs lägenhetshusen som byggdes på 50-60 talet står fortfarande upp. Det är inte lika säkert för enfamiljshusen. Du vet, sten och betong versus trä ;-)

Sen påstås det faktiskt att kvaliten har blivit bättre på enfamiljshus, dom har ökat sånt där skräp som building codes etc etc. Fast det tror man som sagt knappt när man ser en del av dom ;-)

spx2000, den säger inte så mycket.

Den var på samma nivå i dec och vad som hände sen vet vi ju. Tror det är betydligt svårare att få ett "riktigt" svar när man frågar vad folk tror 6 månader fram i tiden. Vi har också sett på andra (tror det var CCI) att när det är riktigt dåligt så tror alla att det "måste" bli bättre, så den är en rätt emotionell fråga.

#68 Aha, då är jag med. Tack. 

mvh

#68 Aha Jag trodde att det baserade sig på något mera ekonomiskt underlag än enbart "tro". Jag "tror" 6-18månader eller kanske som på 1930 talet. Nu hittade jag bra imformation i sista inlägget i Aldurs tråd US Recession

Inlägget är redigerat av författaren.

Inlägget är redigerat av författaren.

Inlägget är redigerat av författaren.

1)

Mr Mortgage March Foreclosure Report - CRISIS ALERT

2)

Mr Mortgage - HERE COMES THE ALT-A CRISIS

mv spx970

" Investors should remember that excitement and expenses are their enemies. And if they insist on trying to time their participation in equities, they should try to be fearful when others are greedy and greedy when others are fearful." Warren Buffet

Från The National Association of Realtors

It´s a Great Time to buy a house

 mvh spx970

" Investors should remember that excitement and expenses are their enemies. And if they insist on trying to time their participation in equities, they should try to be fearful when others are greedy and greedy when others are fearful." Warren Buffet

Inlägget är redigerat av författaren.

Deras första (stora) ad campaign någonsin och glada $40 miljoner kostnade den.

Inge vidare timing ;-) (hösten -06 kom den)

Han är ju borta nu också, NAR's konstante optimist och spinndoktor, som deklarerade en ny botten var vecka. Leach eller vad han hette.  

Inlägget är redigerat av författaren.

Andelen Sub prime lån som är "current" dvs som just nu har betalt alla sina räkningar bland dom 2,1 miljoner sub prime ARM's som fed följer var i feb 53%!!!

(en current kan har varit sen någon gång tidigare men är altså up to date med betalningarna just nu)

I Aug var den 67%.

Alt A arms har fallit till 82% från 91% i aug (alt A har ju haft färre resets än så länge)

Men 53% är helt maskalöst, bara hälften av alla med subprime arms är current, och den tickar ner. Jan 54%, dec 57%, nov 59% och som sagt aug 67%. Och det här är ju folk som till stor del inte kommit till delinquent status (+60 dar sena) som var 17% i feb, eller foresclosures 12% i feb. Så "flödet" av sena betalningar som närmar sig delinquent och foreclosure ökar hela tiden. Allt fler och fler som inte betalar.

Visar som länkarna som spx970 la in i #71 att det bara ser värre och värre ut hela tiden.

#74 hualigen....

Men räknas det som "not current" redan från dag 1 eller finns det nån liten marginal där i början? Om det räknas från dag 1 kan det ju vara många som hamnar i "not current" men bara har slarvat lite med betalningen. Ändrar förstås inte trendriktningen men kanske försämrar siffran "onödigt" mycket.

mvh

PS: Du som har AG-Pro kan kostnadsfritt testa min Rysslands-grupp.

Visst, det räcker med 1 dag. För hela Sub prime poolen (arms + fxd) dvs 3,3 milj lån, så var detaljsiffrorna för Dec följande. 

Current               62,4%
1-30 dagar late    24,7%
30-59 dagar late  10,9%
60-89 dagar late    5,5%
>90 dagar late       8,2%

in foreclosure        8,2%
in REO                  4,6%

Hela poolen incl fxd är ju lite bättre än arms, som var 57% current i dec, och en hel del är ju bara 1-30 dagar sena. Men det otäcka är att alla ökar, det blir fler och fler 1-30 dagars, fler 30-59 dagars, fler 60-89 dagars etc. etc för var månad. Och foreclosure proceedings kommer dom ju först till när dom passerat 90 dagar.

Så flödet ökar för var månad, och allt fler kommer att nå foreclosure. Det här är ju en av dom leading indicators på forclosure vi har. Och den försämras för var månad. Prime ligger normalt på 97-99% current så det är stor skilnad.

Och Alt A börjar närma sig där Sub prime var för ett år sen.

Så vad det här säger är att sub prime inte är över, det kommer att bli värre innan det blir bättre, och precis som "MR morgage" sa så finns det en stor risk att "sub prime krisen" sprider sig till Alt A arms också, och sen blir det "mortgage krisen" istället.

Alt A är ju ytterligare 2,4 miljoner lån mot dom 3,3 miljoner Sub prime lånen, fast Alt A har en snittsumma på $300 000 mot subprimes $180 000 så skadan kan bli lika stor eller tom större, här finns också fler option arm lån och non owner occupied loan (spekulations hus).

Inlägget är redigerat av författaren.

Det var en liten flod av siffror som svar ;-)

Det "roliga" med det här är ju att allt kommer från fed. Dom har all statistik på allt när det gäller subprime och utveckligen. Och ändå så har federal reserve totalt missat det fram till deras bank polare började skriva av i aug.

#76 #77  Uppskattas Aldur. Klara besked. Så då kan man nästan säga att stora delar av mortagekrisen fortfarande står på jäsning då trots allt som varit. 

Heja FED. Alltid behind the curve....

mvh

PS: Du som har AG-Pro kan kostnadsfritt testa min Rysslands-grupp.

#76 Jag har dålig koll på hur mycket ränta man pyntar på ett sub-prime eller Alt-A lån i USA. Tänkte jmf med Prime, hur mkt större defaults långivarna har råd med? Med tanke på att de kompenserar sig för det via högre räntor.

Nu har iofs upplåningskostnaden skenat på sub & alt, vilket förmodligen äter upp denna kompensation.

#77 Frågan är om de missade sifforna eller om de helt enkelt såg dem, blev rädda och insåg att de inget kunde göra? Jag lutar åt det senare... man höjde sakterliga räntorna och hoppades bostadsmarknaden skulle kylas av i lagom takt. Men icke. För realistiskt... vad hade FED kunnat göra när varningssignalerna kom för något år sedan? 
 

|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."

#79 Men problemen för långivarna är ju bara en del av det hela som kanske FED kan fixa ;-) Värre är det väl med den minskande konsumtion som följer i spåren. 

mvh

PS: Du som har AG-Pro kan kostnadsfritt testa min Rysslands-grupp.

#80 Varför de borde införa ett inflationsmål och hålla sig till det, inget annat trams.

Om ens det... men den diskussionen får vi ta i en annan sträng :) 

|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."

Grundproblemet som jag ser det låg i bankerna.

Så länge de slänger pengar efter folk... och speciellt till dåliga betalare så är det doomed to failure.

Bankerna hade inte behövt att vara så otroligt aggressiva, speciellt inte när räntan är låg. Då blir ju effekten extra stor när räntan vänder upp. Från 2 till 8% är det en 4 dubbling av ränta. Från 5 till 8 endast 60%. Inte så svårt att se från vilka nivåer en låntagare kan få störst potentiella problem från.

Alltför många människor har problem att relatera till siffror på ett logiskt sätt. Det är bankernas ansvar att deala med detta problemet för inte bara kundernas del utan också för sin egen.

Tex hör man folk undra över hur det kan komma sig att de måste betala så mycket ränta helt plötsligt. "Räntan är ju bara på 4,5%..." well it is up 100% sen du tog lånet stupid det betyder dubbelt så mycket räntekostnader.

Folk generellt sätt har ju sett på bostadslån som man kan ha hur länge som helst.. som något man inte behöver betala tillbaka. Så länge som man kan "finansiera det" är det ju inga problem. Nej inte så länge räntan är låg och värdet på bostaden går upp.

Kanske regler för bankerna hade vart en lösning på längre sikt.

Jag menar man behövde inte vara einstein för att se att husmarknaden skulle gå åt skogen.

Frågan är väl egentligen inte om problemen sprider sig till prime marknaden utan hur mycket sprider problemen sig till prime och hur mycket effekt får det på resten av ekonomin.

Det är ju tyvärr ganska omöjligt att räkna ut för oss vanliga döda. Vi får hoppas att de negativa effekterna blir begränsade.

Mvh Silicon Valley

Stry. Subprime fxd (ca 1,1 miljon av 3,3) 7,9% i snitt, Subprime arms (2,2 milj) 9% i snitt.

Inte konstigt dom har problem att betala. 9% i ränta för dom med sämst inkomst.

Alt A fxd ca 1,2 miljon 6,7%, och Alt A arms också ca 1,3 miljon 6,3% i ränta.

Allt för februari dvs efter räntesänkningarna i Jan men före marsänkningen.

Vad fed kunde gjort? Dom kunde infört kraven på "analys av betalningsförmåga vid fulla räntenivån" som dom har lagt fram nu, eller kravet på att räntekostnaderna skall vara tydliga för kunden. Eller att mortgage brokers måste presentera samtliga alternativ (inte bara det han får högst kommission på), eller att lånegivarna/bankerna skall rapportera kundförluster på ett sådant sätt att man kan följa dessa ända till dom olika produkterna etc etc.

En del av detta var med i Statement on subprime dom kom med i Juni förra året, en del har kommit senare.

Det finns hur mycket som helst dom kunde ha gjort, "problemet" var väl att alla i kedjan tjänade stora pengar på detta, inte minst bankerna, så det var ju inget område som det var populärt att rota i. Inte innan förlusterna kom.

Redan 2005 när sub prime exploderade som låneform borde dom reagerat, och kedjan av morgagebrokers-långivare-banker-strukturerade produkter som flyttar bort risken från aktörerna till en otransparent slutprodukt i kombination med sub prime lån med låg initialränta (alt option arm) till dom med lägst inkomst borde startat varningsklockorna. 

Vi ska ju inte glömma att det fanns folk som varnade för detta för flera år sen. Att det var idioti att ge låginkomstagare "odokumenterade" lån med låg initialränta som sen paketerades och såldes på ett sätt så slutkunden inte visste vad dom köpt.

Inlägget är redigerat av författaren.

#83 Imo bättre att låta det vara så oreglerat som möjlligt. Går inte att staten och FED skall vara dadda åt alla. Alltså både folk som lånat på sig dyrt och bankerna som nu får ta smällen får skylla sig själva och betala priset. Så funkar utvecklingen. Kan låta kallt, men kan liknas vid ekonomisk evolution. På samma sätt är det de investerare som jagat högre yields och köpt investeringar á la konserverad gröt som nu får sona sin inkompetens.

Statliga regleringar och förordningar skapar bara ännu mer kreativa lösningar för att komma runt dessa. 

Sedan när det kommer till uppenbara lögner och där man bedrägligt lurar in folk i lån, så är ju det en juridisk fråga och handlar om hederlig avtalsrätt. Inget FED bör syssla med imo.

Egentligen inte mycket, om ens något, de bör syssla med alls om du frågar mig :P

|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."

En oreglerad kapitalmarknad ;-)

Det hade varit som att ta dom värsta bedragarna från kumla och satt dom som regering.

Eller satt alkoholister som butikschefer för systembolaget.

Men snacka om att dom hade fått fina bonusar......;-)

Inlägget är redigerat av författaren.

#85 Handlar inte om anarki utan om det faktum att man, uppenbarligen, inte kan detaljreglera allt i marknaden. USA som ledstjärna i den anglosaxiska traditionen försöker det och det misslyckas gång på gång. Efter varje skandal sprutar man ut detaljregleringar, ex efter Enron. 

Blir det verkligen bättre eller hittar marknaden ändå lösningar och kryphål?

Bubblor och överdrifter må vara dåligt, men de har en självsanerande effekt också.

Det är tacksamt att skylla på FED och att "någon annan" (dadda) borde ha löst problemet innan ens de flesta insåg det. Så är det alltid vid stora kriser. Alltid någon annans fel. För hur kan det vara mitt eget? Nä-nä.

|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."

#86 #85 Angående o-reglerad kapitalmarknad så finns det ju vettiga argument som ifrågasätter FED:s existens och förmåga att påverka de korta räntorna och inflationen överhuvudtaget.

Fråga mojas ;) 

|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."

Stry - Det klart att man måste ha regler på kapitalmarknaden.

Det är som att ta bort speed limit på alla vägar och låta idioterna köra ihjäl sig. Det fungerar inte riktigt så :-).

Problemet är att dessa idioter som inte kan investera räkna och har för mycket greed you name it fuckar upp ekonomin för oss vanliga folk som kan räkna osv.

Skall jag behöva vara med i en ekonomisk downturn bara för att världen är full av idioter?? 

Mvh Silicon Valley

#88 T o m jag inser att viss reglering behövs. Helst i form av transparenta och enkla regelverk då.

Går inte att växa världen, eller något ekonomiskt välstånd överhuvudtaget, utan risktagande. Det är den biten vi oftast inte vill inse... vi vill inte ta några risker utan allt skall vara en lugnt seglats mot högre toppar.

Bubblor och lågkonjunkturer som följd har alltid funnits och kommer alltid att finnas. Ju förr man inser det, dessto bättre kan man själv klara sig i dessa nedgångar.

Ingen reglering i världen kommer att kunna förhindra det. Det är inte ens önskvärt.

För gemensamt med alla bubblor och tokerier är att människan alltid kommit ut på en högre nivå i slutändan :) 

|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."

#88 Men det var ju samma idioter under uppgången och då var det ingen som klagade ;-) 

mvh

Jadå jag håller med dig. Risk måste man ta men under ordnade former :-). Det är väl människan som är grundproblemet haha 

Mvh Silicon Valley

#88
"Skall jag behöva vara med i en ekonomisk downturn bara för att världen är full av idioter?? "

Ja. Kan ju vara frustrerande för liberaler som tror på individen, men ett som medlem i ett kollektiv som beter sig som galningar blir alla individer lidande.
Då får man tänka på Darwins gamla ord om vikten av att anpassa sig.

Med räntebetalningar som överstiger tillväxten i landet går det bara åt ett håll.
Men det vänder , det gör det alltid, men när?
Räntesänkningar o dopad dollar ger en mängd dynamiska effekter, dels på exporten, betalningsförmågan hos ftg och individer och psykologiska effekter.

Dessa effekter är omöjliga att räkna ut, därav min förvåning över de som dömer ut USA:s
förmåga till en snar återhämtning. Tills vidare får man läsa Aldurs housingsträng, o följa
de data som ploppar upp på våra skärmar.
Samt aldrig glömma att först så går det upp, sen så går det ner. Så är det med den
moderna kapitalismen:-)

Jag var bara sugen på lite diskussion. Ja självklart Davster och Mojas.

Bara det att jag blir förbannad när jag tänker på vad bankerna har gjort. Måste ha ut lite ilska och frustration :-)).

Mvh Silicon Valley

'idioterna' skapar möjligheterna  :) 

Ja låt oss planera ett nytt subprime om 10 år när alla har glömt det här :-))

Mvh Silicon Valley

Långt från alla är ju med och spelar på börsen men de för ju ändå va med att dela på bördan när det går till dessa ytterligheter. Chefer ska ju ha bra pröjs för de "har ansvar"  men såfan utkräv lite jävla ansvar då när de går överstyr. Punkt 

Mvh Jamenvisst

#96 Så du är på ett forum för aktieintresserade och anser inte dig själv vara en del i "spelet"?

Hmm. Återigen "det var någon annan"-mentaliteten. :)

|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."

Ja där kom bull,  var 50/50 på dej å bill. Du kan vidga vyerna du också, kanske prya lite inom vårdsektorn? 

Annan mentalitet än dej skulle jag nog skriva under på utan att känna dej så där är vi nog överens :)

P.s  långt ifrån alla sa jag, jag sa inte jag själv.

Mvh Jamenvisst

Inlägget är redigerat av författaren.

#98 Jo tack, har jobbat inom vårdsektorn. Varför det nu var relevant för diskussionen?

Indirekt är ju alla med i "spelet" via pensionssparandet. Pengar är ett fruktansvärt bra påtryckningsmedel, så det är väl bara för alla dessa sparare att rösta med fötterna då? Utkräva ansvar.

Eller är det lättare att bara gnälla lite? ;)

|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."

#71

Mr Mortgage - Home Equity Delinquencies Surge

Nåt annat...

AMERICA IS TYRANNY - George Carlin 

mvh spx970

" Investors should remember that excitement and expenses are their enemies. And if they insist on trying to time their participation in equities, they should try to be fearful when others are greedy and greedy when others are fearful." Warren Buffet

#100 USA = tyrani? Han säger att "bankirerna" vill ha lagom korkade människor som de kan kontrollera. Korkade människor.... dumma.

Jag frågar mig om de som lyssnar på och sväljer allt denna clown har att säga inte får anses lika korkade? 

"Lägre lön, sämre jobb, mindre välstånd...." har han bott under en sten de senaste 100 åren?

|StRY| "Caveat emptor. Buyer beware."

Eminenta Calculated Risk rekommenderas i dag, där är lite om creditcard write- offs, Moodys AAA missar med förklaring till varför och California defaults och foreclosures (med nyare data än min ovan som var tom feb).

Vi tar den här bilden som apptiterare, även om man mest tappar aptiten av den.

New Home Sales

Mvh spear of destiny

Existing Home Sales 

Mvh spear of destiny

But the drop in home prices appears to be accelerating. Indeed, Baker said that at the rate prices are falling, as much as $6 trillion in home values could be wiped out from the top of the market in June, 2006, through the end of this year. 

länk 

Vilket ev kan förklara varför confidence är så lågt. Michigan är ju långt under nivåerna för förra lågkonjungturen och CCi är nu nere på bottennivån för den (den kom ju in idag)

Dom här har ju varit rätt besynnerliga för lågkonjungturen har ju bara börjat, och folk har ju inte förlorat jobben än. Så varför så låga som dom är? Nån förklaring måste ju finnas, och ev är rasen i huspriserna (och oron det ger) en förklaring.

Bra för konsumtionen är ju inte consumer confidence siffrorna, tyvärr.

#105

Ja, lågt confidence hör nog ihop med husmarknaden. Har roat mig med att pilla in foreclosure-siffror från RealtyTrac  i Excel. Se bild.

Under det senaste året har alltså ca 2% av hushållen genomgått eller genomgår någon form av foreclosure (gula staplar, skala vänster). Jag har inte lyckats hitta deras definition på "antal hushåll", så jag antar att de menar hushåll som äger sin bostad. Alltså, en husägare av 50 har fått kåken utmätt eller liknande under de senaste 12 månaderna. Det är rätt mycket. Tänk efter, hur många skulle det motsvara i ditt bostadsområde? Det måste finnas otroligt många som känner någon som har genomgått detta. Klart att det skrämmer folk och tar sig väl också uttryck i låga konfidenssiffror.

Kurvorna bör väl på sikt få någon slags "klockform", men de ser ju ännu inte ut att plana ut.

Mvh, /Leif

Snyggt Leif

Du utnämns härmed till "Foreclosure ansvarig" här på AG ;-)

Det är ju en viktig statt, för här ser vi ju effekten av både housingbubblan och mortgage problemen. Och så länge den stiger så ökar också belastningen på ekonomin (troligtvis även från alla som inte är framme vid foreclosure men har drabbats av höga mortgages) så vi vill se att den börjar vika ner innan vi ens kan börja hoppas på en botten. 

Mr Mortgage April Foreclosure Report

mvh spx970 

" Investors should remember that excitement and expenses are their enemies. And if they insist on trying to time their participation in equities, they should try to be fearful when others are greedy and greedy when others are fearful." Warren Buffet

Att hitta nått positivt i housing statten är ju inte lätt (och att completions sjunker är det inte ;-). Men calculated risk hade en titt på jämförbara data för starts och sales som inspirerade mig att titta lite djupare.

Man kan ju inte jämföra Housing starts av single homes med New Home sales, för att i New Home sales räknas bara (single homes) där byggaren säljer tomt och hus i ett paket, sk. "Built for Sale".

I Housing starts finns även hus där köparen redan äger tomten (eller köper den från annat håll) samt hus där "köparen"  själv står som contractor och lejer ut byggantionen till en byggfirma, eller där man bygger för att hyra ut.

Hur stor andel av totala Single home starts som är Built for Sale varierar en hel del för här ingår ju sk. spekulativa byggen dvs där det inte finns någon kund redan som varierar rätt mycket, men mellan 60 och 80% är vanligt.

Och man kan som sagt hitta quarterly data för Housingstarts-Single homes- Built for Sale som man kan gämföra med New Home sales.

Ett problem dock. New Home Sales är före cancellations, och dessa varierar från <20% innan housing krisen till nära 50% som värst. Så som värst var sales siffrorna övervärderade med nära 50%, och dom är konstant övervärdrade med minst 20% (runt 30-35% nu). När sen ett "cancellation hus" säljs till en annan kund så räknas dom givetvis inte med i sales igen, fast hur snabbt som sälj (om dom har sålts) vet ingen.

Men det kan ändå vara intressant att jämföra samma Sales och Starts för att se hur trenden utvecklas. Övre chartet visar jämförbara Starts och Sales. Om Starts är större än Sales visar det givetvis att det byggs på spekulation dvs utan kund och att det sker en lageruppbyggnad.

Nedre chartet visar accumulerat (från 99) hur diffen påverkat lagren av osålda hus och man kan se en kraftig uppbyggnad 2004 och fram. Som sagt är lageruppbyggnaden in själva verket kraftigare eftersom Sales är ordentligt överrärderade pga av cancellations.

Det positiva är dock att vi ser en trendförändring där sales är högre än Starts och att lageruppbyggnaden börjar vända ner (eller i alla fall vika av om man räknar med cansellations).

Det kommer ju att ta tid innan builders betat av sina lager, och tyvärr fylls ju existing homes på med nya foreclosure hus, men om man ska leta efter positiva siffror så är det här en och dom är som sagt inte så lätta att hitta så man får ju njuta av dom få man kan hitta ;-)

Att completions sjunker kan man väl närmast tolka som negativt?

Typ "det är nu så olönsamt att färdigställa hus så att man helt enkelt skiter i att göra klart det man påbörjat". Eller "stop throwing good money after bad". 

Med tanke på hur foreclosures verkar utveckla sig så är väl en stor del av "lagret" på marknaden existing homes, inte new homes. New home sales är ju också endast ca 1/5 av existing home sales, så hur denna del utvecklar sig väger ju inte jättetungt på totalen.

Bifogat diagram visar existing home sales och new home sales tillsammans med foreclosures och OFHEO husprisindex. Om man jämför kurvorna över existing home sales och foreclosures så ger de ju ingen uppmuntrande bild tycker jag.

Mvh, /Leif

Michigan-index plottat tillsammans med % av hushåll som drabbats av foreclosures under de senaste 12 månaderna.

Mvh, /Leif

Completions är ju bara en funktion av housingstarts + 6-7 månader. När Starts faller så faller competions 6-7 månader senare.

Nuförtiden så har ju byggfirmorna också slutat med speculative builds, dvs att bygga hus utan kund, så dom starts som sker är redan sålda, dvs att completions sjunker påverkar ingenting inte heller lagret. Så den är helt ointressant nu. 

Annars intressant charts. Foreclosures och house prices har säkert påverkat Michigan, fast jag hittar inget som korrelerar i rörelse med det branta fallet sen okt 07.

Kan ju vara media skriverier, dom vaknade ju inte heller förrän i aug och började skriva om "krisen".

#108 Tack för pekaren till Mr Mortgage! Han verkar inne på samma tankar som jag: hur utvecklar sig egentligen foreclosures i förhållande till home sales?

Har kompletterat mina data med mer detaljer för att urskilja de olika faserna i foreclosureförfarandet. Grovt ser förfarandet ut som följer:

steg 1: En Notice of Default (NOD) eller Lis Pendens (LIS) registreras. Efter detta har låntagaren en viss tid på sig att lösa sin lånesituation (verkar röra sig om ca 90 dagar).

steg 2: Meddelande om tvångsförsäljning annonseras: Notice of Trustee Sale (NTS), Notice of Foreclosure Sale (NFS)

steg 3: Tvångsförsäljningen genomförs, vanligen genom ett auktionsförfarande (motsvarande "exekutiv auktion")

steg 4: Om inga köpare finns vid steg 3, eller om priset som erbjuds är för dåligt, så kan långivaren välja att själv köpa fastigheten. Dessa fastigheter går sedan under rubriken "Real Estate Owned" (REO). Dessa fastigheter ägs alltså av långivaren som med säkerhet kommer att vilja bli av med dem så snabbt som möjligt. Dessa fastigheter ingår (enl Mr Mortgage ovan) inte i det "lager" som redovisas i Existing Home Sales.

Jag har nu plottat antal fastigheter i olika skeden av foreclosure mot single-family existing home sales. Ser inte så vackert ut. Enligt Mr Mortgage så är läget i Californien redan så att foreclosure-relaterade försäljningar utgör i stort sett hela fastighetsmarknaden:

The time from NOD to NTS is roughly 4 to 5 months, so judging from the past four months of NOD?s (162,700) at a 25% cure rate (44,700) we will have approx 122,000 units slamming the CA auctions over the next 4 months. Of those, if the trend continues of 97.5% going back to the bank as REO, the banks will get back 119,000 homes to add to their shadow inventory. Again, this is more than the total monthly home sales over the past four months including home owner, builder and bank-owned REO sales combined.

Huspriserna har ju hållit upp ganska bra fram till rätt nyligen. Risken nu är väl att i takt med att en större andel av husförsäljningarna görs av banker så kommer pristrycket nedåt att öka, vilket i sin tur drar med sig fastighetsvärdena nedåt, vilket gör att fler fastighetsägare blir sittande med "negativ equity" i en spiral som riskerar att dra med sig inte bara sub-prime utan även högre klassade lån.

Notera i bilden att grafen över single-family home sales inte är säsongsjusterad och visar att antalet affärer ökar under vår/försommar som vanligt. Denna kurva kommer att ta toppa i juni för att sedan falla nedåt igen, vilket kommer att öka andelen foreclosure-relaterade affärer. Preforeclosures ligger på fortsatt höga nivåer och kommer att trilla ut som foreclosure sales 3-4 månader framåt så gul kurva kommer i vart fall inte att börja falla, snarare kanske stiga något. Eventuellt kan vi då få en accelererad prisnedgång på husmarknaden när "vårrusningen" är över.

Man kan också se i bilden att andelen REOs ökar stadigt, dvs allt större andel av husen köps tillbaka av bankerna och hamnar i deras "lager" som (kanske?) inte finns redovisat i EHS-statten.

Mvh, /Leif

Inlägget är redigerat av författaren.

#113 Snygga och genomtänkta grafer och tankar.  Helt i Aldurs anda ;-) Tack! 

mvh

PS: Du som har AG-Pro kan kostnadsfritt testa min Rysslands-grupp.

Instämmer verkligen med Mojas!

Denna sträng är en förmån att ha tillgång till!

MVH Nisse45 

snyggt Leif.

När det gäller REO's så hamnar dom initialt inte i Homes for sale, och om banken säljer huset själv så hamnar dom aldrig i statten. Många banker använder dock relators, egna eller externa, för att sälja dom och så fort dom gör det så kommer dom med i NAR statten. 

Så majoriteten dyker nog upp i statten när bankerna försöker göra sig av med dom.

#166 Det är ju helt klart att dom vill göra sig av med fastigheterna men frågan är när.  I Sverige så behöll bankerna en massa hus under flera år efter fasighetskrisen. Man bildade även särskilda bolag för detta. I andra fall letade man upp seriösa och överlevande fastighetsbolag som fick köpa husen till mycket förmånliga lånevillkor. I bägge fallen blev bankerna av med husen (från balansräkningen) men det var en lång process. Kanske kan bli nåt liknande i USA framöver, åtmnstone så länge det inte råder total panik på marknaden.

mvh

PS: Du som har AG-Pro kan kostnadsfritt testa min Rysslands-grupp.

Så fort som möjligt, eftersom dom binder kapital, ger ingen avkastning, kostar pengar i underhåll och enl CMA (cover my ass) principen innebär en risk om man behåller dom ;-) 
Alla indikationer från REO siterna är också att dom läggs ut direkt.

Men i Sverige var väl inte enfamiljshus utan större fastigheter (som ju genererar en intäkt från hyresgästerna)

Kollade med ett par banker, CitiMortgage, Chase och BA ger alla sina REO's till realtors, så dom dyker upp i statten. 

Inlägget är redigerat av författaren.

#118 Jo, det är ju sant. I Sverige blev det ju aldrig nåt stort problem med enfamiljshusen troligen beroende på att det inte fanns några subprime-lån. Då är det kanske värre i USA nu eftersom krisen berör enfamlijshus. Fast man kan ju bilda bolag och hyra ut enfamiljshus också ;-) 

mvh

PS: Du som har AG-Pro kan kostnadsfritt testa min Rysslands-grupp.

mojas, här är en bra REO site REO Speedwagon

(dom måste förlorat sina hus ;-) 

#118 Tack för infon! Har du nån koll på om auktionsförsäljningarna (exekutiva auktionerna) räknas med i NAR-siffrorna, eller om man ska addera dessa affärer till EHS-siffrorna för att få "total existing home sales"? 

Mvh, /Leif

Hoppas att jag inte förstör strängen genom en sidofråga:

Fastighetsägaren, som får sitt hus övertagit av banken, får antagligen en skuld till banken/låneinstitutet. Hur hårt drivs skulden in??

Kan fastighetsägaren - den före detta - t ex  ta nya lån i bank, öppna telefonabonnemang, köpa något på avbetalning mm. Är han registrerad hos motsvarigheten till kronofogden?

Hur länge driver kronofogden sina krav? Är det något slags ackordsförfarande over there?

----

Grannens dotter, boendes i Florida,  lämnade helt enkelt sitt hus. Grannen sade med en axelryckning, skit samme, nu är huset bankens problem. ---Som om hela problemet var ur världen.

M V H

SOFUS

Leif, forclosure auctions ingår inte i någon av försäljnings eller lager statten.

Existing home sales är ju INTE en statlig statt över husförsäljningen, det är en statt på hur många hus som dom relators som är anslutna till NAR (National association of relators) har sålt. Och inte ens alla relators är med där (fast överväldigande majoriteten är det)

SOFUS, krävs en uppsats för att svara på det ;-) Men ikorthet så har du 3 alternativ.

1. Utarbeta en avbetalningsplan med banken för skillnaden mellan din skuld och vad dom fick vid försäljning.

2. Fila för Chapter 13 Personal Bankruptcy, vilket innebär att du får behålla alla ägodelar och att domstolen/du/banken utarbetar en avbetalningsplan på 3-5 år.

3. Fila för Chapter 7 Personal Bankruptcy, vilket innebär att dina tillgångar likvideras, men att du också är skuldfri när konkursen väl är klar.

Och gör inte du detta själv så kan banken gå till domstol och kräva utmätning, sen skickas the repo guys ut. privata företag som "hämtar" bil etc ofta med hjälp av baseball bats ;-) domstolen kan också reposess ditt hus, med hjälp av courtorder och polis.

Så det är lika gott för så här stora skulder att fila själv.

Kreditmässigt (som är något som sköts av privata företag i USA) så finns det faktiskt fördelar med Chapter 7 PB för då är du helt skuldfri, men det syns i 10 år att du gjort en konkurs, detta är dock betydligt mer vanlig i USA än här, runt 1 miljon var år. Och ja, bygger du upp en ny creditscoring via tex creditcards etc så kan du få lån igen, fast det tar en del tid.

Sen fins det State laws exemptions som gör det stökigare,  i vissa stater som just Florida kan inte ens "homestead" dvs primära bostad "to unlimited value" utmätas i en konkurs ;-) Dvs man kan behålla sitt $2 miljoners hus.

Vilket är förklaringen till att så många små svindlare/email spammare/realestate spekulatorer etc bor i Florida. Och stoppar in alla vinster i stora hus.

Och att det i vissa stater är lika gott att bara göra en walk-away framförallt om det är ett "investeringshus".

Men det dräller av både federala och statliga regler och exemptions (och i vissa stater kan man välja vilka som ska gälla, så det finns inga helt generella svar. gnutta rörigare än här hemma ;-) Men i vissa stater kan man komma ur en personlig konkurs rätt bra, inte minst om man planerar för det.

Inlägget är redigerat av författaren.

# 123

Tack för svar. Det är rätt stor skillnad mot härhemma, där man i princip inte blir skuldfri efter att huset har mätts och sålts på exekutiv auktion. Skulden brukar rusa iväg med räntor fortare än det går att betala av. Plus att man syns länge hos kronofogden.

Ändock är det inte bara att rycka på axlarna och lämna huset. Man kan ju förmoda att fastighetsägaren har amorterat av en del, vilket han då förlorar.

Med tanke på den ökande arbetslösheten kan man tro att ännu fler amerikanska fastighetsägare kommer att lämna sina hus, vilket kommer att påverka även resten av världen. Trist att inte bankerna/kreditinstituten kunde hejda detta elände i sin linda.

M V H

Boat foreclosures

mvh spx970 

" Investors should remember that excitement and expenses are their enemies. And if they insist on trying to time their participation in equities, they should try to be fearful when others are greedy and greedy when others are fearful." Warren Buffet

#123 Tack för svar. Ska uppdatera graferna utifrån det. EHS bör ju då korrigeras så att auction sales läggs till och REOs dras ifrån för att få fram nåt slags totalmått på affärer med "riktiga" köpare. 

Mvh, /Leif

Leif, jag vet inte det. Ur köparens ögon är det ju mindre skillnad på REO's och ett vanligt existing home än en auction.

Både går via Realtors och REO's är ofta säkrare affärer då du får helt "rena" papper (dvs ingen risk för backtaxes, liens, co-ownership) etc.  banken har redan tagit hand om eviction så du har direct acess, även för asessing.

Och bankens önskan att få en snabb affär innebär ofta 10-20% rabatt på marknadsvärdet, inga taxes och möjlighet att få rabatt på lån.

Auctions är däremot en riskfylldare affär för där har du inte alls samma säkerhet. Och mer spekulationsorienterat (dvs köp och sälj, fast det har nog minskat).

Så REO's påverkar nog existing home sales mer, både i fråga om pris och volym, än auctions för dom är mer lika i säljprocess. Och är likare i typ, och det är samma köpare.

Inlägget är redigerat av författaren.

Existing home sales sjönk lite. Fast det var så lite så det ska man inte göra någon stor grej av. Kunde lika gärna varit oförändrat.

Det negativa var att inventory steg till 11,2 månader och det riktigt negativa var att absoluta inventory steg med hela 434 000 hus eller 10,5%.

För att få en jämförelse kan nämnas att hela årsproduktionen av nya hus ligger på runt 1 miljon nu så över 400 000 extra hus på marknaden är ju inte positivt. Och det är troligt att en hel del är just det vi talat om ovan, dvs Foreclosure-REO's som nu kommer ut på marknaden.

Att utbudet ökat med 10% är ju tyvärr inget bra varken för prisbilden eller nyproduktionen, och för att få en botten här måste inventory ner. Och det såg ju faktisk hyfsat ut för någon månad sen med fallande inventory nivåer, men tyvärr inte längre. Jäkla trist faktisk.

en bra bild från CalculatedRisk som visar CaseShiller prisindex och month supply och varför statten var så negativ.

Och det stora hotet mot ekonomin (i tillägg till the great mortgage scam) kommer ju inte från själva bostadsbyggandet utan från pris raset som ger minskande MEW's, negativ home equity och negativ Wealth effekt.

Den effekten är ju mångdubbelt större än vad själva bostadsbyggandet kan ge nu.

60 Minutes House of Cards in two parts

House Of Cards - P1

....

House Of Cards - P2

mvh spx970

" Investors should remember that excitement and expenses are their enemies. And if they insist on trying to time their participation in equities, they should try to be fearful when others are greedy and greedy when others are fearful." Warren Buffet

# 130 Gillade sista kommentaren ang Bernanke ;-)  "Contained.."    "...only to planet earth" ;-)

NEW foreclosure filings feb       223 651
                                  march  234 685
                                  april     243 353

700 000 nya foreclosure filings på 3 månader, hua. Fast det förklarar ju uppgången i existing inventory. 

(fast om jag förstår rätt så betyder det visst mer att "unsold compleated" sjönk med 18 000 på 3 månader. Asg)

EDIT: Fick upp en länk med dagens datum på detta, fast det visade ju sig att dom var från mitten av månaden, och inte nya (och redan med i Leifs chart). Så gamla siffror.

Inlägget är redigerat av författaren.

Fed Risk: Interview with Richard Alford
May 27, 2008



The IRA: All in the name of maintaining the nominal appearance of growth. So what measure does the Fed use to gauge its policy actions? Is the Fed's measure the dollar or what Americans have come to expect in terms of income levels?

Alford: The Fed is living in a Taylor rule world. Given the Taylor rule framework and the deflationary impact of globalization, the policy goal has been to generate sufficient levels of demand to support full employment. It is important to note that the Taylor rule framework implicitly attaches zero cost to growing external imbalances or financial instability. They are trying to get net aggregate demand to equal potential economic output. That would be fine if we did not have a net trade sector or at least had a stable net trade sector. But globalization has occurred and we've had a flood of imports which have depressed prices in tradable goods. Fed Governor Don Kohn gave a speech recently that said imported deflation knocked 50-100 basis points off measured per annum inflation. At the same time, rising imports have hurt American workers. From the US is an island, Taylor rule perspective, such a result is consistent with a shortfall in aggregate demand and requires expansionary policy. But today the underlying problem is not deficient US demand, but a structural external increase in supply (globalization). Given the inability of the dollar to serve as an adjustment mechanism, we are consuming too many imports, but instead of US policmakers addressing this global development, we created a number of unsustainable domestic imbalances to keep employment at politically acceptable levels. Higher levels of debt and asset bubbles have been the result of policy responses to external imbalances.

mvh spx970 

" Investors should remember that excitement and expenses are their enemies. And if they insist on trying to time their participation in equities, they should try to be fearful when others are greedy and greedy when others are fearful." Warren Buffet

Non residential construction spending har ju i motsats till residential stigit rätt bra och var i Mars ca 12% högre än för ett år sen. Och Q1 var högre än Q4. Så den biten har ju sett bra ut hittils, och 2007 var ju ett rekordår. Och det här har ju varit en av dom positiva bitarna inom ekonomin.

Enl historisk "wisdom" så ska commersial construction traila residential med ca 3 år. Hur sant det är vet jag inte.

Jag hittar inga riktigt bra siffror för permits på nationell nivå, men det finns en del lokal statt.

CA var ju en av dom första stater som inledde housing raset och också en av dom stater där rasen varit störst. Så frågan är hur oroliga man ska vara för följande statt från OC.

"The Construction Industry Research Board reports that permits for commercial construction in Orange County fell in every category but two during the first four months of the year.

The Burbank-based group released figures recently showing that the estimated value of permits for non-residential construction fell nearly 40% this year so far from the same period in 2007. Permit values fell to just under $527 million so far this year. Last year, developers received permits for projects valued at $873 million from January through April.

The latest data further underscores reports about a softening of the commercial real estate market caused by the credit crunch. This year?s slowdown follows two years of record construction, demand and price appreciation for commercial properties. Here are percentage changes by category:

Industrial: -68.8%
Office: -68%
Stores: -79.1%
Hotel-Motel: -86.7%
Alterations and Additions: -10%
Other Non-residential: -45.9%

40% ner och nära $350 miljoner är ju rätt stora siffror även om detta bara är ett county i USA, och en liten del av totala non residential. Men det är möjligt att man ska börja hålla ögonen öppna när det gäller det här området också. (Även om det här området har mycket mindre effekt totalt sätt på ekonomin än housing biten)

Vi talade en del on Non current loans tidigare och FDIC's quarterly bank report har en del intressanta siffror.  

Jag förstår att dom flesta redan haft den som natt lektyr ;-) men om någon missat den så finns press release och länkar här

Ett par tydliga trender, non current loans stiger väldigt snabbt (klart snabbare än 2000-2002) och är redan på en högre nivå. Net charge offs följer efter.

Det är inte bara sub prime utan även Prime loans som drabbas av sigande non current loans.

Och det sista, dom reserver som bankerna gjort för att täcka låneförlusterna är rent för låga. Reserverna stiger klart långsammare än noncurrent, och reserv ration är nu lägre än den varit någon gång sen 1993.

Eller som FDIC chairman säger : "It's the kind of thing that gives regulators heartburn."

Det betyder helt enkelt att bankerna kommer att bli tvingade att öka avskrivningarna (reserverna rent tekniskt sätt) även nästa kvartal. Dom skjuter helt enkelt problemet framför sig, och problemen är långt ifrån över.

Betyder givetvis också att banksektorn (US) fortsatt är en no-no på sikt, och även för korta swingar så finns det ju starkare sektorer att gå på.

LAS VEGAS (AP) - Two Nevada development groups have filed a lawsuit
against
D.R. Horton Inc., claiming the nation's largest homebuilder has missed
payments
on a large master-planned community.
November 2005 Land Investors LLC and Summerset Development Services LLC
filed the lawsuit Wednesday in Clark County District Court.
The groups claim DRHI Inc., a subsidiary of Fort Worth, Texas-based D.R.
Horton, has failed to pay more than $4 million plus interest in costs related
to
the Park Highlands development in North Las Vegas.
November 2005 is a partnership including Olympia NLV Associates and
divisions of American West Homes, Astoria Homes and Standard Pacific Homes.
The group is developing a 2,675-acre, 16,000-home residential community in
the suburban outskirts, 15 miles north of the Las Vegas Strip.
The plaintiffs' lawyer, Mark Ferrario, said DRHI failed to meet the terms
of
an infrastructure contract.
"My client is concerned about DRHI's failure to meet its financial
obligations," Ferrario said in a statement.
A spokeswoman for D.R. Horton did not return a call seeking comment.
Construction of Park Highlands began in January 2007 and is slated for
completion in 2009. Developers say the project has not been sidelined by the
dispute with DRHI. 
 

"A San Diego developer recently offered a "buy one, get one free" promotion on homes in Southern California. From a recent article at 10news.com:

Michael Crews Development is offering new, 2000-square foot cityscape row-homes worth $400,000 in Escondido for free -- if you buy one Royal View Estate home in San Pasqual Valley starting at $1.6 million." 

pdf

Lessons from the Great Depression 

This article examines the federal response to mortgage distress during the Great Depression: It documents features of the housing cycle of the 1920s and early 1930s, focusing on the growth of mortgage debt and the subsequent sharp increase in mortgage defaults and foreclosures during the Depression. It summarizes the major federal initiatives to reduce foreclosures and reform mortgage market practices, focusing especially on the activities of the Home Owners? Loan Corporation (HOLC), which acquired and refinanced one million delinquent mortgages between 1933 and 1936.
Because the conditions under which the HOLC operated were unusual, the author cautions against drawing strong policy lessons from the HOLC?s activities. Nonetheless, similarities between the Great Depression and the recent episode suggest that a review of the historical experience can provide insights about alternative policies to relieve mortgage distress. (JEL E44, G21, G28, N12, N21)

Federal Reserve Bank of St. Louis Review, May/June 2008, 90(3, Part 1), pp. 133-48.

mvh spx970

" Investors should remember that excitement and expenses are their enemies. And if they insist on trying to time their participation in equities, they should try to be fearful when others are greedy and greedy when others are fearful." Warren Buffet

1) video

Mortgage delinquencies highest recorded since 1979.

2)

Delinquencies and Foreclosures Increase in Latest MBA National Delinquency Survey

mvh spx970

" Investors should remember that excitement and expenses are their enemies. And if they insist on trying to time their participation in equities, they should try to be fearful when others are greedy and greedy when others are fearful." Warren Buffet

NAHB Survey: Builders as Gloomy as Ever 

U.S. home builders? confidence in the market took a nosedive in June, according to the results of a monthly index the National Association of Home Builders released Monday.

The association?s latest index for sales of new, single-family homes dipped to just 18 in June, matching a record low set in December 2007. The index, which was 19 in May, gauges builders? perceptions of current home sales as well as sales expectations for the next six months. Sentiment fell sharply in the Northeast and in the West, coming in flat in the Midwest. Sentiment rose in the South.

"The housing economy is hurting," said NAHB Chief Executive Jerry Howard, in a teleconference with reporters. The NAHB also renewed its call on lawmakers to include a tax credit for home buyers in a housing stimulus package being considered in Congress.

NAHB has been conducting the survey for more than 20 years. Any number over 50 indicates that more builders view sales conditions as good than poor.

...

According to the National Association of Home Builders, the best solution for what ails America now would be for Congress to bail out the housing industry through tax credits for home buyers. Officials at the trade group were suggesting this elixir after yet another terrible report on builder confidence. "Each week that goes by, another 15,000 workers are losing their jobs and 47,000 families are entering foreclosure," said NAHB Chief Executive Jerry Howard

mvh spx970

" Investors should remember that excitement and expenses are their enemies. And if they insist on trying to time their participation in equities, they should try to be fearful when others are greedy and greedy when others are fearful." Warren Buffet

Foreclosures Double in Second Quarter as U.S. Home Prices Fall  

...

One in every 171 U.S. homeowners lost their house to foreclosure, received a default notice or was warned of a pending auction, an increase of 121 percent from a year earlier and a 14 percent rise from the first quarter, RealtyTrac Inc. said today in a statement.

...

Forty-eight of 50 states and 95 of the 100 largest U.S. metropolitan areas had year-over-year increases in foreclosure filings in the second quarter, RealtyTrac said.

Nevada was the state with the highest rate. One in every 43 households received a foreclosure notice in the quarter, four times the national average and an increase of 147 percent from a year earlier, according to RealtyTrac.

Foreclosure filings tripled in California, where one in every 65 households was affected, the second-highest rate among states. Arizona had the third-highest rate, with one every 70 households, a more than threefold increase from the second quarter of 2007, RealtyTrac said.

Florida, Colorado, Ohio, Michigan, Georgia, Massachusetts and Illinois rounded out RealtyTrac's top 10.

...

Mvh, /Leif

Har uppdaterat mina housingdata med siffror för Q2.

Det är fortsatt svårt att se en botten formas. Bilden visar existing home sales tillsammans med foreclosures. Eventuellt kan vi få se en acceleration i prisfallet under hösten då en allt större andel av omsättningen utgörs av bankers försäljningar av övertagna fastigheter.

Mvh, /Leif

Notera att dagens siffror på New Residential Sales var lägre än väntat räknat i antal. Den oväntade procentuella ökningen berodde på nedrevidering av föregående månad. Även siffrorna för maj och april reviderades ner. Nedrevideringar antas bl.a. bero på köpare som har misslyckats med finansieringen. 

Mvh, /Leif

Tack Leif för att du håller igång denna sträng nu när Aldur inte är med längre. 

Mvh magnusff